从九月开局来看，北京新房成交量和成交均价相对平稳，“金九”成色略显不足。图为北京秋季房展会。新京报记者 袁秀丽 摄

由于限房价项目供应量较大，不少开发商采取了促销措施，比如推出特价房，总价约降10万-20万元。
图/视觉中国

A特20-A特21版表格由新京报记者根据北京住房和城乡建设委员会等网站公开资料整理

　　九月楼市成交量和成交均价平稳，中秋节假期多关注北京限房价项目，不时会有特价房推出

　　根据往常的惯例，进入九月份是置业的好时机，楼市都会迎来“金九银十”的好行情，但是今年，随着宏观调控的持续收紧，虽然政策性住房如共有产权房和北京限房价项目的供应量加大，但是北京楼市继续保持平稳的态势。对于购房者来说，量多价稳是一个购房好时机。

　　

　　“金九”成色不足

　　虽然进入到传统的楼市旺季“金九银十”，但是，北京楼市依旧保持平稳的态势。从九月开局来看，北京新房成交量和成交均价相对平稳，“金九”成色略显不足。

　　据中原地产提供的数据显示，9月第一周，北京新建住宅市场（剔除自住房和保障房）成交19.44亿元，环比前一周大跌61%，成交337套，环比前一周减少316套；最新新房成交均价为46843元/平方米，环比价格下挫。

　　而上周，成交量有所回升。根据北京中原的统计数据，北京新建住宅市场（剔除自住房和保障房）成交61.96亿元，创今年新高，环比前一周大涨219%，成交1145套，环比前一周激增808套。最新新房成交均价为48031元/平方米，环比价格有所提升。

　　截至9月19日，北京新建住宅市场共1860套，与上周比处于平稳状态，未有较大涨幅。

　　值得注意的是，9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，《通知》内容包括公积金贷款实行“认房又认贷”、贷款额度与缴存年限挂钩、二套房公积金贷款最高额度从80万元下调至60万元、月还款额不超过月收入60%等多个方面。

　　中原地产资深分析师张大伟称：“预计在这个政策影响下，北京总价在500万以内的二手房与新建商品房包括共有产权和限竞房，成交量都会减少10%-15%。市场将出现继续下探的现象。”

　　事实上，今年以来，北京楼市成交量下滑较为明显。据北京市统计局数据，1-8月，全市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，下降22.7%；办公楼为30.5万平方米，下降62.3%；商业营业用房为23.4万平方米，下降59.5%。

　　新房供应量加大

　　根据北京市住建委的数据，截至9月上旬，北京有7个新楼盘领到预售证。值得注意的是，9月有超过10个限竞房首期入市，销售均价在4万-6万元/平方米之间，户型面积以90平方米为主。

　　事实上，今年以来，在房地产市场趋于平稳的基础上，北京加大新房供应。据中原地产的监控数据显示，今年1-8月，北京入市的商品住宅达到2.7万套，同比上涨约50%。仅仅在刚刚过去的8月，北京入市商品房住宅项目供应量接近6000套。

　　“北京供应量明显上涨，2018年后续4个月有望继续大量供应。按照目前趋势商品房住宅供应量有望超过5万套。”张大伟认为，北京市场过去两年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，特别是限房价项目入市极大地缓解了市场的供需矛盾，预计后续还将有大量上市。

　　此外，在成交均价上，随着共有产权房和限房价项目的增多，新房成交均价也有显著降低。我爱我家集团研究院9月6日发布数据显示，8月北京新建商品房(不含保障房)共网签4376套，同比增长148.64%；成交均价为每平方米40224元，同比下跌10.98%。

　　而未来，北京市还将进一步加大供应节奏。近日北京市规划国土委就集中发布了近期计划供应的66宗约481公顷住宅用地。从区位分布上看，位于城六区及城市副中心等热点区域的项目约156公顷；位于大兴、顺义、昌平、房山等新城区域的项目约200公顷；位于门头沟、平谷、密云、怀柔、延庆等生态涵养区的项目约125公顷。

