日前，2018网易经济学年会在北京举行，链家集团董事长左晖受邀出席当晚“态度说·网易经济学家年会夜话”环节并以“住有所居”为主题发表演讲，从房地产市场交易、存量与增量、供需变化、租赁服务、养老住宅等方面阐述了六大观点，提及未来中国房地产市场及配套服务的变化。

一、大多数住宅市场正在进入更新

近年来，随着城市化水平的提高，重点城市的土地供应相对有限，越来越多的城市进入到存量房时代。同时，随着消费能力的提高，住房也面临着消费升级的大趋势。左晖在会上分享，现在正值2017年底，通过数据，可以发现全国市场上发生了多很有意思的事情，在成交上，今年大概十七个城市的二手房交易量超过新房，其中八个是今年新增的，预计明年会有将近三十个城市的二手房会超过新房的交易量，这跟人民币的发展、跟过了大规模新增投资额快速增长的阶段都有关系。2016年统计，有三十个城市大概房价会超过一万每平米，2017年大概五十一个城市房价超过了一万每平米，所有的城市都在逐步地推到卖旧买新的更新状况，大多数住宅市场正在进入更新。

二、房户比超一，今天的房子够吗？

住宅市场在更新状态，但房子够住吗？这是左晖在现场提出的第二个观点。在刚刚结束的十九大，也提出来不充分、不平衡的发展的问题，而今天在房子这里边也同样存在这个问题。目前，全中国的房户比已经超过一了，但在一些大城市里边，是远远不够的。比如北京，如今存量住宅总共七百万到七百五十万套，五亿平米，但却需要容纳两千两百万的常住人口，平均一个人二十六平米，比平均水平低很多。

当然今天我们很努力，目标达成很有难度，解决像北京、上海这些城市核心的问题，还是在于供给不足的问题。

三、多层次租赁需求需标准化满足

面对这样的状况，更多的居住需求便需要租来满足。左晖表示，目前北京有两千两百万人口，有接近百分之四十的人口是租房子住的，未来这个比例会提升到百分之五十左右，超过一千万的人会租房子住。

以服务业人口为例，北京大概有将近五百万服务业的劳动人口在北京居住，他们的平均收入五千块钱左右，月付租金五百块，房租负担比大概百分之十，而今天北京的标准住宅，一间房子平均租金大概两千两百块钱，换句话说，北京缺乏大量的五百块钱到两千块钱之间的标准住宅。左晖认为，这是因为没有提供更标准化的住宅产品和分层次的标准化的住宅产品导致出现了这样的问题。

他表示，在城市管理中，对于住宅标准的划定，我们好像只看到一个人均不低于五平方米的标准，但如果不能出现单位一千到一千五百元左右的可居住、可满足基本居住需求和安全保障住宅的话，这是长期以来都存在的问题。

四、三四线城市 供大于求

提起今天供应不足的问题，左晖认为这在一个大城里是一系列的问题，当然在三线城市，四线城市，都是供大于求的状况。

五、中国人不是最爱买房子的那群人

对于房产，大家更好奇的应该是中国人是不是一拨最爱买房子的人？按道理，中国有一个传统文化，有土斯有财，好像中国人是全世界最爱买房子的一拨人，但从左晖分享的数据来看，中国人好像并不是。

在会上，他分享数据说，中国大概七亿的城市人口，一年新房交易量一千万套，二手房五百万套，峰值状态下，北京的千人购房率是十四，2017年是七。所以我们今天看起来，好像中国人并不太是世界上比较爱买房子的那拨人，当然我们也许是受制于支付或者各种各样的问题。但这里边其实是有问题的，因为要相对保证比较稳定的值，这个市场，北京市场上一年就应该有二十万套、三十万套左右的交易，这个是更稳定的市场。

基于这种判断，当问起市场状况是怎么样的？我们提供的唯一的建议，就是北京上海这样的大城市，绝不能放松，因为一旦放松就会产生波动。

六、未来如何老有所居？

提及未来，左晖表示养老住宅将是未来关注的重点。今天中国大概百分之十六的人口是六十岁以上，在日本，六十岁以上的人口有百分之三十三，在印度，六十岁以上的人口有百分之八到百分之九左右，在美国，这个数字大概是百分之二十二，这就是未来面临的很大一个问题，我们的老人怎么去养老的问题。

在美国，大概有百分之四点五的人是住在养老院、养老公寓和公租房里面的，澳大利亚大概是百分之六，换句话说绝大多数老人是在家里养老的，所以今天对中国的老人来说，如何做好居家的养老？在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护，变成了一个很大的问题。

党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 让美好生活成为现实，每个人产生的居住需求是多元化的，例如流动人口的合租需求、青年人群的租赁需求、白领人群的置业需求、中高收入群体的改善性需求及高龄人群的养老、旅居等需求都需要品质化的机构提供标准化房产服务。在“住”的整个生命周期中，链家作为以数据驱动的全价值链房产服务平台，在不断提升，让住更有品质和保障，让更多中国家庭实现“住有所居”成为可能。