2018-08-29 02:30:34新京报
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轻资产受品牌限制大 开元酒店上市路难测

2018-08-29 02:30:34新京报


8月23日,浙江开元酒店管理股份有限公司向港交所递交上市申请。创意图片/新京报记者 王远征

  8月23日,开元酒店向港交所递交上市申请,但目前轻资产收入仍远低于重资产

  效仿万豪上市模式的开元旅业,在确定轻重资产分拆上市计划后,先是于2013年将开元产业投资信托基金送入港股,再于近日向港交所递交开元酒店上市申请。值得注意的是,作为轻资产范畴的开元酒店,依然保有如租赁酒店、自有酒店这样的重资产板块,并在轻资产业务受品牌限制的情况下,成为贡献营收的绝对主力。眼下,万豪已将租赁性质的分时度假业务分拆,未来开元酒店是否也将分拆租赁业务?

  筹划13年,轻重资产分拆上市

  继2013年开元产业投资信托基金(以下简称“开元产业信托”)于香港交易所主板上市后,近日,开元旅业集团“轻”、“重”资产分拆上市的计划进入新阶段。8月23日,浙江开元酒店管理股份有限公司(以下简称“开元酒店”)向港交所递交了上市申请。

  资料显示,开元旅业上市计划至今已持续13年之久。据当时媒体报道,2005年,开元旅业曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2亿-3亿元。然而,适逢香港财务制度变化,开元酒店上市计划不得不推迟。

  2007年,开元旅业集团总裁陈妙林透露,美国私募股权投资公司凯雷将以1亿美元入股,公司计划于2008-2009年间上市。其后因多方原因,上市计划继续搁浅,直至2013年,有消息称开元与凯雷的5年上市规划到期,开元最终以REITs(房地产投资信托基金)的方式曲线上市。在开元产业信托上市后,凯雷将其在开元产业信托和开元酒店管理公司内所持股权,分别转让给开元旅业集团境外母公司与欧翎投资等投资人。

  在开元产业信托上市之际,开元旅业集团副总裁张冠明曾向媒体表示,过去公司计划实现整个集团上市,但因估值太低作罢。于是公司在把酒店和房产分成两个资产包后,又将酒店分成以酒店资产为主和以酒店管理为主的两大块,轻重资产剥离,先将开元产业信托上市,再将酒店管理公司推向资本市场。

  5年后,开元旅业“轻资产”上市步伐终于迈开。目前,开元酒店上市申请部分内容仍在编纂中。据申请资料,开元酒店面值为每股H股人民币1.0元,但发售股份数目、最高发售价、预期时间表等信息尚未公开。

  去年总收入16.6亿元,酒店管理收入仅占8%

  尽管此番申请上市的开元酒店,是集团中资产较轻的部分,但从开元酒店内部业务来看,同样也存在轻重对比。从目前公开的信息来看,开元酒店的业务模式共两种,一为包括自有或租赁的酒店经营,模式相对偏重;二为包括全方位服务管理(以下简称“全委托酒店”)和特许经营的酒店管理,模式相对更轻。

  在租赁酒店业务中,开元酒店负责经营此类酒店并承担租金、酒店翻新等所有经营开支;自有酒店同样也负责经营酒店并承担所有开支。而全委托酒店则负责委任管理人员及管理酒店,酒店建设、经营出资则交由业主;特许经营酒店由被特许人自行经营,开元酒店仅提供品牌授权和员工培训等。

  截至今年4月30日,开元酒店共有25家租赁酒店和6498间客房,约占在营酒店客房的21.5%;自有酒店2家,客房382间,约占在营酒店客房的1.3%;全委托酒店90家,客房19923间,占比60%;特许经营酒店13家,客房3375间,占比11.1%。

  尽管酒店经营业务中的酒店数量,远少于酒店管理业务中的酒店数量,但在开元酒店的整体营收中,酒店经营业务却称得上是绝对主力。2017年,开元酒店总收入为16.6亿元,来自酒店经营贡献的收入为15.3亿元,占据总收入的92%,而酒店管理收入仅1.4亿元。

  二者差异的背后原因,在于本土酒店较低的管理费收入。华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示:“特许经营与全委托酒店的营业收入是不能并表的,进入的是特许经营费和管理费。本土酒店集团的管理费收入很低,与跨国公司的管理费差距非常大。”

