多次传言上市的贝壳终于有了实锤。7月24日晚间，贝壳集团（下称“贝壳”）正式向美国证券交易委员会公开递交招股书，股票代码为BEKE。招股书显示，2017年到2019年，贝壳营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。

业内人士称，若上市成功，意味着资本市场佐证了交易平台的重要作用，贝壳也将成为房产交易“独角兽”，但上市还只是起点，不宜过分放大，未来机遇与挑战并存。

此前曾多次否认IPO，如今坐实传闻

尽管全球疫情并未完全消散，但是贝壳已开启赴美IPO的征途。此次上市的主体为贝壳，除平台公司贝壳找房外，还包括链家、德佑，以及金融、装修等业务。承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。

从股权上看，招股书显示，上市之前，链家创始人左晖持股（B类普通股）占比28.9%。此外，部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖代理，因此左晖投票股权占比46.8%。机构持股方面，腾讯作为贝壳找房的第二大股东，持股比例为12.3%；软银旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股10.2%；高瓴资本持股5.3%。

贝壳找房在招股书内指出，此次IPO计划募集最多10亿美元的资金，募集到的资金将主要用于研发，以继续投资于该公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务的扩展、服务产品的多样化及业务运营向新地理区域的扩展，以及一般的公司用途。

为何选择这一时间节点上市？左晖在致股东的一封信中对此作了解释：提交这份招股说明书的同时，新冠疫情还在全球发展，为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间，某种程度上反映了贝壳团队的特质：寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子，一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。

值得一提的是，从去年开始，贝壳上市传闻就一直未断。去年7月份，有消息称，贝壳计划于2020年启动境外上市进程。不过，贝壳彼时回应称，公司没有明确的上市时间和地点安排；去年12月18日，又有消息称，贝壳将于2020年进行10亿美元的IPO，贝壳方面对此予以否认。

到了今年7月初，又有消息称，贝壳今年营收预期100%增长，寻求美国IPO计划融资10亿美元-20亿美元，目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，摩根士丹利是参与其中的投行之一，贝壳已向美国证券交易委员会（SEC）秘密递表，最快将于今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利担任IPO牵头经办行。

时至今日，上市传言终于成为实锤。对于目前的上市进程，贝壳方面表示，一切以招股书为准。

去年平台交易额超2万亿，规模扩张下亏损加大

与链家重资产的属性不同，贝壳找房具有浓厚的互联网色彩和轻资产性质，因此，此前就被业内视为上市的主体。

存量房交易、新房交易和其他新兴业务为贝壳找房的三大主营业务。根据CIC报告显示，贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台，也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。截至今年6月30日，贝壳找房平台进驻了全国103个城市，连接265个新经纪品牌的超45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

回顾链家、贝壳的发展，离不开2015年这一时间节点。左晖以一封信的形式宣布一项合作，在整个2015年内进行了11次收购，将链家的业务范围从北京扩大至华东、华南以及西南。与此同时，布局“真房源”系统，并提薪扩充经纪人队伍。

在此基础上，2018年4月，“贝壳找房”全新上线，相较于原来链家网，贝壳找房的定位更为开放，除覆盖新房、二手房、租赁和家装等居住业务外，它通过ACN（经纪人协作网络），吸纳链家体系外的外部房源进入该系统。这也意味着，无论是直营品牌的链家，还是作为加盟品牌的德佑，亦或是其他中小中介，都可以入驻贝壳找房，从而开启“自营+行业平台”模式。

2019年3月，左晖进一步展开一系列资本动作：链家发生注册资本、投资人和管理层的变化，原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。同时，贝壳找房启动D轮融资，获腾讯领投8亿美元D轮融资。在此基础上，2019年11月，贝壳找房完成D+轮融资，参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉，总融资额超过24亿美元。

如今，随着正式提交IPO文件，颇令外界关注的财务、经营指标因上市而公之于众。招股书显示，2019年，贝壳平台GTV（总交易额）达21280亿元，同比增长84.5％。其中，存量房交易GTV从2018年的8219亿元提升为2019年的12974亿元，新房交易GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元。

纵观近三年的收入指标颇为亮眼：其总收入从2017年的255亿元增加12.3％至2018年的286亿元，再进一步增长60.6％至2019年的460亿元。不过，由于疫情导致住房交易需求下降，其营收从2019年一季度的82亿元下降至截至今年一季度的71亿元，降幅为12.7%。

尽管如此，2017年至今，贝壳仍处于亏损状态。招股书显示，2017年、2018年、2019年，贝壳净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元。而今年第一季度，其净亏损为12.31亿元。对此，贝壳在招股书内解释称，过去三年中，成本逐年增加，预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展业务，这可能使其难以实现盈利。

不过，招股书显示，贝壳较注重现金流管理，以增厚企业经营的“安全垫”。2017年、2018年和2019年，其储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

房产交易“独角兽”，机遇挑战并重

“贝壳在美国提交招股书，此举对行业来说是好事。若贝壳上市成功，是从资本市场的角度佐证了交易平台的重要作用。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥分析称，随着存量房交易的增多，房地产市场的转型，依靠平台成交的作用越来越重要。

具体而言，赵庆祥指出，新房是B2C的交易结构，开发商出售给个人，相对而言不太需要平台，因为房屋相对标准化，且在信息、管理、法律法规等方面较为规范，但C2C离不开平台的作用，这也是贝壳找房估值的体现。

“贝壳找房连接45.6万经纪人和4.2万家经纪门店，数量庞大，具有唯一性，国外也找不到对标，这跟美国MLS行业平台不同，贝壳找房是企业平台，或将打造成独角兽企业。”赵庆祥称。

从新房角度分析，亿翰智库董事长陈啸天指出，市场交易有三大重要元素：卖什么、谁来买、价格。限售、限购、限价客观上导致市场活跃度下降，“同一个时间点有多少货可卖是固定的，有多少需求可释放也是由相关部门决定的。”

“对于单个房企而言，要做的是把相对固化或有限的需求急速拉至自己‘碗’里来，但这一行为，往往依赖于渠道。”陈啸天称，贝壳找房此前在全国发动一系列加盟行为，从而成为房产交易领域“巨无霸”，尤其在渠道这一端优势明显。因此，在他看来，贝壳在这一时间节点上市，具有较大优势。

房地产和互联网研究院院长相国良亦看好贝壳找房的上市。在他看来，贝壳代表中国大居住领域的公司，一旦上市成功，意味着中国大居住领域出现了世界级估值的公司，市值有望达千亿，这在国际资本市场中都有重要的意义。

不过，相国良还指出，上市不是终点，这不过是贝壳一个重要的里程碑事件，不宜过分放大，“也许上市只是起点，贝壳找房需要带给行业更多进步的元素，更加开放，推动行业进步。此外，上市对贝壳而言，是机遇也是挑战，将迎来资本市场的检验。”

“中国大居住领域，创新还远未到终局，距离成熟的交易市场还有很长的距离，这个行业不会只有一家上市或几家上市公司，后来者、创新者应该更加努力。”相国良称。

汇生国际融资总裁黄立冲指出，“2020年由于疫情等原因，各地房地产市场发生了较大变化，2019年的财务数据不能反应公司的经营情况。此外，目前在美国上市时机并不好，接下来要看他们的运气了。”

在华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱看来，有一个问题需要注意，必须处理好与全国百余家其他线下交易企业的公平关系，也就是处理好裁判员“贝壳找房”和运动员“链家”的关系，这个情况与携程处理好携程平台和丽呈酒店的关系的道理是一样的。

新京报记者 张晓兰 

编辑 武新 校对 吴兴发