长租公寓行业在遭受2019年行业寒冬后，今年又在常规开年旺季遭遇疫情。长租公寓企业的现状和发展，以及其运营模式都备受瞩目。

“包租的投入过高，一些二房东在部分城市深陷泥潭。”日前，在一场长租公寓行业大会上，乐乎公寓创始人罗意指出，与包租模式相比，轻资产模式现金流的压力相对较小。不过，长租公寓轻资产运营也并非易事，需把房子“收得回来、租得出去”。与此同时，罗意认为，今年下半年会出现重资产拿项目的机会，而明年拿房成本会有所回落。

谈轻资产模式：分化严重，核心是“收得回来、租得出去” 

罗意指出，相较于包租的模式，轻资产不烧钱且试错成本较低，近期现金流的压力小，而包租的股本金投入过高，“我了解到有一些二房东在一些城市深陷泥潭。” 

在罗意看来，轻资产的另一优势是，由于广泛涉及上下游合作的关系，比如业主和投资机构、产业园的开发商、私募基金、民间从业者等，使得轻资产运营商有更多促成多样合作的机会。

不过，有利有弊，与包租模式相比，长租公寓轻资产运营并非易事。罗意指出，轻资产的起步更难，如何获得甲方的信任，得到项目的运营权，是第一步要面对的问题。同时，作为轻资产服务者，基础管理费低，所获得的收益也低，通常只收取8%-13%的费用，营收的数据看起来会“吃亏”。而包租机构租金是营业收入，营收看起来会高得多。

“对于轻资产从业者来说，运营能力要求更高，甲方也更强势，以至于轻资产机构的两极分化严重，好的很好、差的很差。”罗意说。

罗意认为，跳出被禁锢的C端思维，轻资产运营的核心能力在于：把房子“收得回来、租得出去”。

“以往运营商会执着于出租率，将此作为唯一的核心指标，其实对于运营成本降低等因素，应综合进行考虑。”罗意以乐乎公寓举例道，乐乎作为一家类平台机构，一旦拿到好的项目，可以做到高出模型10倍的收益，但也会有不佳的资产，导致员工没有成就感。

至于C端租客黏性的打造，罗意称，“让认可你的人帮你传递价值，应聚焦于20%-30%对品牌认可的客户，使其进行裂变，就会是个不错的局面。”

谈重资产模式：预计明年拿房成本会回落

据悉，乐乎在创业之初也曾尝试过重资产的模式，在2015年提出代运营模式，不断尝试产品的多样化，2019年的大型租赁社区，以及北京大兴国际机场的配建长租公寓项目，加之近期的首个蓝领公寓，乐乎不断拓宽其边界。

“乐乎近期也在关注重资产的机会。”罗意表示，过去几年，乐乎“修炼”了运营能力，接下来要配合资产的管理能力，这也是整个公司的综合能力。乐乎需要拓展在资产端的能力，目标是2年之内做成租赁门类的资产交易，“我希望乐乎有‘管’的能力，也有在上游形成‘募融管退’的能力。”

罗意预计，“今年下半年会陆续出现重资产拿项目的机会，而明年的拿房成本会回落，前几年的泡沫会被打破。”

与此同时，罗意指出，随着集体土地的入市，资产闸门的打开，相信未来长租行业的资产是个很大的市场。

新京报记者 张晓兰 封面图来源 受访者供图  

编辑 杨娟娟 校对 李世辉