　　张大伟分析称：“如果66宗住宅土地加速供应，特别是供应量相对集中的朝阳区、顺义区、昌平区、石景山区、门头沟区，将受到供应量上涨的冲击，区域市场有可能出现明显调整。”

　　共有产权房

　　仅一项目在申购

　　据北京市住建委官网消息显示，位于石景山区、长安街以北的玉景阳光共有产权房6日开始网申，目前尚处于申购期。户型约85-89.5平方米两居室408套，约64-74平方米两居室25套，约42-67平方米一居室19套。含全装修费用销售均价为35000元/平方米（根据房屋楼层、朝向、位置等因素在±5%的范围内调整销售价格）。家庭所占该套房屋产权份额比例为50%。

　　链家数据显示，玉景阳光周边的二手商品房价格在6万-7万元/平米。

　　玉景阳光均为六层小楼，主力户型是80多平米的两居室，多为一梯两户，居住舒适度应该还不错。

　　此前，海淀区的永靓家园也刚于上周结束申购，其均价3.78万元/平米，购房人拥有70%的产权，共2141套。根据链家数据，该小区周边的二手房均价在8万元/平米。此外，丰台区的槐新雅筑共有产权房位于南四环外，均价3.5万元/平米，共478套，也刚结束网申。

　　截至目前，这三个项目合计约3000套房源，成为9月共有产权房供应的主力。

　　此前，共有产权房已经成为北京新房成交的重要来源。据统计，在成交结构上，8月份在成交的住宅中，共有产权房占比28%。

　　随着共有产权房、限房价项目的入市，合硕机构首席分析师郭毅称：“四季度，北京新房市场将继续保持平稳态势，随着限房价的入市，新房成交均价会持续走稳。”

　　限房价项目

　　集中入市 面积小适合刚需

　　随着北京限房价项目陆续推出，新房市场上，北京限房价项目逐渐成为供应的主力。

　　早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，到去年，这成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以北京限房价项目的称谓。限房价项目的套型面积多在90平方米以下，且有5年的限售期限。

　　根据北京市住建委的数据，截至9月16日，北京共有17个限房价项目入市，供应房屋9684套，面积63.3万平方米。这些项目集中分布在房山、大兴等区域，房山区域的限价水平通常在4万元/平方米左右，大兴区则普遍被限制在5.2万元/平方米到5.5万元/平方米以下。

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至日前，北京合计有18个限房价项目取得20期预售证，合计提供商品房限竞房源9826套，平均去化约4成。

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，限房价项目去化比例不高不代表着此类项目遇冷。其表示：“限房价项目与商品房项目推盘不一样，其一次性推盘套数比较多，供应量较大，不能单独从去化比例来判定去化不理想。”

　　对比商品房，从套数看，限房价项目单批次集中入市房源量较大，普遍为300-600套。由于供应量较大，随着“金九银十”的到来，不少开发商也采取了营销措施。例如，8月31日开盘的颐景万和项目，开盘当天打出了9.9折的优惠；而位于北京市房山区的旭辉城项目已经于今年6月份开盘，售楼处人员介绍称“近期在售有特价房，总价大概会降10万-20万，统一在周末推出”。

　　郭毅称，由于节假日的原因，开发商通常会做一些营销动作，而且下半年是开发商冲刺业绩的关键节点，项目优惠信息可能会增多，但是大幅度的降价情况并不会多见。“目前，所推出的限房价项目均价在四五万，这个价格和商品房成交均价趋同，所以限房价项目不会拉低均价，但是会起到稳定市场的作用。”

　　目前，限房价项目由于面积小，大多是两居、三居的户型，产品适合刚需客户，在挑选时，朝南全明户型，距离地铁比较近的项目较受欢迎。按照目前区域分布，北京南部推出的项目增多，随着新机场、南城计划启动，南城将迎来新的发展机遇。

　　而未来，北京将会有更多的限房价项目入市，张大伟分析：“北京限房价项目区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。”

　　A特20-A特21版采写/新京报记者 徐倩