北京三季度楼市成交量上升，但热销的仅为少数楼盘

　从4月以来的房地产调控，虽然短期内导致成交量急剧下跌，然而，市场消化两个月后，成交量从7月份开始止跌回升，而回升的态势从7月份一直延续到9月份，三季度成交量出现明显反弹。调控下的楼市快速回暖，部分楼盘趁机涨价，9月底又迎来了楼市的第二轮调控。

　　购房需求的快速回暖和成交的快速回升超过了业内的预期。不过，记者采访发现，三季度楼市成交“二八”现象明显，即市场并未全面开花，成交火热的仅是少数项目。

　　成交量稳定复苏

　　北京房地产交易管理网统计数据显示，新政后5-9月每月纯商品房成交量分别为3405套、2898套、4035套、5565套、9105套。可以看出，成交量经过5、6月两月的短暂下降后，从7月开始，三季度月成交量出现逐月环比上升，9月破万套。

　　从以上数据可以看出，新政实行两个月后，成交量出现反弹，最终在9月达到高峰。针对成交量的回暖变化，亚豪机构市场总监郭毅表示，在4月国务院10号文下发后，主要针对投机者，新政向市场释放信号，购房者形成房价下降预期，市场观望的氛围浓厚，造成了成交量的急剧下跌。随后市场根据调控做出了调整，包括一些开发商积极调整市场价格，性价比较高楼盘的出现，也吸引了购房需求入市，带动了成交量的上升。

　　低价盘集中成交

　　在多数业内人士看来，三季度成交复苏，是随着低价盘的入市和刚性需求进场而产生的。

　　从7月开始，大兴的保利茉莉公馆、西斯莱公馆，以及房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略打开了市场局面，这些成交量较大的项目的共性特征是均具备了品牌房企高品质低价格的优势，产品定位主要是自住需求为主，在市场由冷转暖的过程中，通过产品品质、交通环境、未来的升值潜力等综合优势来真正打动目前以刚性需求为主的购房客户群。

　　远洋嘉业经纪公司研究总监孟奇也表示，新政后，少数企业应对市场灵活，迅速下调项目价格赢得了市场。从楼盘性质来看，主要是低价开盘的远郊项目受到追捧，成为市场成交的主力军，购房者也是以购买这些楼盘的刚需为主，也不可避免的有看到房价下跌过程中具有升值潜力楼盘想要投资的购房者入市。

　　成交呈现冷热不均局面

　　然而，北京楼市在个别热销项目的带动下出现了反弹，但楼市整体大势仍然处在低迷之中，部分老项目后期价格在新政前上涨后，存在降价难的困局，不少楼盘因此而滞销。

　　三季度的楼市虽然成交量上升，但却存在冷热不均的局面，“二八现象”十分明显。

　　亚豪机构提供的数据显示，7月开盘的保利茉莉公馆、西斯莱公馆以及万科长阳半岛，三个项目7月实现成交1151套，占到了市场总量的近三成。8月成交量排名榜前10位的项目总成交套数为2541套，是市场总量的56.6%。而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交，瓜分了剩余的1947套市场份额，平均每个项目仅售出了7.6套，竞争之惨烈、销售之艰涩可见一斑。9月成交排名前10位的项目共售出了5518套，占总量的60.6%。大部分楼盘成交冷清，出现再度滞销的局面。

　　郭毅表示，北京三季度楼市的特点仅仅是在集中区域、集中楼盘实现成交，而大部分楼盘卖得并不好。

　　■ 价格走势

　　成交均价出现震荡

　　与成交的明显回升相比，北京三季度房价并没有同步上升，北京楼市成交均价显示出忽上忽下的震荡。

　　亚豪数据显示，7月商品住宅成交均价为18877元/平米，8月商品住宅成交均价为21008元/平米，突破2万元大关，环比7月上涨了10.6%。9月份，京城商品住宅成交均价为19862元/平米，环比8月份下降了5.8%。

　　在成交量的支撑下，房价并未出现习惯性下跌，而是出现震荡的局面。9月楼市成交大幅回升，部分低价盘由于客户需求旺盛，也出现逐步调高售价的局面，然而上涨也并不是楼市的主旋律。

　　郭毅表示，成交均价未出现明显上涨或下跌，仅有个别楼盘主动顺应市场调低预期获得热销，如大兴区域价格新政前为22000元/平米，新政后新开盘的价格调整到了17000元/平米，调整幅度达到了5000元左右。此外，成交均价的震荡，还受成交结构的影响，三季度也是别墅豪宅的旺季，或拉高成交均价。

　　高姗认为，在调控长期持续的背景下，楼市震荡格局将成为市场常态，需求围绕价格波动，价格下降带动一轮周期性的需求升温，需求升温后价格稳定，引起需求的再度停滞，最终将实现价格的稳定回归。

　　本报记者 袁玥