未能延续3月成交量“强力反弹”势头，多家房企4月销售业绩环比下滑

　　今年4月中国整体楼市在今年3月份成交量冲高后出现回落，这也体现在上市房企的销售业绩上。

　　截至昨日，已有万科、保利、恒大、富力、首创、融创等房企巨头先后披露了4月销售数据，除恒大、融创、花样年业绩环比上月增长外，万科、保利、富力等房企均出现不同程度的下滑。

　　分析称，3月份楼市反弹力度过大，在限购的大背景下，4月楼市后劲不足，无法超越3月，实现强劲反弹。

　　刚需有限房企业绩乏力

　　据新京报记者不完全统计，除恒大、融创、花样年外，其他已公布的房企业绩环比出现不同程度下滑，其中龙头万科环比下滑幅度最大。

　　数据显示，4月万科销售金额为74.4亿元，同比下滑5.8%，环比则下滑35.4%。

　　据万科管理层透露，万科4月推盘计划比3月推盘量少30%，受此影响，4月认购量低于3月份。

　　除万科外，龙头保利地产4月实现销售金额91.48亿元，环比下跌6%；富力地产4月实现销售额28.95亿元，环比微跌4%；首创置业、金地集团、禹洲地产等房企4月业绩也出现下滑。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，4月房企业绩环比3月出现小幅下滑，这与易居监控的20多个城市的楼市表现一致。3月份楼市反弹力度过大，主要是首次置业刚需入市所致，但首次置业刚需的数量有限，在限购的大背景下，4月楼市后劲不足，无法超越3月，实现强劲反弹。

　　而一位不愿具名的分析师也认为，3月的行情在楼市历史上都算很好的，但在楼市调控不放松的背景下，4月不太可能持续，如果持续了，楼市就过热了。

　　同比去年仍在增长

　　虽然4月房企业绩环比3月微跌，但同比去年增长仍是大势。

　　据记者不完全统计，除万科外，保利、富力、恒大、金地、融创等品牌房企4月业绩同比去年仍出现大幅增长，其中恒大地产表现最为抢眼。

　　数据显示，4月恒大地产实现销售金额81.9亿元，单月业绩超过万科，同比去年增长33.1%，环比3月则增长了103.5%。德银发布报告称，恒大合约销售额上升是因其4月加快推出新项目所致，4月份共有7个新开楼盘，而3月份为6个。而上述不具名分析则认为，恒大地产主要布局在二三线城市，受限购影响比一线城市的项目要小很多，此外，营销能力很强，4月的销售均价仅为5931元/平米，属于薄利多销型企业。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，加强版调控从去年2月中下旬开始执行，对房企4月份影响明显，因此去年成交量基数较低。今年楼市经历3月份强劲增长后，4月楼市恢复性回升的基本面没改变，只是需求有限，增长量有限。

　　杨红旭也认为，4月房企同比仍在增长，环比下跌并没有大碍，楼市仍呈现弱市下的复苏态势。

　　新京报记者 袁晓澜

　　■ 本地情况

　　北京4月楼市价涨量微跌

　　数据显示，4月份，北京多个项目均价环比出现下调

　　北京市住建委网站数据显示，2012年4月北京商品住宅期房、现房累计实现成交7823套，成交面积86.6万平方米，环比上月分别微跌 3.2%、4.4%，而同比2011年4月则分别上涨12%、29%。在价格方面，据亚豪机构统计，4月住宅市场成交均价为20013元/平方米，环比上涨5.12%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，调控政策不放松，单靠首次置业者入市，无法实现强劲有力持续的反弹。此外，不少开发商看到3月卖得不错之后，到了4月逐渐减小折扣，打击了需求入市的信心。

　　房企以价换量效果明显

　　虽然4月楼市成交量微跌，但个别项目“以价换量”的效果却仍然明显。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，其中均价环比出现下调的项目达到了25个。

　　如房山徜徉集在4月调整价格，推出新楼座，价格12900元/平米起，较之前14000元/平米的均价下调了1100元/平米，这样的促销效果明显。据中原地产统计数据显示，3月徜徉集成交37套，均价为14940元/平米，在4月均价下调至13199元/平米，拉动成交184套。

　　此外，天通苑、密云绿地国际花都、北京苏活等项目均出现降价促销，也获得不错的销售效果。

　　北京中原分析，调控带来的销售压力和资金压力依然存在。目前少数热销项目在整个成交量中占比较大，部分销售状况不好的企业存在跟进降价的可能性。

　　高端豪宅热销拉高均价

　　对于4月北京商品住宅价格微涨的原因，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，高端项目热销成为价格结构性上涨的根本原因。

　　北京市交易管理网数据显示，北京4月楼市成交金额排行前三的楼盘分别为招商嘉铭珑原、保利中央公园、中海尚湖世家，而这三个项目均为高端项目。

　　有业内人士指出，在限购等政策持续的背景影响下，“以价换量”仍是房企的销售策略，经过一段“量价”博弈后，楼市有望迎来一轮房价补跌潮，但再次大跌的可能性越来越小。

　　新京报记者 袁晓澜 张旭

　　■ 看后市

　　下半年房价或还将下调

　　杨红旭认为，由于5月仍处于传统楼市旺季，成交量仍会延续3、4月份的升势，5、6月份成交量可能会有起伏，但会比去年4季度好很多。3月份刚性需求逐步释放，这一升势如何延续，后劲是否能足，主要看改善性需求能否进一步释放，是否成为市场成交的主力军之一。

　　对于价格方面，他认为，现在还未看到止跌的趋势，各大房企也仍然会加强销售，以价换量。

　　至于下半年楼市如何演变，他预计，这主要看政策的走势，政策优惠力度加大，楼市将会越来越好，但预计会趋于平稳，下半年房价将是一个筑底的过程。

　　近日，有地方出台对个人购买成品住房进行奖励的政策，杨红旭认为，未来土地流标数量增多，地方政府财政收入紧张，类似扬州市的“救市”政策也会增多。

　　根据记者了解，在北京，包括万科、保利、华润、金隅等品牌房企，未来也在不同项目推出新的大幅促销手段。5月7日，华润橡树湾认购当天，两居、三居产品有不同幅度的优惠，最高单套优惠超过30万元。五一前夕，金隅嘉业在通州的花石匠还拿出一套“半价房”(7500元/平方米)摇号，吸引1000多买房人报名摇号。5月11日，中粮万科·长阳半岛将推出60多套8折团购房。

　　北京一家房企营销总监表示，5月北京楼市预计放量增大，“旺季促销”，楼市应还有一番价格下调。

　　新京报记者 袁晓澜 张旭