新京报快讯(记者 侯润芳)从未有一个话题像“房地产”一样能够牵动全民的神经,引发争议和共鸣。

  9.30新政、3.17新政、调控近500次、房价止涨、租购同权、共有产权房——在过去的一年多的时间里,公众的神经随着政策和房价的波动而起伏。

  十九大报告再次重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  这一基调下,中国房地产市场何去何从?未来如何实现多层次住房供给,租与售如何协同发展?新京报专访中国银行业协会首席经济学家、国家“十三五”发展规划专家委员会委员巴曙松,探讨中国房地产市场的未来。

  巴曙松认为,房地产政策的这一新的政策定位,有望大幅淡化房地产市场的投资甚至其投机属性,预计房地产行业的商业模式很快会迎来转型和洗牌。

  未来房地产市场哪些风险值得关注?巴曙松认为,目前中低收入阶层通过投机性买房导致“加杠杆”较快,这会给金融体系带来隐忧,这部分的风险值得关注。

  “房地产行业的传统商业模式很快会迎来洗牌”

  新京报:十九大为房地产市场定下怎样的基调,这一基调将对房地产市场带来怎样的影响,后续会有相关的政策出台吗?

  巴曙松:房地产具有使用和投资的双重属性。房子是用来住的,不是用来炒的,房地产政策的这一新的定位突出了其使用属性,以实现“住有其所”,同时伴随着陆续推出的房地产调控措施,预期未来房地产政策会大幅淡化房地产市场的投资甚至其投机属性。

  在短期密集的房地产调控政策初见成效之后,我认为下一步应该是建立房地产市场的长效机制。我理解的长效机制是,围绕着“房子是用来住的,不是用来炒的”这个政策基调,把前一阶段房地产市场调控产生的稳定预期巩固下来。比如说,通过在交易、税费、信贷等环节做适当的限制,来管控房地产市场中的过度投机行为。同时在房地产市场的供应方面,可以针对不同的人群进行适当的分层——不同收入水平的人群可以找到不同类型的房子。具体来说,未来政策应当更凸显“出租”这一方向,采取多种方式实现这一目标。比如说,北京推出的共有产权房就是在降低土地成本方面采取的措施,虽然目前的规模还有限,但是其所体现出来的政策导向,则是值得重视的。

  从金融角度看,预计房地产行业的传统商业模式很快会迎来洗牌。因为严格限制房地产市场的投资和投机行为,未来很有可能很多房子不得不从“主要对市场销售”转成“租赁”等多种凸显居住特性的形式。在这样的新环境下,如何满足房地产商的融资需要?房地产商届时必然有很大的动力来探索新的融资方式,例如,可以用这种租赁用的房子的租金进行证券化,来探索解决融资需求。

  目前看,房地产政策的新定位对房地产行业的影响可以说才刚刚显出苗头,预计未来房地产行业会随着这一政策定位而发生显著的变化。

  新京报:未来如何实现多层次住房供给,或者说租赁体系如何搭建,租与售如何协同发展?

  巴曙松:从新加坡、德国、中国香港这些发达的经济体来看,不同收入阶层的居住问题需要通过不同的形式来解决,通常是高收入阶层从市场上购买房产,但这部分在整个房产市场占据的比例有限,很大一部分比例是面向中低收入人群的廉租房和公租房等形式。虽然这些经济体中的房地产市场上的房价位居高位,但是占据较大比例的中低收入人群主要通过租赁等形式解决住房问题,所以市场上的高房价主要是影响到群体较小的高收入购房人群。

  与发达经济体的房地产市场相比,中国依靠租房来解决居住需求的市场比重明显较低,我国主要大城市的房屋租赁市场占比也远远低于发达经济体市场。未来可以通过信息的采集、提供、交易的撮合、税收的鼓励、商业模式的培育等多渠道的措施,来让老百姓租房更加方便的同时,租房的利益得到更有效的保障。

