2017-09-08 02:31:33新京报
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融创冲3000亿,如何兼顾高周转、增利润?

2017-09-08 02:31:33新京报


在中期业绩发布会上,融创上调销售目标至3000亿,并提出放缓拿地、降负债、增利润的发展思路。图/视觉中国

  在大举“买买买”之后,融创下半年减缓拿地,计划到2019年负债率降到70%以下,净利达10%以上

  有“并购王”之称的融创,花150亿收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权;斥资438亿接盘万达13个文旅项目;又拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。在大举“买买买”的同时,融创的负债也日益攀升。在此背景下,在中期业绩发布会上,融创在上调销售目标至3000亿的同时,提出放缓拿地、降负债、增利润的发展思路。融创96%的土地储备集中在一线城市、环一线城市及核心二线城市,在这些城市限购背景下,下半年融创的业绩是否会受影响?其高周转的模式能否持续?未来高利润又能否得以释放?

  限价之下回笼资金存挑战

  8月单月融创实现合同销售金额305.4亿元,同比增长237%,创下单月销售历史新高。除整体销售业绩实现较大增长外,盈利能力也快速提升。截至2017年6月,融创营业收入为133.33亿元,较去年同期增长25.9%;毛利为26.16亿元,同比大增86%。

  与此同时,企业毛利率为19.6%,较2016年同期上升6个百分点;融创账面现金约924亿元。

  基于上半年良好的市场表现,融创将今年的销售目标由原来的2100亿元调整为3000亿元。

  问题在于,截至今年上半年,融创96%的土地储备都分布在一二线及环一线城市。在调控背景下,融创如何实现3000亿的销售目标?

  对此,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,一二线城市开发商普遍面临的问题是限价,在此情况下,一些开发商选择“捂盘惜售”,但融创需要回笼资金,或面临挑战。

  不过,融创中国董事会主席孙宏斌对此持乐观看法,在中期业绩报上,他表示,在未调控的城市布局麻烦更大,因为调控区域才是真正有购房需求的地方,“我们现在很多城市都一房难求,房子没有卖不动的,找不对人都买不到”。另外,由于融创所拿的地价便宜,“怎么调控,都有利润。”

  中经联盟秘书长、优铺网创始人陈云峰表示,融创今年3000亿目标与其土地储备、营销能力、大规模的并购策略相挂钩,业绩可期。唯一担心的是大规模并购,可能存在资金链安全问题。

  收购项目有利于实现快销

  在业内看来,融创“并购+高周转”策略,是符合行业集中度提升的模式之一。在顺驰时代,孙宏斌就首创了“地产戴尔”模式:即通过“拖”字诀,合理拖欠土地款、工程款、广告款等诸多款项。在拿地、开工、开盘环节上,孙宏斌又实施“快”字诀,争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作”,研发、开发、销售、工程四个部门的快速联动计划,被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。

  不久前,融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公开场合表示,融创在新阶段将继续坚决周转去库存,做好产品与服务。

  关键在于,在调控背景下,融创的高周转模式能否持续?

  业内人士指出,相比招拍挂,收并购土地周转更快,可实现快速销售。据克而瑞研究中心的数据显示,截至2017年8月,融创41%的土地储备处于开发状态。另据相关媒体报道,2016年9月融创收购融科资产包后,仅一个季度即贡献百亿销售;2017年5月收购天津星耀五洲项目,三个月后已经蓄客开盘;近期收购的万达文旅资产包,很多项目交割后便开始销售。

  对此,投资专家董翔表示,从融创的推货节奏上看,9-12月占全年销售的45%-50%。因此,他认为融创全年销售金额在3100亿-3200亿元,加上万达资产包,全年销售金额可达3300亿-3400亿元。

  负债率仅是阶段性上升

  在此前大举“买买买”的同时,融创的负债也日益攀升。中报显示,截至2017年上半年,融创总资产4238亿元,总负债3896亿元,融创中国的资产负债率达到了91.92%,较2016年末的水平再度上涨4个百分点。其净负债率达259.9%。

  融创相关负责人对此的解释是:融创的负债率上升是阶段性的,一是因为加大土地储备,二是超过2000亿的已销售物业尚未交付结转并相应增厚股东权益。分子扩大而分母滞后,导致负债率短期上升。

  董翔对此指出,融创扩张较快,加上并购模式,导致融资利息费用无法资本化,主要是费用化处理,导致当期利润比较低。此外,融创销售增速较快,而这些预售款虽然在资产负债表中计入负债,但实际上是收入的性质。债务对房企而言并不是判断风险的好标准,房企很多负债是因为买地,而地价上涨速度普遍高过银行上涨利息。

  “并购情况下,有些是合营与联营公司,不是全部并表的。融创上半年40%是合并报表,60%收入是合营与联营公司,没法并表。合并报表的收入,不能代表融创完整的收入。”董翔表示,只要保持高流转,在回款较好,资金风险较小的情况下,过分强调负债有点“危言耸听”。

  针对负债问题,汪孟德也作过相关解释。在他看来,净负债率指标不能够体现房企的现金流是否安全,融创控制现金流风险核心在于:买对地、保持高周转。

  不过,考虑到融创拥有较高的土地储备,融创下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。计划到2019年净负债率和总资产负债率都降低到70%以下。此外,融创还看中毛利率指标,保证做到毛利25%,净利10%以上。

  黄立冲认可融创这一做法,“未来若没有新股东入股,或巨额补充本金,将面临财务困难”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,融创对降负债率有较为明确的导向,充分说明融创对当前财务压力的关注,也有助于增强企业的资信。

  土储助利润释放,乐视成包袱

  除了高周转,融创期待的高利润,又该如何释放?对此,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天认为,融创覆盖的一二线、环一线区域是价值高地,对融创未来持续业绩释放和利润创造有较大帮助。而融创在高端物业上的深耕,也有利于利润的增长。此外,融创融资成本5.8%,同比下降0.5%,融资成本的优势也有利于利润率增长。

  据野村证券的分析报告显示,大量土地储备将支持融创未来5-6年的强劲销售增长,因此,融创完全可以停缓拿地,来降低杠杆水平,提升利润率。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为,融创未来将加速释放与土地储备规模相匹配的销售业绩,并逐步获得与销售规模相匹配的盈利表现。此外,随着销售的放量增长和盈利提升,企业将快速提升资产水平,进一步降低负债指标。

  不过,记者注意到,融创对乐视网及乐视致新的投资计提减值拨备11.1亿元。黄立冲认为,乐视是融创的“滑铁卢”,最大的风险是未来的拨备和对其现金的要求,到年底不排除将产生更大的拨备。而在严跃进看来,乐视会对融创带来一定的压力,乐视不再是“香饽饽”,而是“烫手山芋”,后续对乐视业务如何改造,是融创需考虑的内容。

  本版采写/新京报记者 张晓兰

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