2019-08-05 07:40:56新京报 记者:林子 编辑:岳彩周
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新城危机一月:王晓松边喊口号边卖资产 拿地金额锐减

2019-08-05 07:40:56新京报 记者:林子

新城今年销售目标仍剑指2700亿;7月拿地金额环比6月锐减八成;拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权累计交易总额不超150亿元。

一场猥亵丑闻,让房地产黑马新城控股黑云压城。


7月3日,新城控股实际控制人王振华被曝出猥亵女童,经上海警方确认遭刑拘。卷入漩涡一个月来,新城控股接连出现股价暴跌、评级被下调,这也牵动着千亿负债的安全及背后的金融机构。


危急之际,王振华之子王晓松火线出任新城控股董事长并高调亮相,继续推进2700亿元的既定全年销售目标。而在聚光灯外,王晓松和他的团队开始密集接洽各路“接盘侠”,对上百亿的资产展开出售。


实控人身陷囹圄之后,新城这艘地产巨轮正在这位年轻人的掌舵下驶向未知的海面。7月份公司实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米,环比6月分别下滑16.97%、12.82%。而拿地金额则迅速减少,新城控股7月拿地金额(以“需支付土地价款”口径统计)仅为12.08亿元,相对于今年拿地金额最高月份的4月下滑93.3%;相对于规模不大的6月份,下滑81.4%。



新城加速接班:已交接了至少7个职位


就在原董事长王振华7月3日被刑事拘留的当晚,新城控股同时宣告,公司全票通过选举公司董事兼总裁、王振华之子王晓松担任公司第二届董事会董事长。


这场风波中的紧急换帅甚至引发了不少质疑,但由父及子的职位交接仍在继续。


7月8日晚间,风暴中的新城控股发布公告,“王振华辞职后将不再担任公司任何职务”,新城控股公告称,王振华因个人原因申请辞去公司第二届董事会董事、提名委员会委员、战略委员会主任委员的职务。


就在同日,新城控股公告称,补选董事长王晓松任公司第二届董事会提名委员会委员及战略委员会主任委员,任期与第二届董事会任期相同。到7月9日,王振华辞任了新城发展控股的执行董事、新城悦服务的非执行董事。


在猥亵女童事件发生后,根据媒体报道,7月8日至7月13日,新城控股如期举行了2019半年度经营工作会议,新城控股的新任接班人王晓松在接班后首次亮相。


作为继任者,王晓松回顾了自己过去10年的经历:2009年8月进入公司,在工程、客服、物业、营销等多个职能部门学习锻炼,至今已十年,2011年11月,华东市场下行,在总部任职营销中心总经理,2013年接任新城地产的总裁,全面负责开发各环节统筹。


“过去的一周,办公室同事们对不时响起的猎头电话泰然处之,给新城人平添了稳健经营的底气。”对于新城控股如今人事方面面临的风雨,王晓松这样称。在他看来,在突发情况下,猎头的行动正是新城人才价值的重要体现。


目前看来,王晓松所做的工作起了效果。新京报记者7月初走访常州时发现,在新城系的一些员工心里,王振华的丑闻已经过去。


一位新城控股旗下的售楼工作人员张姚对记者说,“7月3日,公司出了点事情,这个事情只是他(王振华)个人出的事情”。张姚不断对记者强调,公司不会有大的影响,“现在我们董事长叫王晓松,公司也推送了一个公开信,公司是正常在运营的”。


这封公开信,是指7月5日晚间,新城控股发布公开信致歉称,“深感歉意与不安”,“现在,每位新城人仍然坚守岗位,各司其职”,“在新任董事长王晓松的带领下,各项经营活动正常展开”。


一位新城房地产的员工刘桦告诉新京报记者,在事发后,自己接到了此前购房客户对于新城旗下房产能否正常交房的询问,刘桦一阵轻松地对记者说,“不会有事的”,“上面在处理,而且我们董事长也换了,最起码好一点,不会再发酵了。”


事发后,分公司经理对刘桦这样的基础员工都召开了会议,告诉大家公司经营正常、已经换帅等消息,让刘桦也感到安心。刘桦告诉记者,这两天常州的房子正常在售,也卖出去很多套,自己也并未听说裁员的消息,“起码常州不会有事”。


对于传言公司要裁员、资金等问题,售楼处工作人员不以为然反问记者,“那我们现在裁了吗?”