  但更重要一点,房屋租赁体系的搭建不再主要依靠增量新房,而是设法通过便捷的二手房交易来盘活存量。因为目前中国的房地产市场正在告别增量主导的时代、进入存量房时代,这一趋势从北上广深这些一线城市拓展到了二线城市,接下来会慢慢拓展到三线城市。可以说,从这个角度看,中国城镇化进程已经进入到拐点,在新的阶段最为典型的特征是以城市圈为主要的城镇化推进载体,从全国范围内的总量看,房地产总量保持大致平衡状态,不存在总量上的明显缺口,主要还是区域等的不平衡问题。房地产市场也正在告别增量房主导时代,转入存量房和增量房共同推动而且存量房在二手房的占比中越来越大。

  “政策的变动等导致北京房价忽然经历大幅上涨”

  新京报:如何评价近年的北京房地产市场表现?

  巴曙松:最近我们做了一个数据的分析,把过去十几年北京房地产价格的波动、成交量做了一个分析,发现北京的房价上涨呈现在较长时期内的平稳和短时期内的脉冲式上升相结合的趋势,这和中国股市表现很类似。何为脉冲式表现?我们从数据中可以看到,北京的房价,往往在很长的一段时间内房价保持相对稳定,但往往因为一些政策的变动等导致北京的房价忽然在几个月或者半年的时间会经历一轮大幅上涨,之后又会在新的平台盘旋一段时间。一名资深的中国股市的投资者会深切地体会到,股市的上涨往往也是脉冲式的,可能扣除一年中一两个月涨幅较大的时间后收益必然大幅降低,如果北京的房价走势扣除暴涨年份的那几个月份,北京房地产市场的价格多数时候呈现平台盘整格局。

  为什么会呈现脉冲式走势?这背后的原因值得总结,其中一个重要的原因可能是地区政策的变化带来的变量冲击,例如,房地产政策一调控紧缩,地方政府往往会担心向市场供应土地时价格会高涨,形成新的房价上涨预期,于是在调控期通常会大幅减少土地供应,这也会导致新的一轮周期中的新房供应的减少。反思北京房地产市场波动的历史,几次价格明显上涨期间的前几年,往往土地供应呈现持续减少态势,而且在减少的土地供应中,用于住房的土地占比还往往下降。这种土地供应的政策导向事实证明与房地产需求向大都市圈集中的趋势也是不一致的。

  新京报:此前你提到,北京推出的“共有产权住房”,在当前制度下,对于解决房地产市场房价高、房源少等问题,会有一定的效果,但是短期内难以解决房价高、房源少的问题,长期可以缓解但是也不能完全解决,还需要综合采取措施。在您看来,还需要采取哪些措施?

  巴曙松:一方面,要探索降低一部分地价,来满足一部分中低收入阶层的住房的需求,比如北京最近推出的“共有产权房”。

  另一方面,房地产调控时期的各项紧缩措施,往往会使得中心城市土地供应相应减少。虽然房地产新增供应在减少,但新的需求也还在。所以可能除了探索这个新的商品形式之外,还是要顺应城镇化发展的人流趋势,要中心城市的总量缺口补齐,从而在全国的房地产供求大致平衡的格局下,逐步实现区域的相对平衡。

  如何实现供求的总量和区域的同时平衡?

  我们做了一个大致的测算,仅仅以2016年的数据计算,中国城镇化呈现出“3+6”的城镇化趋势,即深圳和广州城市群、环上海城市群、京津城市群这三个城市群,再加上重庆、成都、武汉、合肥、南京、长沙这六个城市,我们可以称之为房地产市场交易的“3+6”核心城市区,这些城市群和中心城市的二手房交易量已经占据全国的70%以上,新房交易占据全国的46%以上。这也从另外一个角度显示,目前新增住房的需求正在向主要的几个城市群和中心城市集中。

