2019-01-24 14:30:30新京报 记者:徐悦东
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生育率下降是高房价惹的祸吗?

2019-01-24 14:30:30新京报 记者:徐悦东

望尘莫及的房价和生不起的孩子,是当下都市人常见的抱怨。为什么中国房价会那么高?中国真的缺地吗?生育率和住房问题有什么关系?土地制度在其中扮演着什么样的角色?1月20日,周承辉和黄章晋对这些问题发表了自己的看法。

面对中国生育率的节节下降,网上经常有人调侃:这都是高房价惹的祸。为什么中国的房价会那么高?是中国真的缺地吗?中国生育率的降低与住房问题之间真的存在着关系吗?

 

1月20日,由人文经济学会主办,北京大学国家发展研究院、大象公会联合主办的第27期人文经济讲座中,制度经济学者、人文经济学会特约研究员周承辉(网名:学经济家)和大象公会创始人及首席执行官黄章晋,对中国土地制度的症结进行把脉,剖析了中国生育率与房价之间的关系,以及官僚组织行为背后的组织行为学根源。

 

高房价、老龄化、学区房贵、文娱用地少,都与土地问题有关

 

房价已经成了许多人的心头焦虑,因为买房成了一件改变我们命运的事情:现在还没有买房的人,也许一辈子都赶不上早早买好房子的人。“比如说,十年前的北大清华的毕业生,我指毕业在2000年到2008年的那批学生。他们对自己的未来是非常乐观的。因为经济正在增长,收入正在增加,那时房价涨得还不多。但是现在的毕业生一看,一套房子六百万,很多人心态马上就崩溃了。”周承辉说。

 

学区房更是房价焦虑中的一大因素。因为教育事关代际阶层跃迁的问题。且不说中小学的教育资源分配问题,我们的幼儿园的教育资源也很紧缺,费用越来越高。“因为现在办幼儿园最主要的能力是拿到地。办幼儿园是有很多规定的,比如一个小孩至少要有多少平方米,室内和户外活动面积至少要多大,周围的噪音不能超过多少分贝等。你想拿到一张办幼儿园的执照,是需要非常强的能力的。除非这家幼儿园是小区建设时就配建好的,你才比较容易拿得到地。这种幼儿园的成本是一天一平米一毛多。几乎所有的地只能从教委手里转拿,拿出来的价格跟一个写字楼差不多。拿出来的地又收不了几个小孩,所以学费才那么贵。我们觉得幼儿园贵,第一件事是找教委的麻烦,其实在这些事上,他们也是没有办法的。”

 

此外,在文化娱乐体验上,我们经常抱怨体育用地不足,因为“中国城镇的人均体育用地面积只是一点几平米,美国是15平米,而日本是18平米。”而对于商业用地,比如超市,也是缺地的,周承辉调侃道:“如果超市生在欧美,是地主的命;如果生在东亚,是搬砖的命。东亚的土地太紧缺了,你所有的努力都在给地主打工。” 而超市高昂的租金也转移到了物价身上。

 

这只是城市居民的切身感受。若我们把视线往城市之外转移的话,我们会发现,在备受忽略的乡村里,还有上千万的留守儿童。而且可预见的是,我们还会有上千万的留守老人。在目前,留守老人的问题之所以没有特别严重,是因为我们的生育高峰在1963年,老人暂且还没有那么多。现在网上很多人讨论日本“孤独老人”的晚年是多么悲惨。周承辉认为,这些工作到七十多岁,然后孤独死去的日本老人,跟中国未来即将出现的留守老人相比,其实还是很幸福的。

 

高房价、留守老人、学区房贵、体育用地少等,看起来毫无联系的社会问题,其实都跟中国土地制度的症结有关。我们通常认为,这全是因为中国“人多地少”。周承辉并不赞同这种看法。他认为,“人多地少”只是某些利益集团的说辞。因为根据2016年《中国土地矿产海洋资源统计公报》和《全国城镇土地利用数据汇总成果》的数据,中国耕地和园地约有22.3亿亩,农村的宅基地约1.6亿亩,而城镇住宅用地仅约0.5亿亩,城镇开发区厂矿、仓储、商业、服务用地仅约0.5亿亩。

 

周承辉展示的2016年底国土用途分布简表

 

若聚焦到北京一市来看,北京的城市面积才11.2万公顷,比村庄的11.7万公顷还要小,“很多人想象不到这一点:北京摊得那么大,居然比周围那些小村的面积还要小。天津城市面积也比周围的村庄小。假如你把北京的村庄面积变成城市用地的话,城市面积直接摊大一倍。而像河北、山东、河南、安徽和江苏的村庄用地就占了一亿亩,大约是全国城市住宅面积的两倍。这是一件非常搞笑的事情。我们缺地吗?我们并不缺地,缺的是对地权规划的权力,而这个东西是上面松不得的。”

