如今,商业地产市场已进入高存量时代,尤其在三四线城市,商场同质化与聚客难的困境日益突显。位于苏州市吴江区的万宝财富商业广场,曾在开业前6个月几近烂尾,引入北京海汇盛景之后,采用商业地产全过程委托开发管理模式,在短短100多天连局部结构都未封顶的状态下将项目盘活开业,第二年即满租,现在日均客流达到七八万人次,成功逆袭。

 

开业两年半,从几近烂尾到人气爆棚

 

       在苏州市的吴江区,提到万宝财富商业广场,几乎是无人不晓。这里汇聚了200多个品牌,涵盖吃喝玩乐购所有业态。从2015年1月开业至今,人气爆棚。

8月26日,周六午后,万宝财富商业广场室外的停车场上一位难求。进入商场,一楼的星巴克排起了“S”型长队,二楼的儿童区域挤满了带着孩子的家长,虽然午饭时间已过,但三层餐饮区食客们络绎不绝,过道上的水吧人气依旧不减。

       万宝财富商业广场董事长倪芳芳女士介绍,项目周末客流可高达7万人次,有时甚至超过8万。即便是在工作日期间,商场日均客流也能达5万人次。同时,今年商场的客流还将提升60%以上。

       “这些客流当中,既有年轻时尚的90后,也有有孩一族的年轻家庭,还有消费能力强劲的中产阶级。客群覆盖如此广,得力于项目最初的定位。”倪芳芳如是说。

       据介绍,万宝财富商业广场是最早进入苏州市吴江新区的大型购物中心。目前项目共引进品牌264家,其中服饰类80家、餐饮105家、休闲娱乐类3家、零售类32家、儿童及配套类44家 。从业态搭配上看,商场尽量做到大而齐全,希望满足吴江人“吃喝玩乐购”的日常消费需求。

 

不唯“高大上”,做更有温度的商业综合体

 

       今年是万宝财富商业广场运营的第三年,在2015年开业之前,这个项目是当地知名的烂尾项目。但短短两年多时间,它不仅彻底扭转了在吴江人民心中萧条的既定印象,而且还能获得如此高的人气。这究竟靠的什么秘诀?

       倪芳芳认为,主要得益于万宝财富商业广场在品牌选择和活动策划上,都是针对吴江老百姓的喜好展开。这些品牌和活动不一定高大上,但一定都是吴江人民所喜欢的。而正是抓住这一点,使得万宝财富商业广场无论人气、业绩、口碑都是响当当。

       据了解,万宝财富商业广场总建筑面积为16.4万平方米,包括一个集中式购物中心和两条金街。有趣的是,无论商场还是金街,引进品牌在全国不见得有很高的知名度,但在当地的人气非常高。例如,超市主力店选的是在吴江人民心中最具人气超市品牌“大润发”,同时引进了当地知名的果蔬O2O品牌“鲜果1号”和烘焙品牌“麦果优品”。

       对此,倪芳芳女士解释说:“有些好的品牌在一线城市很受欢迎,但到了吴江有可能会水土不服。我们主要考虑吴江老百姓喜欢的品牌。我是地道的吴江人,我很了解吴江人的消费习惯和消费水准,所以品牌的选择上更有针对性。”

       此外,据了解,一些初创品牌也万宝财富商业广场一起成长。倪芳芳解释说:“现在新的商业模式是好的产品连接好的运营,有了好的运营模式到哪里都是能赚钱,所以我们更看重品牌的运营能力。事实证明,我们的做法是对的。”

       正是这样包容且有温度的运营理念,使得万宝财富商业广场2016年的出租率达到100%满铺、营业额实现8个多亿,且商场中96%以上的商户都处于盈利状态。今年,他们还利用室外广场、外街以及商场东南角的部分空间做了一个文化创意街区,增加了夜市,使得满铺率达到120%。

 

引入“全委模式”,成招商运营“黑马”

 

       商业地产是一个复合度高、综合性强的行业。目前一个最大的误区就是通常认为定位、设计、招商、建设、销售、经营等诸多环节,彼此相对独立,只要每个环节找每一种专业的人即可高枕无忧。但其实不然,因为这些重要环节是彼此联系、彼此融通的,需要的人才也是高度复合型的,更重要的是需要整合资源、全面统筹、集中管控、快速推进,方能在激烈的竞争环境中赢得头筹。

       倪芳芳透露,她和她的家族企业,在开发万宝财富商业广场之前从未涉足过商业地产开发。隔行如隔山的难题,也让上述项目在开发前期几近烂尾。机缘巧合下,她结识了北京海汇盛景总裁赵海英。在她危难之际,赵海英先生出手相助。

       倪芳芳回忆,赵总是2014年7月底从北京来到苏州吴江的,当时的万宝财富商业广场面临相当多的困难,资金不足、规划不科学、所有机电设备没有采购、各类机电系统也还没有设计,大部分参建单位没有确定,招商进度停滞等等。一切都需要从头来做,然而施工时间只有残酷的三个多月,依照赵海英先生从业十几年大型商业地产的经验,面对万宝项目这是近乎“不可能完成的任务”,他还是下定了决心,全身投入到这场艰苦的“百日战”。

       据悉,在吴江的一百多个日夜里,赵海英常常日夜工作,在项目上倾注了所有的时间和巨大的心血,每天的睡觉时间也只有四五个小时。在他的办公桌上,有两本折叠整齐的文件夹,分别记录着工程建设项目和招商运营上的缺漏,上面密密麻麻记录着很多条目。“这两个方面的事情十分琐碎,但确实是一个商业项目能否成功的重中之重。”倪芳芳说,  “为了保障万宝财富商业广场能够驶入正轨,赵总可谓呕心沥血。他的人品韧劲和专业能力,都令人佩服。‘海汇盛景全委模式’也使项目变成一匹‘黑马’。”

      倪芳芳介绍,2015年1月,经过100多天奋战的万宝财富商业广场创造出开业出租率90%的奇迹,且开业第一年出租率就达90%,第二年即满租,今年已实现120%的满铺率,独占吴江区鳌头。

来源:供稿
原标题:引入北京“智囊” 苏州一商业项目从烂尾变满铺