欧尚欧花园购房合同显示，项目土地性质为综合用地，而非住宅用地。

欧尚欧花园项目“隐藏”在朝阳区来广营东路郁郁葱葱的园林里。

　　项目打出50年大产权、不限购住宅的招牌，实为香江公园南区管理人员宿舍等配套用房

　　自“3·17”以来，一系列限购、限贷政策相继出台，部分购房者被挡在了门外，北京楼市逐步降温。然而近日，新京报记者发现北京朝阳区马泉营地铁站附近经常有人发放售楼传单，号称“大产权、不限购”。按传单电话拨了过去，售楼员介绍说：“三万二，有现房，哪里的户口都不是问题……”为了一探究竟，新京报记者前往调查。

　　隐身园林深处的“不限购”住宅

　　8月9日，经售楼员指引，新京报记者来到了位于朝阳区来广营东路1号（京顺路口）。然而，并没有看到欧尚欧花园售楼处，映入眼帘的是郁郁葱葱的园林。经多方打听后得知，在园林深处，确实有一个楼盘，但需有内部人出来接应。随后，记者再次拨打了宣传页上的电话。5分钟后，一名售楼员出现，带记者走进了这片园林。跟随该售楼员，步行穿过层层树林，路经大小湖畔，穿过三道保安严守的门禁，大约十五分钟后，才算看到该项目售楼处。

　　“住宅楼价格从3.2万元/平方米至3.7万元/平方米不等，50年大产权，突破各种限购政策。”一位售楼员介绍，该宗地大约45亩，属于商业和民用综合用地，建成后有两栋住宅楼，1号楼为6层，2号为5层，需要首付50%。

　　另一位女售楼员称，待房子全部出售后，再办理相关销售手续，和顾客签订“两年内拿房本”的附加协议。该售楼员告诉记者，“整个小区总共500多套房子，目前只剩100多套没卖，从去年就开始销售，‘3·17’新政出台后，此项目房价不跌反涨，均价从2.5万元/平方米涨到现在的3.5万元/平方米，如有意购买需抓紧时间。”

　　记者发现，该售楼处并无顾客登门，只有几个样似工作人员坐在一旁闲聊，时不时向记者投来好奇的眼神。除两名售楼员较为热情介绍之外，还有一名壮汉跟随左右，神态显得较为严肃。随后，售楼员带记者来到了售楼处旁边的在建项目现场，空荡荡的施工现场，有两栋在建的住宅楼被绿色安全网围住，未见到任何施工人员。

　　该项目工作人员介绍，开发商经过拍卖获得此地，属于商用和民用综合用地，对外所售商品房为50年大产权，安装民电、民水线路、集体供暖和温泉水，并且安装天然气。售楼员强调，购买该小区房子后，产权从2017年开始算，后推50年，如果购房者在成交两年内转卖房子，要交给开发商相关费用共计5000元。

　　欧尚欧花园项目五证不全

　　在记者多次要求下，售楼员提供了一份合同样本，显示出卖方为“骏马国际科技有限公司”，而记者通过全国工商企业公示系统查询获知，骏马科技公司虽然有商业房屋租赁资质，但是没有销售开发资质。

　　此外，售楼员提供的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》显示，该宗地使用权人为“北京贝迪克园艺有限公司”，建设项目名分别为“香江公园南区水上活动中心”、“香江公园南区管理人员宿舍”、“公园配套用房加层”，使用权面积27333.49平方米。

　　值得注意的是，上述证件中，部分使用人名称手写涂改为“北京市贝迪克园艺有限公司”，并且没有《商品房预售许可证》。

　　对此，售楼员解释称，待房子全部卖出后，再申请办理《商品房预售许可证》，此举可帮顾客规避限购政策。“我们北京骏马国际科技有限公司（以下简称骏马）是主要投资方，与北京贝迪克园艺有限公司（以下简称贝迪克）合作开发此项目，购房者要把钱打到骏马公司的账上，我们保证两年内下房本，先整体获得一个大房本，然后再分成一些小房本给购房者。”该售楼员告诉记者。

　　8月14日，自称该项目的销售负责人告诉记者，“土地出让手续不方便出示，骏马在贝迪克有股份。”然而，记者并没有在相关公示系统上查到贝迪克公司的注册信息。

　　律师提醒：开发商未取得预售许可而卖房属于行政违法

　　8月15日下午，记者就此事联系到了北京市规划和国土资源管理委员会，相关工作人员表示，50年产权的房子肯定不是住宅类房，如果以住宅形式购买此类综合用地上的“50年产权房”，以后肯定会有麻烦。

　　北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为，补充协议约定“房屋有偿使用年限50年”，不符合国家规定。我国现行法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。按照该项目工作人员的宣传，项目销售的房屋为住宅，使用年限却只有50年，明显与法律规定不符。

　　范辰律师还表示，若开发商未取得《商品房预售许可证》却进行房屋预售，已属于行政违法，应由房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。骏马公司的行为对购房者来说，存在着巨大的购房风险。

　　范辰律师说，如果项目确实如售楼处工作人员提供的有关文件上所显示，项目名称分别为“香江公园南区水上活动中心”、“香江公园南区管理人员宿舍”、“公园配套用房加层”，就可以判定项目并非住宅。在销售此项目房屋过程中，如果骏马公司刻意隐瞒真相，虚构事实，以住宅项目销售房屋，造成严重后果的，将可能涉嫌触犯诈骗罪。

　　采写、摄影/新京报记者 张建