 

周承辉展示的国土用途数据(部分)

 

“而且官员还把这些事当政绩来讲:在这七年里,我们给西部多批了百分之四十的用地,而给东部才多批了百分之十九。这是因为他们的KPI(关键绩效指标)就是要求保护耕地,大家居住面积多少不是他们KPI的内容,反而还会影响他们的KPI。” 周承辉分析道。另外,中国的乡村分布十分不连续、破碎化,城镇规划的面积较小,这使得许多城市居民只能挤在六七十平米的高层公寓里,“现在新疆和甘肃的县城都是这种楼了。”周承辉感慨道。

 

限制供地与房价上涨有什么联系?

 

中国很多社会问题都与土地政策或多或少都有所联系,而且,中国的土地政策在经济上扮演着重要角色。我国的土地是国家、集体所有的,但可以出让和征收。这些法律规定开始在地方上执行起来时,并不那么顺畅。周承辉举例道,在2007年左右,国家开始用卫星来扫描各地方的用地情况,广东就发明了一个办法:在厂房顶上喷绘——把厂房顶上喷绘成稻田和树林,以瞒过卫星的侦查。不过到了现在,这种办法已经不可行了,因此许多村办或县办的没有证的工业园,都给清理掉了,因为在规划上没有这类用地。“地方政府也因此减少了很多税收,但这只是地方政府的事,而管理土地是土地管理部门的KPI。”

 

面对这些国家机关内部的矛盾,周承辉曾经发明过一条“部委定律”来形容部委政策的出台和发展:部委的政策是永远正确的。如果它成了基本国策或者中央精神,它不仅永远正确,还会年年加码,直到撞到另一个部委的红线或者国家的红线,才会停下来。“然而,我们民间的讨论、思考和焦虑,只能用四个字来总结:‘背景噪音’。我们现在就在制造另一场背景噪音。”周承辉苦笑道。

 

什么是年年加码呢?周承辉说:“在2003年或2004年时,‘招拍挂’开始了。然后,在2006年,政府把耕地红线给定了下来。在2014年,我们就有了新的政策:严格限制特大城市扩张,永久基本农田由近及远划定。所谓由近及远划定,就是先把城市给围起来。你想动这些农田,你就得使劲‘往上跑’。有一百多个市要去报批规划,但上面只有几个人处理这些事。有的市书记都换了三个了,十年都没批下来。所以这些地方政府只有这几种选择,要不你就偷偷向外发展,要是出了什么事,只好在官僚体系内找人铲平。这是无序无规划地发展。另一种方法就是,老老实实守着这个规划发展,你只能把已经有的路翻修第二遍、第三遍……这些东西看起来非常不可思议,但地方政府有着非常多的难处,就算你再往上面找原因,你还会发现上面也有许多不得已。”

 

“北京是绝对不希望把人都撵走的,或者把房子都拆了的。因为北京希望卖更多的地,有更多的税收。但是他们并不能这么做。我们就承担了这一切的结果。”

 

因此,“根据国家统计局的数据,2004年‘招拍挂’,房产企业购地面积是4亿平米,交了两千五百多亿。2016年只拍了两亿多平米,但单价涨了十七倍。这就叫‘年年加码’。”周承辉认为,限制供地与房价上涨有着必然关系。

 

为了解释为什么房价会涨那么快,周承辉先解释了什么叫“资产的边际定价原理”——“资产跟商品不太一样,我们一个小区有一千户,只成交了五十户,这五十户就给这个小区的一千户定了价。假如有很多人来买,这五十户涨了百分之三十,整个的一千户都涨了百分之三十。股票也是这样的,很多股票有几亿股份,每天成交几百万个股就给它定价了。”根据这一原理,北京在2015年和2016年,成交了大约六十万套房子,其中新房约二十万套,二手房约四十万套,两年成交了所有房子的约9%,但北京房价翻了一倍。只用了9%这一点点的需求过剩,我们就能把房价拉高两倍。

 

中国经济的近忧远虑是什么?