  ■ 分析

  酒店管理费低,拖累轻资产营收

  据开元酒店提供的信息,公司全委托酒店的管理费收入,主要由基本管理费、激励管理费和各类补偿组成。其中,基本管理费与酒店收入挂钩,从一定层面上能够反映出酒店的经营状态。

  数据显示,2017年,凯悦酒店集团旗下上海金茂君悦大酒店基本管理费为880万元,北京金茂威斯汀大酒店为760万元,三亚金茂丽思卡尔顿酒店基本管理费为960万元,非一线城市的丽江金茂君悦酒店基本管理费也达到了160万元。

  在开元酒店方面,其基本管理费为酒店营收的2%-5%。以此计算,若要开元酒店旗下的全委托酒店,达到北京金茂威斯汀大酒店的基本管理费水准,便需要该酒店的年营收在1.52亿-3.8亿元之间。

  在具体经营中,开元酒店能否达到这一营收水平、获取相应的基本管理费,仍有待商榷。2017年,开元酒店旗下全委托酒店总收入为30.3亿元,平均每家酒店营收不超过3369万元,与1.52亿-3.8亿元的营收目标相距甚远。此外,以另一酒店集团金陵饭店为例,据金陵饭店2017年年报,去年金陵饭店平均每家酒店管理费收入仅61万元。

  尽管本土酒店集团管理费收入低于跨国品牌,但开元酒店的酒店管理业务毛利率,却远高于酒店经营业务。2017年,开元酒店的酒店经营毛利率为20.2%,而酒店管理毛利率则高达90.6%。由此可知,提高酒店管理业务收入,将有效提升开元酒店盈利能力。

  然而,在本土酒店管理费较低的情况下,若要提升酒店管理业务收入,往往需要规模的扩大。近年来,开元酒店也确实在快速扩张。目前,开元酒店拥有9个在营品牌以及3个开发中的新品牌。2015-2017年间,开元酒店共签下95份全方位服务管理协议,以及10份酒店租赁协议,待开业酒店已达到120家。

  ■ 趋势

  效仿万豪,分拆租赁业务上市?

  在扩张过程中,优势酒店物业的争夺无疑是关键,但对过去深耕浙江的开元酒店而言,打造省外的影响力仍是一大挑战。赵焕焱表示,跨国公司品牌管理的酒店,地段和硬件水平优于本土酒店品牌,成为其管理费高于本土酒店的主要原因。但就目前来看,“开元酒店扩张的难点在于与跨国公司品牌相比,在声誉上确实逊色。好地段高投入的酒店业主,首选跨国品牌。”此外,本土品牌内部竞争也同样激烈。

  值得注意的是,在扩张过程中,开元酒店并非一味以轻资产模式开疆拓土,酒店租赁依然是重要的一环。据公开资料,开元酒店计划通过签订更多全方位服务管理协议或酒店租赁协议,来增加利润和收入。开元酒店上市的主要目标之一,是发展中档酒店、高档商务和度假酒店业务,而募集资金的一大用途,即为租赁酒店的维护、翻修、购买设备等等。

  在此前接受媒体采访时,开元旅业曾多次将自身上市模式与万豪酒店集团相类比。开元旅业集团创始人陈妙林曾直言,公司的确在学习万豪的一些模式。

  此前,由于万豪因自建酒店,致使公司负债压力沉重。1993年,万豪对旗下资产进行分拆,变为两家公司,分别为掌握不动产的万豪服务,以及专营酒店管理的万豪国际。2011年,万豪国际再度将旗下分时度假业务分拆,即将旗下租赁业务分拆上市,仅留酒店管理,进一步减轻负担。

  眼下,与万豪服务类似的开元产业信托已经上市,与万豪国际类似的开元酒店已递交上市申请。在开元酒店版图中,虽然与分时度假业务在定义上存在一定区别,但租赁酒店依然有成为开元酒店资产负重的可能性。随着租赁酒店数量的不断增长,未来开元酒店是否也会效仿万豪,将租赁业务分拆上市,本报将持续保持关注。

  D06-D07版采写 新京报记者 郑艺佳

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