2019-08-22 12:16:07新京报 记者:张晓兰 编辑:武新
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中报观察|拿地大收缩 远洋集团如何平衡规模与利润?

2019-08-22 12:16:07新京报 记者:张晓兰

8月21日,远洋集团交上了中期业绩答卷。在2018年首次跨进千亿阵营基础上,今年上半年,远洋集团销售额突破600亿元,比去年同期上涨约33%,完成年度目标超四成。不过,与持续走高的销售额相比,今年上半年远洋集团在土地市场的动作并不多,仅获得6宗土地和1个成熟项目。与此同时,其毛利率下滑,财务杠杆短期有所上升。


销售回款率68%,下半年可售资源1600亿 


财报显示,今年上半年,远洋集团及其合营企业和联营公司共实现协议销售总额约600.8亿元,较去年同期增长约33%;销售回款357亿元,上半年回款率为68%,同比基本持平;累计销售面积达285万平方米,同比增长24%。


自2018年步入“千亿阵营”后,远洋集团在今年定下了1400亿元的销售目标。据此,截至今年上半年,远洋集团完成销售目标约42.91%。


在克而瑞上半年房企全口径销售榜单中,远洋集团排名从去年底的26位,提升至今年上半年的23位。此外,在克而瑞权益金额排行榜上,远洋集团以420亿元排名26位。


新京报记者了解到,远洋集团计划下半年推出多个项目,预期可售资源达1600亿元,同比增长23%。按新旧资源划分,新增资源占比达76%,存货资源占比达24%,并以快周转的适销产品为主,住宅类占比达86%。


而在商业地产领域,今年上半年,远洋集团已投入营运的商业地产项目中,可租赁面积约120万平方米,实现租金收入17.8亿元,同比上升7%,税息折旧及摊销前利润为11.2亿元,同比上升7%。


此外,在建的商业地产项目,总建筑面积约160万平方米,发展业态以写字楼和零售物业为主,其中,北京和上海项目面积占比达76%。据悉,在建商业地产项目将于2020年至2024年陆续投入营运。


不过,今年上半年,来自物业投资的营业额减少了44%至3.06亿元,财报指出,主要是由于远洋集团对投资物业进行的轻资产化处理。截至今年上半年,远洋集团共持有超过16个经营中投资物业,其中以写字楼为主。


上半年土储下降,新获6宗地


值得注意的是,今年上半年,远洋集团均未进入克而瑞发布的新增货值、新增土地价值及新增土地建面百强榜单。


财报显示,在土地获取方面,今年上半年,远洋集团新获得6宗土地和1个成熟项目,总楼面面积及应占权益面积分别约为102.6万平方米和58.1万平方米。其中,新购入土地的平均购买成本约为5500元/平方米。


今年上半年,远洋集团的土地储备为3925万平方米,较去年末下降约3%。而土地储备应占权益部分则由去年底的2176.1万平方米下降至今年上半年的2076.4万平方米。 


公告显示,截至今年上半年,远洋集团在五大城市群及核心二线城市共布局47个城市,总土地储备逾5330万平方米,其中二级开发土地储备逾3925万平方米,深圳旧改401万平方米,一级开发1004万平方米。


从土储的城市分布上可以看出,远洋集团在长三角、珠三角、长江中游及成渝区域土地储备在过往三年保持了高复合增长率。从今年上半年地域销售贡献度来看,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献33%、25%、22%和13%,超过90%协议销售额来自五大城市群。


其中,远洋的大本营北京销售贡献占总销售额的19.8%,天津占比7.7%。在业内看来,从区域分布来看,远洋在全国均有布局,但依旧倚重环渤海区域,需进一步均衡区域布局,从而分散市场风险。 


毛利率下降,财务杠杆短期上升


盈利指标方面,财报显示,今年上半年,远洋集团实现营业额约164.74亿元,同比增长约7%。远洋集团营业额主要来源于物业开发、物业投资、物业管理以及其他房地产业务。其中,物业开发业务保持着最大的贡献,其营业额约占远洋集团总营业额77%。


今年上半年,远洋集团毛利约33.59亿元,同比下降7%。毛利率为20.4%,较去年同期下降3.1个百分点。毛利率减少,主要是受毛利较低的回迁房集中在上半年结转影响。剔除一次性损益后,远洋集团核心利润率为6.4%,较去年同期下降3.3个百分点,与毛利率同比例下降。


今年上半年,公司拥有人应占溢利为18.75亿元,较去年同期的23.33亿元下降20%。远洋集团表示,管理层将会继续专注于提升股东回报,并以此为日常工作的目标。


在偿债能力及资金流动性方面,截至今年上半年,远洋集团资产总额增加2%至2555.93亿元,负债总额约为1905.26亿元。现金资源(包括现金及现金等价物,以及受限制银行存款)共计319.23亿元,净借贷比率约为86%,较去年底的73%,上升13个百分点,财务杠杆短期有所上升。远洋集团表示,下半年将加强回款,严格控制有息负债规模,提升财务稳健度。 


不过,在融资方面,在融资环境持续紧缩背景下,远洋集团拥有已获批尚未提用的额度约2136亿元,融资成本控制在5.43%,在行业中融资成本较有优势。


新京报记者 张晓兰 

编辑 武新 校对 李世辉



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