2月20日下午,上海市土地交易市场举行了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动。最终,香港置地联合体成功夺得标的,成交总价310.5亿元,溢价率0.1%,楼板价约为28563.55元/平米,预计总投资逾600亿元。


值得一提的是,这一总价已超过2014年中民投拿下董家渡地块的248.5亿元以及2016年招商华侨城联合体拿下深圳会展中心地块的310亿元。


28个地块整体出让,利于控制价格、提升区域协调性


据了解,该地块于2019年12月底发布预申请公告,今年1月19日公布两名预申请人,2月11日起正式挂牌,并宣布于2月20日挂牌截止。资料显示,该地块为无底价挂牌出让,设立起始价310.2亿元,增价幅度为200万元。


公开资料显示,该幅地块东至瑞宁路,南至瑞宁路、龙腾大道,西至东安路,北至龙华中路,包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块。根据规划显示,这28个地块涉及商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地等多种业态,总占地超过32万平米,总开发体量约180万平米。


对此,上海中原地产市场分析师卢文曦点评称,去年12月份,市场就在预热这幅地块,一般节后市场也会有复苏的过程,现在这幅重量级地块,有助于市场快速回归正常节奏。虽然地块出让总价已经刷新上海的土地总价纪录,但是由土地本身因素造成的。这幅地块包括28幅小地块整体出让,就算楼板价再便宜,总体量放这里,总价不会低。


在卢文曦看来,土地整体出让好处之一在于可控制价格。这批土地位置较好,徐汇滨江已经聚集诸多高端社区,区域定位文化、航空服务等产业。如果割小块地,有可能会出现高溢价成交。溢价率高说明拿地情绪高涨,如果连续出现高溢价率,土地市场热度会传递到房屋买卖市场,对控房价不利。


“上海正在徐汇滨江地带建设新型智慧城区,但开发节奏、速度或低于业内预期。目前徐汇滨江热闹的地方,主要集中在西岸美术馆片区以及绿地缤纷城,其他地方显得较冷清。开发项目和项目之间也离得较远,整体显得较零散。滨江是个带状的地方,现在只是部分区域热闹,还没有连城片。”卢文曦称。


基于此,在卢文曦看来,这次采取大面积整体出让,需要开发商承担更多功能性事物,通过整体出让,可以提升区域整体协调性。


除此之外,土地整体出让,其好处还在于,可以在较短时间内完成区片开发的目标。卢文曦指出,在单幅土地开发建设过程中,较难对区域整体开发进度进行统筹规划,开发企业往往想等区域成熟后项目入市,这样可以获得最大利润,但是这会拖累区域内整体开发进度。现在按合同约定,有全生命周期管理,所以开发时间会有保障。


香港置地主打高端产品,项目或将打造区域标杆


值得一提的是,在此之前,香港置地在上海的项目并不多。在浦东,香港置地和旭辉联合打造了置汇旭辉广场。在前滩,之前也有地块,但后来退出了该项目。“这次能在徐汇滨江获得土地,可弥补之前的缺憾。”卢文曦称。


从开发风格来看,香港置地具备较为浓厚的港资房企特点,开发产品以高端项目为主,商办项目着重后期营运管理,注重长线投资,品质上也走地标路线的风格。


卢文曦称,香港置地在商业项目运营管理上具有一定优势,对提升板块内商业商务档次具有提升作用。不过,由于该项目体量巨大,不排除后续在一些小项目开发上,继续寻求和其他企业合作的可能。


“对香港置地而言,该项目体量很大,起码可开发10-15年,在区域内可打造标杆效应。这对开发商品牌、区域定价权都有较大促进作用。”卢文曦称。


“巨无霸”地块出让,提振土地市场信心


值得一提的是,在新冠肺炎疫情影响下,此次上海徐汇滨江综合体地块的交易具有较强的信号意义。


“此次项目交易,在近期土地市场略显悲观时进行,这说明新冠肺炎疫情带来的冲击是短期的,整个中国土地市场和房地产市场基本面没有改变,房地产市场的韧劲依然存在。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这客观上说明了中国核心城市优质土地市场的投资价值,也说明了各类资本依然看好重点土地市场的投资。


严跃进指出,此次土拍为当前略带萧条的土地和房产交易市场注入一针强心剂。虽然很多房企近期资金面收紧,但各地预售证管控力度在减少,客观上让相关房企“行动起来”,并积极获得融资以扩大拿地自由度。


卢文曦也表示,尽管受新冠肺炎疫情影响,但上海土地市场已接连成交多幅地块,可提振楼市信心,后续市场恢复正轨后,供求也有望快速跟上。


新京报记者 张晓兰 

编辑 杨娟娟 校对 李铭