 

房价上涨影响的层面不仅在于居民的感受,它也会冲击政府运作的财源。年销售约15亿平方米的商品房、60亿平方米的在建和储备,6万亿土地出让金和其他税费、几十万亿地方债和几十万亿房贷,这些东西组成了我们经济非常重要的循环。

 

“这个循环有很大风险:现在26到30岁的人有1.12亿,而现在20到25岁的人有0.83亿,少了接近30%。这时我们就会发现,市场将会出现一点点的供应过剩,这是一件很痛苦的事情。这些痛苦首先会出现在房地产企业内部,他们有研究员会测算这些数据。所以,他们会停止拍地,停止建设。他们减少了开发力度,因为他们知道要是按这速度,到时购房主力会少很多,这是非常可怕的。”

 

周承辉展示的2010年第六次人口普查60岁以下人口数和男女人口差

 

“因为这个问题不是每个家庭都能承受的,而是整个社会都不可承受的。”周承辉很担心。“地方债是要靠卖地来周转的,若房地产企业减少或停止拍地,或者房子价格大幅下跌,那么对地方政府来说,债务怎么办?谁给你续?还有房贷都是很严重的问题。我们就看着这些问题往后推,推到出现风险的时候,大家都不干了。房地产企业不买地了,整个经济马上就会掉下来,房贷也会掉下来,大家就开始缩减消费来偿还房贷。在缩减消费时,我们就会发现,其他人就开始一轮一轮的失业。但是我们政府每年现在需要二十万亿的流水,其中包括十几万亿的税收,几万亿的土地出让金来维持政府的运作。若经济往下掉,那是非常痛苦的。所以我们说,没有压力的时候,改革都只能喊。真正的改革一定要有巨大的压力,才能先推动一些小的部委之间或地方之间的改革。这些是近期的忧虑,几年之内的问题。”

 

“还有一个远虑是老龄化问题。1995年后,中国人口出生数急剧下跌。我们能看到日本现在是最惨的。因为日本的生育高峰在1946年,现在这批人都是70-74岁。而韩国生育率现在是1.0。但韩国的老龄化问题没有特别严重,原因是朝鲜战争是1953年结束的,他们的生育高峰是1955年,现在这批人才六十几岁……他们在悲剧上演的前夜。台湾生育高峰也是1955年左右,他们的养老金和储蓄计划,要是人口数量下降的话,都是要破灭掉的。”

 

周承辉展示的台湾人口趋势图

 

生育率与房子的大小有关

 

李普塞特说,“只懂得一个国家的人,他实际上什么国家都不懂。”因此,周承辉为各国的土地制度做了国际比较。他认为,美国给我展示了一个很好的案例,因为美国有些城市是管制的,而有些城市是自由的,因地制宜。

 

此外,美国的企业用地成本非常低,迁徙很容易。比如,亚马逊能直接搞全国招标,向全美国的大城市发招标书,表明亚马逊想把总部搬过去,需要某些条件,然后各个城市政府回复。在亚马逊收到回复之后,它还对各个城市进行点评,比如说,税太高、交通不好等。他们的企业迁徙是非常便利的。

 

而对于普通居民来说,“除了超大城市,几乎所有地方都住洋房。我们可以看见,当我们对比美国城市房价、生育率以及一个城市里公寓的占比,我们就能发现,房价越低和公寓占比越少,生育率相对越高。比如说,密西西比州的房价中位数是约12万美元,这是非常低的,家庭平均收入是6万美元。而且,现在的新房大概平均约240平米,而公寓占比非常低,是13.9,2017年生育率就高达1.85……我们用常识就能很清楚地知道,如果只有一两个房间,你肯定是不想生孩子的;假如你住的是大宅子,外面有草地,房间空了一排,生育意愿很容易就上来了。”房价越低,大家买房的年龄也越年轻,而且面积也大,这与生育率呈正相关关系。

 

周承辉展示的美国人口数量前35位的州,房价中位数、公寓占比和生育率的关系。

 

周承辉举了两个反例:“像新加坡,买房人均要排队五年,他们的小孩三年级就开始分级,精英和非精英就开始分化了,这导致新加坡人不太敢生孩子。因为他们的竞争压力和阶层跃迁压力非常大。其实整个东亚在这方面压力都很大。”

 

“还有,在赫鲁晓夫时代的苏联大城市,六七对夫妻共用一个厨房。所以那时苏联的城市生育率就一点几了,只能靠着乡村和非俄罗斯族的加盟共和国往上拉,总共也就2.1左右。”

 

周承辉总结道,“为了解决这个问题,大家想出很多招数,什么补贴、产假、奖励,其实美国都没用这些。”他认为,房价、房间数、公寓占比与生育率的相关性是很明显的。这些补贴和奖励,对于刺激中产阶级的生育意愿来说,还不如多一个房间。

 

我们的内需为什么不振?

