■ 楼市观察

　　今年两会已经开幕。关于中国楼市房价及宏观管理层的房地产政策，一直是人大代表、政协委员以及会场外采访的记者乃至全国老百姓关心的热点问题。全国政协委员、国家住建部长姜维新在政协开幕当天只对记者们说了四个字“双向调控”。

　　十几年来中国楼市只有疯涨和慢涨的区别，中国房地产调控也只有如何抑制房价飞涨，如何使房地产市场平稳发展的问题，所以中国房地产调控从来都是“单向”的。如今说房地产调控也要“双向”，那是因为今年2月开始以杭州楼盘降价为标志的中国三四线城市以及更小的城镇楼市降温开始了，所以不仅要对北上广这样的一线城市房价上涨过快作调控，对那些房价下跌的楼市也要调控。

　　其实据网上透露，去年国内就出现了12座新的“鬼城”。国家发改委日前对12个省会城市调查显示，平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。在房价持续上涨的刺激下，那些三四线城市及更小的城镇明显的对房地产开发过度。尤其是那些县级、镇级城镇的商品房价格过高，供大于求是这些城镇楼市降温的主要原因。

　　然而我们也不必为这些楼市可能崩盘而担心，因为中国城市化的过程毕竟还在进行，还未完成，本质上讲目前已经建成的城镇房屋是小于可能居住的人数的。目前的楼市降温只是市场作用下的楼价的正常回归。

　　反过来，对此过早出手调控，防止其房价进一步下跌，可能倒是多此一举。

　　双向调控的另一向就是控制北上广等一线城市的房价。当前楼市的大背景是中国经济放缓，货币政策稳健，流动性抽紧，人民币贬值。这样的形势下，再加上三四线城市楼市的降温，北上广楼市即使不下跌也应该是平稳的。近来北上广的楼市似乎也波澜不惊。然而这却有点靠不住。

　　从供求关系看，中国人口拐点的到来还需五六年，而集中代表中国城市化过程的北上广丝毫未体现出其将要完成的迹象，北上广商品房的自住购买需求依旧旺盛。

　　北上广等一线城市楼市的基本面既然如此，那么三四线城市楼市的降温对其楼价的负面影响必定是很小的。因为三四线城市楼市降温会给北上广楼市带来影响，但这种影响多半体现在市场心理上，它只能在楼市受到实质影响的基础上起到放大加倍的作用。

　　相反，在今年某个时段北上广楼价再次飙升却不是不可能的。

　　双向调控也总有重点。三四线城市楼市降温是新情况，它影响了地方财政收入，甚至加剧了整个经济放缓的形势，需要宏观管理层重视，但那是市场的正常反应。而一线城市房价一而再再而三的上涨，那已是一种市场扭曲的反应。切莫在三四线城市楼市降温的影响下，忽视对北上广房价的调控。“双向调控”，更明确一点的说法就是“托底盖帽”，“盖帽”仍然是房地产“双向调控”的重点。

　　□郁慕湛（财经评论人）