■ 近言远旨

　　即使房屋倒塌，灾民的损失并非那么大，占房屋价值很大一部分的土地和税费仍然存在，即使刨除拆迁和城市配套，但土地本身的价值也仍然很大。

　　□刘远举 上海金融与法律研究院研究员

　　四川雅安7.0级地震中，很多房屋倒塌了，这就引出一个问题：房子倒了，贷款还继续还吗？法律上的解释是，买房人向银行借了笔钱买房子，房子只是抵押物。因此，即使房子没了，也不能以此为理由来停止月供。如果拒绝还款，即使房子倒塌，银行仍可通过法律手段继续追讨，甚至拍卖贷款人的其他资产，拒绝还款的人也会在征信系统里留下信用污点。

　　这种说法让人在感情上难以接受，很多人骂银行落井下石。但实际上，灾民的全部损失只是房屋的全部价值，并未遭受银行的第二次打击。

　　然而，灾民的损失的确巨大，他们是否有什么途径可以挽回一部分损失呢？

　　在房屋交付之后，房屋的全部责任转移到业主，但如果房屋本身的质量存在问题，比如，承诺房屋的抗震烈度为8级，结果在遭遇7级烈度时就垮塌了，则房地产开发公司就必须承担赔偿责任。

　　除了房地产公司应为建筑质量负责外，还有更重要的途径。实际上，从成本角度来看，房屋的价格包括了房屋的土地、建筑安装、税费、开发商利润等主要的几个部分。这几部分成本中，土地、税费并不会随着地震而毁损。在地震中损失、无法收回的仅仅是开发商的利润和建筑安装成本。从目前的国内房地产市场来看，不断上涨的土地出让金构成了房屋成本中的大头，除此之外，税费也是一个重要组成部分。相比之下，建筑安装成本并不高。这也就是说，即使房屋倒塌，灾民的损失并非那么大，占房屋价值很大一部分的土地和税费仍然存在，即使刨除拆迁和城市配套，但土地本身的价值也仍然很大。

　　但是，根据目前法律，土地使用权是以房子为基础的，如果房子本身不存在了，与之相关的土地使用权就归为原始状态，收归国家所有，单个业主无法继续保留该权利。除非所有业主能够达成共识，共同行动，在原址上按原样重新建造该物业，才不必支付土地出让金。显然地震之后，这很难。

　　1982年的宪法，用一句话“城市的土地属于国家所有”收回了全部土地，所有城市土地都为国有。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，虽然这种地租是采取的一次性收取方式，但仍然不能改变是租赁而非购买的性质。

　　因此，国家与开发商，开发商与业主的合同中，涉及土地那一部分就属于租赁合同。就是说，当地震毁损建设时，建筑用地的所有者就应当将剩余的租金返还给开发商，开发商再返还给业主。

　　如果这个原则能够依法得到确认，那么虽然房子没有了，但全体房主共同所有的土地使用权还存在。要么自己集资修建，如果仅算建筑安装成本，损失并不太大。要么，银行可对该土地使用权进行拍卖、一方面收回贷款、减小损失，同时也可以减轻灾民的负担。