稳定人心的同时,系统性的人事交接工作继续推进。


新京报记者近日通过工商信息查询发现,王振华正持续性从新城控股旗下的子公司中走出,将控制权交予儿子王晓松。


国家企业信用信息公示系统显示,新城控股集团股份有限公司常州天宁分公司、新城控股集团股份有限公司常州武进第二分公司负责人、新城控股集团股份有限公司上海第一分公司、新城控股集团股份有限公司上海第二分公司等四家公司,分别在7月11日、7月15日、7月19日和7月19日将公司负责人(法定代表人、负责人、首席代表、合伙事务执行人等)实施变更,无一例外,变更前的负责人为王振华,变更后为王晓松。


算上新城控股董事长一职、新城发展控股的执行董事、新城悦服务的非执行董事,王振华目前已交接了至少7个职位。



股价暴跌考验资金链,股权质押问题待解


树欲静而风不止。


在王振华、王晓松父子试图稳定内部军心之际,金融市场的忧虑仍在蔓延。


7月3日,王振华被曝出因猥亵女童被刑拘的丑闻后,新城系旗下港股新城发展、新城悦的股价从当天15点后开始迅速跳水。其中,新城发展收盘报价8.04港元,跌幅达23.86%;新城悦收盘报价6.56港元,跌幅为23.72%。


很快,广发基金、平安基金等多家机构纷纷下调新城控股估值。


截至7月3日收盘,新城控股股价为42.69元。广发基金当时表示,自7月4日起,本基金管理人对旗下证券投资基金持有的新城控股股票进行重新估值,估值价格调整为31.12元。而平安基金也将对新城控股的估值调整为31.12元。


在事件持续爆发的同时,标普称,新城发展控股评级及评级展望从BB/稳定调整至BB/负面观察,惠誉将新城发展控股、新城控股BB评级列入负面观察。


截至7月5日,已有至少33家基金公司下调了新城控股的估值价格。其中,汇丰晋信基金是目前给出估值最低的基金,该公司将新城控股估值下调至25.21元/股。


7月4日-7月8日,新城控股股价连续三个跌停。到7月8日收盘,新城控股股价就已经达到了31.12元的较低估值。


新城控股的股价下跌并未就此结束。7月9日,新城控股收盘跌幅仍然达到8.90%,到7月11日,公司股价已经只有27.09元。


股价下跌直接冲击着股权质押的安全性。


新京报记者注意到,早在危机爆发前的6月4日,新城控股就曾公告称,时任公司董事长王振华透过富域发展目前持有新城控股61.06%的股份,不过,为补充流动资金需要,富域发展所持的股份中,已有51.25%抵押给上海国际信托有限公司。


公告当时指出,在本次质押期内,若后续出现平仓或被强制平仓的风险,富域发展将采取包括但不限于补充质押、提前还款等措施应对上述风险。


然而,令看空新城控股股价的人大呼意外的是,在持续性暴跌后,新城控股的股价刹车了。


7月12日,新城控股股价收盘涨2.77%,在7月15日公司股价小幅收跌1.11%后,7月16日和7月17日,新城控股股价收涨4.54%和6.53%。


不过在澄清卖资产公告消息后的7月23日,新城控股股价再度跌停,从7月29日开始,新城控股股价已经连跌数日,目前最新收于25.57元,距离汇丰晋信基金给出的25.21元/股估值一步之遥。


7月20日和7月26日,新城控股连发两份股权质押公告。截至最新一份公告发布当日,新城控股的控股股东富域发展持有公司13.78亿股,占公司总股本的61.06%,富域发展已将其质押给广发证券的公司部分股权解除质押,本次解除质押后剩余被质押的股份占公司总股本的24.24%。


新城今年销售目标仍剑指2700亿,边喊口号边卖资产


7月15日,在父亲被拘后王晓松首次露面的半年度经营工作会议上,新城控股宣布,“2019年上半年,在‘住宅+商业’双轮驱动核心战略的指引下,新城步履坚定地奔向2700亿元的既定全年销售目标。”


恶评如云的舆论环境下,新城控股发布了上半年的财务成绩:全集团实现累计销售额1224亿元,稳居行业前8,销售额同比增长28%,回笼额同比增长54%,租金同比增长109%。上半年,新城累计拿地超500亿元,位居行业拿地榜第四。


而根据其公布的经营简报,1-7月新城控股累计实现合同销售金额约1469.51亿元,比上年同期增长29.29%;累计销售面积约1270.40万平方米,比上年同期增长37.90%。


新城控股甚至称,下半年,预计新增开业吾悦广场20座,全年累计新开数量位居行业第二。到年底,累计开业吾悦广场将达64座。



王晓松甚至请来老朋友站台。


在新城控股的官方文章中,包括中兴建设、苏中建设、三菱电梯、施耐德电气等多家合作商在盖着章的红头文件中纷纷表态,将“不忘初心,与伙伴同行”。


“新城应该没事了”,一位新城控股的股民在看了半年度经营会议的官方通稿后自我安慰道。


王晓松话音未落,关于新城控股卖资产的传言在市场流传开来。


7月22日深夜,新城控股发布关于市场传闻的澄清公告,称已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)。截至目前,公司已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。


仅5个项目就占到公司8%的净资产,那40个要占到多少?


