临近年底，北京土地市场集中出让，底价成交已成常态。
12月12日，北京出让3宗地块，最终全部以底价成交，总金额81.68亿元。值得关注的是，3宗地块中不乏性价比较高的热点地块，却仍未扭转土地市场“寒流”。
随着土地市场遇冷，越来越多的不限价商品房地块回归市场，却无法成功刺激房企拿地的神经。业内人士认为，年底大多数房企意在保现金流、冲业绩、上交业绩报表，心思不在土地上；但是，仍有房企看准时机抄底补仓。
宅地虽优质，成交难逃底价
年底，北京土地集中成交。12月12日，北京成交了1宗房山区限竞房用地及2宗石景山区商业用地，建筑面积合计约为62万平方米，总成交金额81.68亿元。
其中，2宗石景山区的商业用地位于首钢园区东南区，位置相邻，均由首钢以底价摘得，成交金额为39.68亿元，建筑控制规模分别为13.84万平方米、10.04万平方米，楼面价不足2万元/平方米。
值得一提的是，此前市场关注的房山良乡的住宅地块由于仅获得1次网上报价，被中骏以42亿元的底价获得，被业内认为是抄底之举。该地块建筑面积约为38.11万平方米，商品住房销售均价不超过35344元/平方米，楼面价仅为11369元/平方米。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，临近年底，大部分企业的资金压力较大，虽然房山良乡地块的位置、体量及容积率都不错，但报价企业依然较少，导致底价成交。
张大伟分析称，在土地市场评价拿地价值，主要看的是土地成本占销售价格的比例。一般来说，50%以内肯定可以盈利，超过50%则要结合综合情况看。从北京已经成交的106宗限竞房住宅地块看，土地成本占销售价格的比例在40%以内的地块只有10宗，40%-50%的地块有16宗，50-60%的地块有25宗，超过60%的地块有54宗。
此次，中骏获得的房山良乡住宅地块，这一比例为30%，跌到了北京限竞房的历史最低点，甚至低于区域内2017年12月出让的共有产权项目金悦嘉苑14776元/平方米的楼面价。“成本优势意味着未来的腾挪空间更大。”张大伟说。
从目前看，北京12月已出让的5宗土地均以底价成交。中指研究院统计显示，11月，北京各类用地平均溢价率为1.91%，环比降12.56%，同比降 9.85%。其中，住宅用地溢价率为1.93%，环比降14.09%，同比降13.96%。
不限价商品房地块回归市场
年底，不仅限竞房土地的溢价空间少,不限价的商品房用地同样面临这一问题。
12月5日，北京丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块以底价成交，这块地只有金茂、保利首开联合体报名参与，但金茂并未参与报价，最终，首开+保利以26亿元底价获得，楼面价仅为3.17万元/平方米。
在11月，不限价的地块同样如此遇冷。11月20日，石景山古城南街不限价地块在竞拍前仅获得中海+首钢一家联合体报名，最终以51亿元底价成交。该地块折合住宅起始楼面价约为41943元/平方米。
对此，诸葛找房分析人士认为，受到楼市调控政策收紧与融资难度加大的影响，开发商拿地的步伐开始放缓。与此前情况不同，即使是不限价地块，也难以刺激房企拿地的神经。
值得关注的是，51亿元的石景山古城南街不限价地块，是2019年北京成交的第13宗不限价商品房住宅地块。
据张大伟介绍，之前三年，北京已累计成交的13宗不限价住宅地块，合计建筑面积供应为156万平方米。从成交周期看，2017年没有成交，2018年只有1宗成交，2019年到现在成交了12宗。可以看出，不限价地块正在逐渐成为主流供应。
如果按土地招拍挂成交计算，2019年商品房住宅地块合计成交了32宗，其中不限价商品房住宅地块12宗，占比37.5%。如果按土地挂牌时间计算，从2019年1月1日开始，北京合计挂牌新增商品房住宅地块29宗，其中不限价商品房住宅地块15宗，限竞房商品房住宅地块14宗。
从趋势上看，2017年到2018年，限竞房的土地供应占大头；到2019年，北京已转变为限竞房与不限价商品房住宅各一半的土地供应节奏。
土地市场接近收尾 土地溢价空间探底
中原地产研究中心统计数据显示，截至今年12月10日，北京土地成交了1557.91亿元，同比下降0.04%，平均楼面价为19435元/平方米，同比下降1.02%；位居城市土地成交总额的第四位。如果算上今天成交的3宗地的81.68亿元，共计1639.59亿元。
诸葛找房分析人士称，北京至今未完成2019年全年供地计划。截至11月底，北京市主城四区均未达到供地下限，海淀区供地下限完成率仅为23%，近郊的多数区域住宅用地实际供应量也不足。
从土地溢价率看，下降也较为明显。中指研究院数据显示，今年1月-11月，北京市各类用地平均溢价率为10.26%，比上年同期下降3.63%。其中，住宅用地溢价率为11.14%，比上年同期下降4.66%。而12月，土地市场的溢价空间仍在探底。
在土地市场中，国企成为主角。中指研究院数据显示，今年1月-11月，中海地产拿地总金额最高，达207.5亿元，华润置地以138.7亿元的金额位列第二位。11月，拿地金额排在前列的房企包括中海、首钢、招商蛇口、山西交控等。
此次中骏抄底房山良乡地块，也给民企带来了底气。据悉，中骏前11个月销售额已达成700亿目标，没有销售压力。11月19日，中骏以总价59.4亿元击败建发、正荣、平安、金茂、旭辉等12家房企，竞得厦门岛内湖里一宗地块，溢价率为30.12%。
在业内人士看来，今年北京的土地市场几乎接近收尾。时值年底，很多房企的心思不在土地上，而更在意如何保证现金流、冲击业绩，以期上交一个良好的年终业绩报表。
新京报记者 袁秀丽
编辑 王海亮 校对 李立军
