2020-03-18 09:00:07新京报 记者:张晓兰 编辑:杨娟娟
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3·17三周年透视|哪类楼盘抗跌?人才政策抬高价?

2020-03-18 09:00:07新京报 记者:张晓兰

贝壳研究院复盘了这3年政策和市场的互动关系,从而找出了六大规律。其中包括:城市的核心区域在市场调整期价格下跌幅度相对较小、人才政策不会改变市场原有走势等。

北京房地产“3·17新政”,是近几年全国楼市调控的主要标志,现在已经三年过去了。 3月17日,贝壳研究院复盘了这3年政策和市场的互动关系,从而找出了六大规律。其中包括,房地产市场具有较强的韧性、人才政策不会改变市场原有走势等。


规律1:


核心区域的价值难以替代


贝壳研究院指出,调控后城市不同的区域价格出现分化。新区在规划初期房价涨势好,但调控后,投资性需求被遏制,而这些区域发展不充分、配套不完善,并不被自住需求所青睐,房价回调幅度较深。如北京的通州区,调控后3年累计跌幅已经超过20%。


与此相反,城市的核心区域在市场调整期价格下跌幅度相对较小。北京的西城、海淀等配套完善、教育资源优质的区域,房价跌幅相对较小。天津的滨海新区二手房成交均价累计跌幅达22%,而核心的和平区仅8%。


实际上,地段对房地产来说至关重要。无论是房地产开发,还是从居民购房角度而言,选址都非常重要。区位一旦决定,也就决定了其拥有的城市资源的优劣,从而决定了房子的卖点、房价的高低。



规律2:


低品质低价盘抗风险能力差


贝壳研究院指出,在调控后的市场下行期,不同品质住房的价值韧性差异显现出来。低总价盘跌幅更明显,而高总价盘相对更抗跌,甚至逆势上扬。


贝壳研究院统计数据显示,2020年一季度相比2017年一季度,北京300万以下楼盘累计降幅达11.8%,而750万以上的楼盘,累计降幅则为4.6%。上海市场也不例外,300万以下楼盘累计降幅达14.2%,而1000万以上的楼盘,反而上涨了6.2%。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房屋总价与其自身品质及配套品质挂钩,未来,低品质盘价值将受到考验。



规律3:


政策具有连续性和稳定性


贝壳研究院指出,即使调控之下地方政府财政承压,新冠肺炎疫情对市场的冲击很大,但政策没有、未来也不会重走“刺激”的老路。


实际上,2018年下半年开始,重点城市房价普遍开启下跌模式,2018年末2019年初,部分城市调整限价及摇号政策,多个二线城市推出放宽落户及人才引进政策。正当市场以为调控政策要转向时,2019年4月,住建部重申“房住不炒”的定位,对一季度房价、地价波动幅度较大的6城进行预警,5月又对房价涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警。市场热度较高的西安、苏州分别于6月、7月升级了限购、限售政策。


2019年下半年以来,全国多地出台了放松特殊群体购房限制及人才引进等政策,但能引起市场大幅波动的利好政策并没有出现。


2020年年初,在新冠肺炎疫情影响下,地方经济发展受挫,一些意欲“救市”的政策如下调购房首付比例、放开商住限购等因与“房住不炒”的总基调不符而未能存续。


那么,地方政府财政紧张是否会导致调控放松?对此,许小乐指出,即便财政压力巨大,但北京的调控政策并没有改变。其他城市的逻辑也是一样,房地产与地方政府财政收入之间的关系正在被淡化,房地产去工具化的意图坚决。


规律4:


房地产市场具有较强的韧性


政策方向始终未变,那么3年调控有没有让市场变得低迷不振、房价大跌?数据显示,我国房地产市场具有较强的韧性。


从价格变化看,2017年上半年密集调控启动后,多数城市的房价到2018年下半年才企稳或下跌。贝壳研究院监测的重点24城房价中, 2019年房价较2017年下跌的仅7个,除廊坊和上海的跌幅超过10%,其余城市跌幅在10%以下。调控实现了价格平稳,并没有使价格出现大幅下跌。



尽管全国大范围、大幅度的调控,但市场仍然保持增长态势。2019年全年,住宅成交总面积18.9亿平方米,较2016年增加2%。未来十年,我国仍有约2亿的城镇人口增量,另一方面,当前我国户均住房套数已超过1套,但总量充足难掩结构性短缺,品质时代下,消费者对住得更好更加渴求。



规律5:


人才政策不会改变市场原有走势


人口流动意味着资本流动,意味着创新力、消费力和生命力持续供给城市。记者注意到,2019年,为吸引优质人口,百余城出台了人才政策、超30个城市出台了新的落户政策。其中,成都、重庆、武汉政策力度较大,是人才吸引力最强城市。同时,大部分城市人才引进政策补贴仍旧用于解决住房问题,其中,吉林、厦门、南通等多地开出超百万高补贴,宁波地区人才安家费甚至高达800万元。


那么,人才引进政策是否形成政策利好?贝壳研究院的数据显示,人才引进政策并不能改变市场的原有走势。以天津为例,2018年5月发布的海河英才计划造成了短期市场成交的波动,但对房价几乎没有带来影响。


此外,成都、南京、武汉等城市表现类似,人才政策发布短期内市场成交有所波动,长期回归到调控与需求约束下的常态水平。



规律6:


只宽货币,不松信贷,对市场影响有限


在调控政策中,金融政策威力较大。那么,央行货币宽松是否会带来市场的升温?


对此,许小乐表示,数据显示,只要牢牢控制住信贷政策,比如认房认贷的认定标准,货币宽松也不会对市场造成大的影响。


实际上,2018年以来,央行已累计执行8次降准操作,重点城市房贷利率在2019年以来呈现下行趋势,但二手房成交量并没有因为降准而出现明显波动。



新京报记者 张晓兰 制图 薛慧敏

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽



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