新京报快讯(记者 张晓兰)长期以来,中国房地产市场存在“租购失衡”现象,租赁市场发展显著滞后。在此背景下,在1月15日举行的2019·攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出,中国楼市最大的风险不在于总体杠杆率高,而在于杠杆率不对称,即杠杆加在少数年轻人身上。北京大部分年轻人买房都靠父母的资助,甚至父母帮他们还贷款。当越来越多鼓励年轻人进入买房,尤其是通过加杠杆进入买房时,风险积累的速度就会加快。


“2019年,最应该采取的政策是鼓励已经有房子的人换房改善,而不是鼓励无房人加杠杆买房。因为杠杆越加,风险越大,刚刚进入社会的年轻人压力最大。”杨现领称。

 

新房、二手房、租赁互生共连

 

要解决年轻人住房需求,需要靠租赁。在杨现领看来,要发展租赁市场,关键在于激活闲置的城市中心较老房源进入市场。租赁市场需要依赖将资金回报率高的房子投入市场,而非拿新的地开发再投入市场,因为新增市场再拿地开发做租赁完全算不过来账,哪怕土地成本再低都不行。

 

谈及长租公寓市场,杨现领指出,在正确的赛道上坚守,把答案交给时间。过去所有的并购、死亡、跑路,都是因为发展太快,高杠杆、高价、快速拿房,使很多企业过度依赖杠杆扩张。经过几年发展后,即便有市场波动,租金下滑,严格监管,还是活下来了,而且活得更好的,还是运营能力有所提升的企业。守正待时,坚持做正确的事情。

 

“往往做正确的事是非常困难的,因为提升运营能力最难,而借钱做规模是容易的。租赁崛起,从超速高杠杆发展,进入低速发展时期,运营能力重于一切。”杨现领表示。

 

在本次活动上,杨现领还提出了“全流通时代”的概念,在他看来,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”。何谓“全流通”?杨现领指出,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。三大市场相互影响背后的市场机制在于“交易乘数”,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。

 

2019年房地产市场一线底火、二线压仓

 

据贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米,与去年持平;而2018年全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,全年成交420万套,略低于2017年的421万套。在此背景下,杨现领分析了今年房地产市场将出现的几个关键趋势。

 

“2019年市场将自然下行,市场的购买力支撑不了持续的上扬。”杨现领指出,2018年房地产市场之所以火爆,核心原因在于虚假繁荣,包括一二手倒挂以及三四线货币化补贴刺激的需求。当刺激退出时,需求自然退下。

 

此外,杨现领还预测了今年房地产市场将出现的几个关键趋势:“二线压仓”:2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,无论新房、二手房,2019年都较为稳定,不会变得更差;“一线底火”:2018年一线城市二手房房价跌得较多,特别是上海,跌的幅度较多,连续跌了一两年,整个市场一直在往下,北京也在下降,下降到今天,基本到了底部。作为房地产底火的一线城市2019年市场有望小幅回升;“库存再起”:整个市场都处于库存放量阶段,尤其是三四线,2019年开发商的压力相对较大。


新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 卢茜