如此大规模地卖资产,新城控股给出的理由是,“为积极应对市场变化”。


市场并不买账。7月23日,新城系股价全面走低,其中新城控股午后封跌停,股价报26.73元,成交额近25亿元。


7月24日晚,新城控股继续公告,披露了首批出售的10个房地产项目股权的交易情况,交易总对价为41.5亿元,相当于新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%,全部以现金支付。


新城控股还表示,此轮拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权的累计交易总额不超过150亿元。交易完成预计可新增净现金约150亿元,可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。


新京报记者注意到,公告显示的10个项目分布在浙江省杭州、山东省青岛、江西省上饶等地,全部项目都是今年上半年拿地,除了7月5日刚刚成立的平湖悦泽房地产开发有限公司没有财务数据外,其余9个项目营收全部为零,项目目前全部处于前期开发准备阶段,甚至有7月份刚刚拿到的地。


负债扩张的新城“黑马”收缩战线?7月拿地金额环比6月锐减八成




从基本面来看,近两年来新城控股销售规模发展迅速,是房企中名副其实的“黑马”:2018年,新城控股合同销售额达2210.98亿元,同比增长74.82%,完成年初1800亿元销售目标的122.83%,实现了从千亿到两千亿的跨越。在此基础上,2019年,新城控股的销售目标剑指2700亿元。


数据显示,截至2018年末,新城控股资产总额为3303.18亿元,同比增长79.98%,负债总额同比增长77.32%至2793.62亿元,所有者权益同比大幅增长96.13%至509.57亿元。2018年末新城控股资产负债率和净负债率分别为84.57%和56.71%,较上年同期分别下降1.27%和30.80%;同期,将永续中期票据计入债务后的资产负债率和净负债率分别为84.88%和58.68%。截至2019年3月末,新城控股资产总额和负债总额分别为3666.25亿元和3133.48亿元,所有者权益为532.76亿元,资产负债率和净负债率分别为85.47%和88.79%。


年报数据显示,2015年新城控股的资产负债率为79.5%,2018年已经达到84.6%。


2018年,新城控股应付利息达到12.09亿元,2017年末时这一数据尚为5.64亿元。


即便从行业情况看,新城控股的负债增速都不同寻常。


2018年一季度时,负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家,新城控股即是新增的三家公司之一。


到2018年中报时,新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业,至今保持第六的位置。


然而,在销售规模和负债规模一路激增之际,新城控股的现金流并不理想。


在新城控股4月27日公布的2019年一季报中,公司实现营业收入43.30亿元,同比减少16.39%,实现归母净利润2.06亿元,同比减少42.63%,实现归母扣非净利润1.65亿元,同比减少52.15%。今年一季度公司经营活动产生的现金流量净额为负数,达-67.59亿。


而这背后是公司上半年拿地力度不减。


记者注意到,新城控股上半年拿地力度不小。新京报记者根据月度经营简报梳理,其上半年拿地金额(以“需支付土地价款”口径统计)为564.64亿,1月份-6月份拿地金额(以“需支付土地价款”口径统计)分别为111.64亿元、26.49亿元、62.91亿元、180.77亿元、117.81亿元、65.02亿元。


中指研究院发布的2019年1-6月全国房地产企业拿地金额TOP100显示,新城控股排行第五,仅次于碧桂园、万科、融创中国、保利发展,拿地面积则列第三,仅次于碧桂园、绿地控股。


不过到了风波中的7月,公司拿地规模迅速减少,7月拿地金额(以“需支付土地价款”口径统计)仅为12.08亿元,相对于最高月份的4月下滑93.3%;相对于6月份,下滑81.4%。


据经营简报,7月份公司实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米,环比6月分别下滑16.97%、12.82%。6月份公司实现合同销售金额约295.49亿元,销售面积约253.35万平方米。



■ 延展


新城危机走向猜想

业内:与王振华“切割”后或“重生”


新城控股原董事长猥亵女童风波接近一个月以来,新城控股全力维稳。但正在此时,关于新城控股卖资产的传言在市场流传开来。


7月22日深夜,新城控股发布关于市场传闻的澄清公告,称已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)。截至目前,公司已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的8%,新城控股的收缩意图明显。


