新京报快讯(记者方王洋)8月8日下午，链家研究院院长杨现领在出席2017年博鳌房地产论坛博鳌大讲堂时表示，虽然目前已有一些针对租赁市场的支持性政策发布，但这并不意味着租赁市场会迎来一个快速的爆发期、上升期。他直言，并非所有城市都有租房市场的机会。

　　租房市场一定属于少数城市

　　在谈及“什么样的城市才有租赁市场的机会”这一问题时，杨现领认为，以年轻人为主的持续人口净流入成为衡量城市发展租房市场的首要指标。同时，一个城市或区域的服务业占比超过50%时，在当地就业的年轻人才会有充分的就业机会，并在此寻找一个落脚地。

　　在杨现领看来，除上述两点，房价收入比偏高的城市，尤其是北京、上海、深圳这样的一线城市，人们的租房周期会比较长。“以北京为例，北京的购房年龄每年延长一岁，所以(未来)40岁或者50岁买人生第一个房子很正常。”在这种市场环境中，租房市场的需求量就会相对成熟，市场发展潜力会更足。

　　而租金上涨空间对于从事租房业务的专业公司来说也是衡量布局的重要标准。“当前的租金水平绝对值不要太高，基数低且会上涨，这是一个非常好的条件”，杨现领称。

　　通过对全国市场的数据研究，杨现领介绍，真正适合租房市场发展的城市也就几十个。以适合发展租房市场的上海为例，其常住非户籍人口在981.65万人左右，同时上海的租金收入比还没有超过30%。显然他们的收入在上涨，但租金上涨还没有那么快。“一线城市和个别二线城市最大的机会和希望就在于，流动人口的租金收入比比较低，这些城市购房门槛高，未来‘租得起’这件事很重要。”

　　租房市场稳定 合租系大城市租房常态

　　最近全国多个一二线城市发文鼓励租房市场发展，有声音表示，在政策的支持鼓励下，租赁市场会迎来一个快速的爆发期、上升期。但在杨现领看来，租房需求的释放是有节奏的，在常态、稳定的水平下，不太可能因为政策的支持而出现短期内的快速爆发。

　　“年轻人的支付能力是一个稳定状态。北京的年轻人能够接受的租金支出上限是(收入的)30%，这是刚性约束条件。对于他们来说，月收入在一万元左右，用3000元能租一个不错的单间，所以眼下的租房需求都是以单间为主。”杨现领介绍，一线城市有着这样的规律，现在去看2017年上海租房市场，一些高端公寓出现大面积空置，原因就是因为开价太高，消费者不买单。

　　“今天的租赁市场才刚开始起步，有稳定的上行空间，但也不应该跟交易市场相提并论。”杨现领表示，北京的人均租房面积只有不到20平，年轻人租房以合租和单间为主，这在未来将是常态。

　　在谈到租购同权和房价的关系时，杨现领表示，两者没关系。租赁和买卖市场是独立的，它们分别面向不同人群，租房市场的人群大多是年轻人，且他们需要在租房市场停留较长时间。

　　不要因为政策鼓励就一拥而入

　　杨现领也指出，中国一线城市的租金回报率只有1.5%左右，但并不意味着没有发展机会。通过房屋装修改造可以将每个房间的平效达到最高。同时，租金未来还有上行红利，未来租金的涨幅是既定的，有多少收入的增长大概就会有多少租金的增长，一线城市每年大概有8%的租金涨幅。

　　“大家千万不要政策支持鼓励了就一拥而进，实际上运营企业总体处于探索阶段，要把握节奏慢点来，这是一个十年的生意。”谈到租赁企业运营，杨现领坦言，如果要干租赁，要把它当成长期的生意来做。租赁强调的是强运营，开发强调的是快周转，这是本质区别。

　　杨现领表示，一线城市今天房地产市场最突出的矛盾就是，消费者的住房改善需求实际上是刚需，然而土地稀缺使得改善型产品也日益稀缺。随着供地成本越来越高，应该把稀缺资源供应到高品质的商品房上去。“今天我们看到北京也好上海也好深圳也好，未来的土地供应计划里面，商品房的比例是压缩的，从有得住到住得好，这很关键。”