3月北京商品住宅成交量上扬,主要是因为房企加速推盘以价换量,推动刚需入市。本报记者 邸晋军 摄


数据来源:亚豪机构;统计时间截至3月27日;数据包括普通住宅、公寓、别墅

  房企加速推盘以价换量,积压刚需集中释放,业内预计成交量增长难持续

  阳春三月,是楼市传统旺季,虽然去年2月中旬加强版调控政策出炉,使得“阳春”不再,但在今年3月,北京楼市有别于去年近一年的颓势,出现成交量小量回升。

  刚需入市推高成交量

  据思源经纪提供的数据显示,截至3月27日,今年3月北京新房共成交6042套(剔除保障房和别墅),同比2011年3月同期4806套增长了26%。环比2月同期则上涨了132%。而成交均价为18703元/平米,则同比下降3%,环比下降0.3%。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析,北京商品住宅成交量上扬,主要是目前以自住、改善为目的的刚性购房需求开始入市,而首要原因在于优惠利率的回归。目前各大商业银行纷纷降低首套房贷利率,9折优惠在北京已较为常见,与去年底首套房贷也上浮10%相比,当前利率下调幅度达20%,这对于刚需购房人群的吸引力是很大的。

  中原地产华北区董事总经理李文杰认为,3月成交量的回升,主要是去年积压的刚需在今年3月集中释放,成交量出现恢复性增长。

  不过,李文杰表示,实际上,调控不放松的预期下,购房人入市的心态也在放缓,这一成交量增长持续时间不会太长,可能还会回落。再加上受4月推盘量增加的影响,4月成交量可能与3月持平,继续大幅增长的可能性不大。

  房企促销跑量刺激需求释放

  在3月新盘成交排行榜中,主要是品牌房企的单价两万元以下的刚需盘,而热门区域主要集中于大兴、房山等刚需盘扎堆的地方。

  据了解,3月下半月以来的10天时间,北京已有15个项目入市,相当于一二月份开盘项目量的总和。楼市新增供应激增,各项目打折力度也不减,房企普遍采用直接降价、特价房优惠、赠送面积、送物业费等优惠形式。

  这其中品牌房企的促销力度较大,保利、龙湖、首开、绿地、金地、金融街等房企纷纷推出优惠,令其刚需产品楼盘在3月成交中业绩良好。但在统计数据上,3月新盘价格同比、环比均出现回落。

  任启鑫认为,近期开发企业一方面加快项目上市,“降价跑量”,刺激了楼市购买力的进一步释放,是带动近期楼市销量增长的原因之一。

  ■ 交易亮点

  低价刚需楼盘是成交主力

  3月成交前20名楼盘,有14个均价在2万元/平米以下。

  3月大兴以1231套跃至北京各区县成交套数第一名。

  3月品牌房企大力促销,“以价换量”赢得了销售回暖。

  

  单价2万元/平米以下楼盘是主力

  据亚豪机构数据显示,截至3月27日,3月成交前20名的楼盘,共有14个均价在20000元/平米以下。

  实际上,其余6个均价超20000元/平米的楼盘,仅保利中央公园为豪宅项目,成交价格达到39947元/平米,其余5个项目最高均价不超过23000元/平米。因此,3月热销的楼盘中,刚需楼盘占绝对主力。

  低价盘主要是满足了刚需低总价低首付的需求,同时,低价盘“以价换量”后,成交均价出现明显下浮。

  龙湖时代天街3月成交161套房,成交均价为12482元/平米,这一价格也是相当于“微利”卖房。

  中原地产分析师认为,适合首套房需求的刚需盘在销售占比中明显增加,同时性价比房源占据90%签约量。

  另外,在限购严厉政策下,不限购的商住项目表现抢眼。3月销冠——中弘·北京像素以361套位列单盘成交榜首,成交均价为14239元/平米,低价、小户型的定位,使该项目一直销售不错。而同类型的地铁商住楼盘——绿地新都会、波普工社也在3月成交业绩斐然,分别成交86套和84套,分列3月成交排行榜的14和17位。

  大兴成交套数跃至首位

  综合亚豪和思源数据显示,在3月楼市的小回暖中,大兴、通州、房山、昌平等近郊区域成交明显增加,环比2月同期大增2-4倍,其中大兴区域成为交易亮点。

  3月跃升至北京各区县成交套数第一的为大兴区,数据显示,3月1日-27日,大兴区商品住宅成交套数为1231套,占北京市成交总套数的20%,首次超过朝阳区;而2月同期、1月同期分别仅为515套、240套。

  数据显示,大兴“以价换量”初显成功。3月1日-27日大兴的成交均价为16592元/平米,而2011年3月同期,大兴的成交量仅为238套,成交占比6.61%,成交均价19911元/平米。

  多位大兴开发商表示,3月以来购房客户的来电、来访量明显增加,3月初龙湖时代天街等老项目推出大批新房源,带动了整体区域热销,大兴区域销售排在前五名的项目销售套数几乎都在70套以上。

  品牌房企“以价换量”

  从3月成交套数排名来看,品牌房企大力促销,“以价换量”换来了3月的销售回暖,包括保利、绿地、金地、金融街在内的多家品牌房企打出优惠牌。

  保利·罗兰香谷在近期连续两个周末都推出了较大的优惠活动,包括价格直降、总价基础上减2万等,甚至还推出了一套11900元/平米的特价房,较之项目一期售价17000元/平米相当于打了七折。

  此外,以84套成交量位列第15名的金地仰山每周均推出特价房,2居户型均价18000元/平米,3居户型在17000-21000元/平米。这比去年均价20000元/平米的价格有了大幅下调。

  亚豪机构副总经理高姗表示,除了上述通过降价获得较好成交的项目外,热销的还有两类楼盘:一是成本价入市的普通住宅楼盘如龙湖时代天街项目,二是K2·百合湾、红树林等通过赠送大量面积摊低平均售价的项目。目前降价销售已成为市场下开发商的共识。高姗表示,同一区域项目除硬件外,还必须有价格优势,才能赢得销量。近期品牌房企频频促销,或意味着五环外项目价格仍将下行。

  本版采写/本报记者 自曾晖 袁晓澜