实际上,新城控股并非第一家陷入危机的房地产企业。在新城控股之前,雨润深陷债务危机仍未走出困境、世纪金源大瘦身后成为小而美公司、佳兆业走出危机起死回生。


未来新城控股将何去何从?业内人士向记者分析称,对于新城控股来说,近期压力会有所减少,或者说管理层相对也进入到了稳健运作的阶段,利空消息也会逐渐变淡。从实际过程看,近期关键要做好资金方面的风险把控。


遭遇危机的房企们:有的“卖身”有的“瘦身”


新城控股不是第一家面临危机的房地产企业。


2016年前后,我国最大的肉制品生产企业中国雨润食品爆发了债务危机。2016年3月17日,南京雨润发布公告称,2015年度第一期短融资券(即15雨润CP001)应于当日兑付本息。但公司未能按照约定筹措足额偿债资金,未能按期足额偿付,标志着南京雨润正式债务违约。


当时就有分析人士表示,雨润资金链紧张与此前的激进扩张有关。2010年,雨润集团曾宣布了“三三三”发展战略,其中包括在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。上述采购中心的建设用地中,均包含着不少商住配套土地。


面对危局,雨润试图通过转让股权寻求救赎,然而萧条晚景下,即便“卖身”也屡遭不顺。


直到今年1月22日,据媒体报道,雨润集团实际控制人,被监视居住3年多时间的祝义财已经回归雨润集团,将重新主导雨润事务。


相比于雨润如今仍未走出危机,世纪金源则在危机后成为了一家“小而美”的公司。


成立于上世纪90年代的世纪金源集团原本是一家综合性跨行业国际集团。这家集团的创始人是“地产大佬”黄如论,1991年返回福州办房地产公司,任世纪金源集团董事局主席,身家数百亿元。


在世纪金源如日中天之时,据福建日报2017年6月报道,鉴于黄如论涉嫌行贿犯罪,根据中共福建省委建议,依照《中国人民政治协商会议章程》及有关规定,政协第十一届福建省委员会常务委员会第二十六次会议决定,免去黄如论政协第十一届福建省委员会常务委员职务、撤销其政协第十一届福建省委员会委员资格。据财新报道,黄如论曾向白恩培等行贿。


早在2015年6月末,世纪金源投资集团的资产总额曾高达941.54亿元,资产负债率为66.87%。而截至2017年末,世纪金源投资集团有限公司总资产809.53亿元,同比下降10.81%。世纪金源投资集团2018年中报显示,其总资产已降至786亿元。


在资产大幅收缩之时,世纪金源这一老牌房企已完成迭代。


2018年1月,世纪金源实际控制人黄如论分别与其子黄涛和黄世荧签订《股权转让协议》,黄如论将其持有的公司50%股权和30%股权分别转让给黄涛与黄世荧。本次股权转让完成后,黄涛和黄世荧分别持有公司60%和40%股权,公司实际控制人由黄如论变更为黄涛。此外,世纪金源还免去了黄如论总经理职务,聘任黄涛为总经理。


伴随着交班进程的推进和近年来房地产政策的调控,世纪金源的负债规模出现下滑,杠杆率也出现降低。


世纪金源如今虽然起死回生,但规模依旧不断收缩,最终成为一家“小而美”的公司。


专家:融资或受挫,需稳定资金链


新城控股如今危机已经满月,此前曾有不少上市公司房企也面临类似的危机,


相比于雨润深陷债务危机仍未走出困境、世纪金源大瘦身后成为小而美公司、佳兆业走出危机起死回生等,新城控股未来发展、走势会如何?


中原地产首席分析师张大伟向新京报记者表示,鉴于新城控股此前基本面没有太大问题,此次危机对新城控股影响有限,在与原董事长切割、出售资产后,新城控股大概率可以绝地重生。


易居研究院智库中心研究总监严跃进向新京报记者表示,从企业舆情的角度看,地产企业高管个人的事件一旦偏负面,往往就容易成为资本市场比较敏感的信息点,很容易引起市场猜测、股价波动、企业品牌受损和地产业务的冲击。当前股价下跌和停牌等现象,都是符合预期的。类似企业大佬违法事件的性质非常恶劣,资本市场的下跌恰也说明了市场的反应。


在具体影响方面,严跃进认为,危机对于资本市场和融资等方面的影响会大于房地产项目的影响。


在未来发展上,左右新城控股发展方向的关键因素何在?在张大伟看来,新城控股目前最需要稳定的就是资金链,因为危机发生后,公司融资难度可能加大。


新京报记者 林子 编辑 岳彩周 校对 范锦春


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