 

东亚的官僚社会是很相似的,其特征也使得其危机具有某种相似性。“东亚模式跟美国是相反的。东亚都有全国性的总规划……我们现在很容易理解日本金融泡沫的发生。那些农地,若你要开发,你要花好几年去上面办手续。这肯定导致价格上涨,而根据资产的边际定价原理,一点点的成交量就能把价格拉得很高,价格一高,很多人都涌进来了,再加上银行的贷款,这注定是一场泡沫。”

 

周承辉认为,中国比较好的一点是,我们的泡沫是因为供应缺少。我们不能盖房子是因为我们不能盖。这对企业也有影响。我们的企业不能像亚马逊一样招标。只能老老实实待在大城市里。所以,工作机会也集中在某些大城市里。而若进不了大企业,想实现阶层跃迁是有难度的。

 

租金过高则会影响企业利润、也进而影响工薪阶层和内需。“当我看到台湾地区的工业地价是日本、韩国的三倍时,我马上明白,台湾青年为什么二十年不涨工资。”周承辉说。当一个地区税收低、租金低,那么更多的钱可以让股东和工人得到。

 

活动现场,周承辉在演讲

 

“企业家想要赚钱,假如税费和租金比较低,他们投资就会比较大。为什么我们不强调劳动力成本?因为发出去的工资是会回来的。因为涨了薪水的工人会消费,他们的心态不同于收租的人。收租的人会大量存钱,企业家会大量的扩张生产,而工薪阶层会拿钱去买车买房。收租的人不加杠杆,钱流回来的比例要比那些人低。若租金和税收很高,企业家和工薪阶层所得很少,这个经济循环会出现问题。” 这也是土地制度决定一个地区的产业和人们的生活模式的例子。

 

“外汇储备前十五名的国家和地区,在1990年总量是三千六百亿美元,而现在已经八万多亿美元了。若不算卖石油的沙特阿拉伯和替全世界理财的瑞士。我们会发现,头几名是中国、日本、中国台湾、韩国和中国香港。这些地方有相当的一致性:租金价格很高,工业地价很高。因此,我们可以知道为什么这些地方的内需是不振的,所以他们必须积累外储来维持这些地方的就业率,否则,汇率一涨上来,这些地方就会有很多人失业。”

 

这些现象的背后也与官僚系统的组织行为有关

 

周承辉认为,东亚这些现象,诸如房价高、地价高、租金高等可以从相似的官僚系统中找到其组织行为学的根源。 “结构性宏观最关键的是不同的利益在不同的部门中怎么样分配。”他说。一块土地从不可建设变得可建设,是最有利可图的。因为这里面有溢价如何分配的问题。周承辉认为美国的房产税和配套费很值得参考,因为这能让市场机制去决定,从而消灭许多争执。

 

但若是这样,就没有人去求那些官员了。“熊本县修了新干线,一个车站要挪三十米,要县长亲自去中央跑好几次。日本国土厅每年都有来自全日本各地的陈情团,他们大吃大喝,讲这些安排。这些东西就跟海洛因一样戒不掉。其实这些事本来可以地方自己协商的。日本直通中央,什么事都要跑到部委去。”

 

周承辉认为,现在大众都“拜政府教”,其实这种政府的委托代理的链条越短越好。在日本,官僚社会层层嵌套。在官僚系统里,类似师父带徒弟一样,徒弟不可能说师父不对,而且师父对徒弟有很多安排和交代,包括资源的传承。而且这样一个铁索连环的官僚机构,还能主导立法。而议员们对专业问题不甚熟悉,只精于笼络选票,上任领导之后,对于专业问题的处理依然受到官僚系统的制约。就算日本有民主选举、独立司法、自由媒体,也很难约束官僚系统。因此,周承辉称东亚仍处于“进化的不完备态”中。

 

而周承辉认为中国借鉴了很多日本的经验。他认为,国家部委如央行、财政、外交、国防跟其他部委的竞争并不是那么激烈,而教育、卫生、国土、农业、交通等行业部委竞争很激烈,这也是我们很多政策机制性的原因所在。

 

而中国的部门竞争是要搞定上面,以显得自己很重要。周承辉举例说,某县虽然没有华侨,但是侨办的位置不能撤,因为假如撤了,就证明这个部门似乎无足轻重了。每个机构都在向上面证明自己的重要性,以拿到最多的利益。这种官僚竞争的机制,也会把压力传导到社会上。

 

周承辉总结道,养人才是第一大产业。我国的基础设施投资,是按十四亿人口的规划来建的,若人口减少,这些基础设施的亏损面会非常大。此外,我们要触发“链式反应”,让土地流转起来。“农村人的可支配收入比城市人少2.7倍,因为他们没财产性收入,他们只能卖命,一辈子卖到老。”其次,老龄化和生育率下降是明确的风险。因此,周承辉认为,我们需要理顺央地之间和部门之间的关系,还有土地制度和财税、国资、教育、社保的关系,增加居民的收入,以扩大住房来解决生育率低下的难题。


作者

:徐悦东

编辑

:覃旦思;校对:翟永军

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