  因此,在考虑推出房地产调控的长效机制时,需要注意的大背景是,中国的城镇化已经从几乎不同规模、不同区域的城市都有扩张的时代,转到以主要的城市群为主要载体扩张的时代。在同一个城市圈,房价的上涨和调控导致的下跌往往也具有明显的同步性、一致性。

  所以,在探索多种形式的房地产供应之外,还要把调控政策放在整个城市群的大背景下来布局,打破行政区划的隔离,以统一的城市群大战略格局来规划部署,重点发展便捷的跨区域城际交通网络,使得中心城市工作的人群能够便捷地生活、工作在周边同一城市群的不同城市。我想这也是解决城镇化进程中的发展不充分、不平衡问题的重要内容。

  “土地财政模式走到尾声,雄安新区探索可持续的城镇化路径”

  新京报:如何评价雄安新区的设立对房地产市场的影响?

  巴曙松:未来如何探索建立房地产市场的长效机制,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这个房地产市场的新定位,预计会成为下一步影响房地产市场发展的关键,希望这个长效机制要解决的问题,一方面是如何以市场化的手段和方法来继续抑制房子的投机特性、凸显居住特性,另一方面,要考虑到当前房地产调控的大背景时中国的城镇化已经进入到以城市圈为主要载体的新时代。

  从把握城市群发展的大格局来看,雄安新区是一个崭新、积极的探索,从其经济功能看,可以视为北京的副都。从房地产市场的调控来看,它距离主都市有一定的距离纵深,但是总体上又分布在与北京的同一个城市圈内。这样,设立雄安新区相当于一下子扩大了整个北京城市群中的土地供应,同时又能充分发挥北京对城市群内不同中小城市的带动作用。

  在中国城镇化已经发展到城市群主导的背景下,将主都市纳入到整个城市群的发展中来把握,扩大整个城市群的有效供应,将增量放到城市群中去解决,促进中心城市与周边城市的联系与互动,可能是未来长效机制的重要内容。在这个意义上,雄安也是一个房地产调控长效机制值得参照的方案。

  新京报:今年5月9日,时任河北省委书记赵克志发文表示,“(雄安新区)研究建立土地收储制度,不搞土地批租,不搞土地财政,严禁大规模搞房地产开发”。

  如果不搞土地财政,怎样能既能够避免沦为房地产投资和投机的工具,也能够为地方财政提供长期的一个财源?未来雄安土地制度和房地产市场的模式或者方向将是怎样的?

  巴曙松:在中国的城镇化快速推进的阶段,地方政府面临基础设施建设等的重要任务,其收支结构相应地具有土地财政特征,也就是低价征地,之后在市场高价卖地,这中间的差价支撑着地方政府财政的运转和城市建成区面积的扩张、以及基础设施的建设。

  但现在土地市场也在发生变化,拆迁成本越来越高,政府在市场拍卖土地获得的中间差价越来越小,许多城市可供出售的土地也在大幅减少,政府通过土地财政维持这种城镇化路径的的难度在加大,土地财政模式可以说已走到尾声。

  那怎么办呢?第一,可能要探索多种土地供应模式,使得土地供应多样化。

  此外,在土地财政上,如果难以有新的收益,必然就需要寻找其他可持续性的资金渠道。比如,租赁房有着稳定的租金,以租赁房为依托,发行投资工具吸引社会金融资源的参与。

  第二,在房地产市场进入到存量房时代后,征收房产税实现财政收入的可持续可能是需要重点考虑的。

  第三,设立雄安新区,不仅仅为了增加土地供应,客观上期待它有更多的制度创新,特别是探索新的发展阶段一个更可持续的城镇化路径。

  “房产税出台是必然趋势,下一步重点是具体征收方案的探讨”

  新京报:近日,宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》(以下简称《细则》)引发各界再次关注“房产税”。房产税已经提了很多年,为何迟迟没有出台,何时能够出台?

