文/徐晓明（中国国有经济研究中心研究员、经济学博士）

　　本轮宏观调控对楼市最先体现出来的影响，不是交易量的下跌，也不是价格调整，而是汹涌而来的退房潮。这和上一轮调控首先出现交易量下降的局面截然不同。面对突然袭来的退房潮，购房者和开发商都将需要用冷静、客观的心态来对待。

　　2008年调控中出现的退房潮，主要是购房者看到价格的波动，认为其购买的房产降价贬值，主动要求进行退房。该退房行为虽然违反合同的契约精神，但由于房产属于大众购买投资，动辄总价超过百万，价格略有波动就有大量的损失。众多退房事件显示，上一轮调控出现的退房是购房者主动行为，而且是以和开发商的冲突和博弈为代价，虽然退房成功的购房者数量不多，但在北京楼市中产生的负面影响确实巨大，不论是购房者还是开发商，都有闻退房色变的感觉。

　　今年房贷新政催生的退房潮，则要比上一轮出现的频率更高，涉及到的楼盘面积则更广，而导致的原因也比原来更为复杂。究其原因，近期出现的退房潮会有两种不同的情况。一类是因为差异性房贷政策导致的退房。本轮调控中，二套房贷房子套数以家庭为单位进行界定。此前，二套房贷政策一直没有明确的界定，同时各个银行之间的执行力度也不一样，导致二套房贷在去年形同虚设。同时由于去年房价的暴涨，宽松的房贷政策，使得许多不具有投资实力的人，借助银行的贷款进行房产投资。

　　银行发放按揭贷款需要项目结构封顶，而开发商开盘销售则要比工程进度提前半年。在这样的情况下，许多项目虽然开盘销售，而且也收取了购房者的首付，但因工程未能达到发放按揭贷款的程度，按揭贷款就一直暂停。此轮新政执行差异性房贷政策，二套以上住房的首付比例和按揭利率均增加。二套以上住房购买者，有投资性购买，还有一部分是升级还贷性的购买，调控政策使得投资者看淡楼市，因此投资性的购买者，会因为二套房贷政策主动放弃购买，还有一部分购买者则因购买成本增加，无力承担购买。这些已经缴纳了首付款的购房者，会在近期出现集中退房。如果按照一般的半年工程封顶为周期来看的话，去年11月份左右的二套房以上的购房者，都会遇到上述情况。

　　按照半年的周期计算，北京每个月至少约有1万套期房销售，单个楼盘二次以上置业人群占到30%—50%计算，保守预估大约会有2万套住宅短期内遇到此类问题。此外，还有一个多年来一直执行的政策，那就是90平米以上的住宅首付比例不得低于30%。这个必将随着此次调控的严厉而被严格执行。所以部分购买者也会因此被迫放弃购买或选购小户型。已经收取了首付的开发商，肯定不会尽快将该款项返回给购房者，甚至还会出现故意推诿的情况，这必然会引发购房者的维权。

　　除了上述被动退房外，还有就是主动退房，不过现在还暂未出现。短期内开发商们还没大面积降价，所以还没有出现因降价而退房的局面，但随着宏观调控的逐渐深入，观望情绪高涨，交易量大跌，部分楼盘会选择降价销售，去年房价大涨，使得项目均处于高位销售，这样必然会引发前期购买者的退房行动。这种局面预计会在8月份左右出现，届时开发商会面临双重因素的退房局面。此外，还有一个必须关注的情况，随着退房潮的出现，北京房屋的供应量也会短期内激增，供求关系也会随之发生变化。反而会进一步因供求关系的平衡，出现价格的松动。购房者或将因此能购买到区域位置更佳，价格更为实惠的房子。