  巴曙松:宁夏的这个细则实际上是现有法规的落实,并不是我们在这里讨论的房地产税。应当说,支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分,例如全国房产系统的联网;存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分,价格发现更为合理;源于土地拍卖的地方政府收入在降低,需要找到新的支持城市运营的收入来源;在房地产市场正在转向存量房时代,房产税有条件在适当的时候为地方政府找到收入的新增长点。

  二手房流通的占比越大,房地产市场的价格也更为市场化和透明,实际上房地产税出台的基础条件之一,就是房地产市场充分的流通、充分的交易,才能使得房地产的产权、价格更清晰准确,这样征收房产税的时候,才更容易找到可靠的依据。历史地看,中国房源渠道非常多元化,既有市场开发的房子,也有联合开放、政府共建等多种形式的房子,以市场化价格入手房子的购房者只占其中的一部分。对于每个有房者来说,其入手房子的价格成本差异很大。

  因此,房产税出台是必然趋势,关键是具体的征收方案设计。

  新京报:你预计2018年房地产市场的趋势会是怎样的?

  巴曙松:从目前的趋势看,分化和转型将会成为2018年房地产市场的主题词。

  我们做了一个测算,通过比较中美两国50城市的房价发现一个共同点,两国位居前三四位的一线城市房价与后面的城市存在很大的差距。第二,中国这一差距大于美国。所以,如果把几个一线城市对于周边城市群中的带动作用发挥好,房地产市场的发展会更均衡。预计2018年以中心城市带动的城市圈的发展特征更明显。

  这种分化同样存在于房地产开发商之间,房地产行业的集中度有望继续集中,市场格局会驱使房地产企业探索新的房地产运行模式,转型成为房地产企业必然面临的新任务。

  第二,预计2018年越来越多的城市告别增量房时代,进入存量房时代,越来越多城市的二手房交易量将大于新房。

  第三,调控政策会继续抑制房地产的投资特性,突出房子的实用性。在这个过程中,多元化的供应机制会慢慢建立起来。目前看,共有产权房等探索在北京的房地产市场占比很小,但是如果类似的探索再增加一些,就有助于形成新的供给力量。

  新京报:明年金融政策上会不会有些变化?

  巴曙松:从投资的角度来看,在去杠杆的背景下,金融政策中性偏紧的基调应当还会持续。在这一轮去杠杆的过程中,主要去的是政府和企业特别是国有大型企业的杠杆,但居民实际上在加杠杆。我觉得需要担心的一个风险是,部分中低收入阶层杠杆加得较快,而这部分人群的杠杆扩张较高会使得整个家庭的负债表受房地产市场价格波动影响较大。因此,一旦房地产市场出现明显下滑,不仅这些家庭的资产负债表会明显恶化,银行的资产质量也会受到影响。

  新京报:你之前写过一篇文章《反思日本房地产泡沫》,在房价暴涨时也常有文章拿中国房地产市场和日本楼市崩盘举例,两者有可比性吗?

  巴曙松:中国和日本房地产市场存在一些类似的地方:价格波动、特别是城镇化快速推进时房价的上涨,以及外部汇率的预期对房地产市场的影响。

  但中国最大的优势是,中国的城镇化还有继续推进的空间。

  城市群演变的自然逻辑是,随着城镇化的推进,人群向中心城区涌入,中心城区价格上涨,这样就会挤出一部分人群流入城市的周边地区和卫星城。可以通过强化卫星城和中心城市之间的交通联系,慢慢巩固为大都市。中国可以将城镇化这一优势发挥好,探索合理的方式,打破行政区划的限制,将中心城市的房价上涨的压力,转换成城市圈建设的动力。要把城市周边的一部分中小城市的吸纳能力发挥出来,避免中心城市的房价过度上涨成为泡沫。我们看到,“十九大”报告中已经就中心城市与周边城市的良性互动发展作出了重要部署,可以预计,相关的政策措施会陆续出台。