这是王晓松接任新城控股集团董事长后,首次亮相业绩会。与他同时出席的,还有新任联席总裁曲德君、联席总裁梁志诚,他们被外界称为新城控股管理层的“铁三角”。

 

对于投资者关心的问题,王晓松都一一作答。越过山丘,他多了份沉稳与理智。对于新城接下来的走向,即使已度过“危机”,王晓松依然保持谨慎的态度,在“规模”和“安全”之间,他选择了后者,为这家近年来迅猛冲规模的房企减速刹车,“2015-2019为新城的增量年,2020后将重心转为提质。”

 

临危受命后的自救与调整

 

2019年7月,新城控股这家从常州发家并已走向全国布局的房企,遭遇了公司发展以来最为严重的“黑天鹅”事件。随之,出生于1987年的王晓松临危受命,替代其父接任新城控股董事长。

 

彼时,重塑品牌形象、巩固现金流等问题,成王晓松最棘手的问题。背后的逻辑在于,绝大多数房企都是高杠杆、高负债运行,一旦企业老板出问题,新债可能拿不到,旧债主也会急于催债,企业的资金链或出现问题。

 

基于此,王晓松展开一系列自救动作,降低新城系的负面影响。去年7月至9月,为优化公司资产负债结构,新城控股接连出售21个项目。与此同时,采取较为审慎的土地投资策略,直到11月才逐步恢复拿地节奏。

 

反馈至财报上,过去一年,新城控股实现销售金额约2708.01亿元,同比增22.48%,完成了年初制定的2700亿的销售目标,并守住行业第八的位置。

 

营收和财务数据方面,过去一年,新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%。与此同时,2019年新城控股的加权平均净资产收益率(ROE)达36.86%,净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至2019年的16.36%。

 

对于净负债率的大幅下降,王晓松在业绩会上解释称,2019年整体拿地更少,这是净负债率降低的原因。不过,他同时指出,净负债率过低意味着牺牲了未来的成长性,未来会把净负债率控制在40%-70%的区间。

 

除此之外,经历“黑天鹅”事件后,新城控股更注重现金流管理,以增厚企业经营的“安全垫”。截至2019年末,公司在手现金余额639.41亿元,现金短债比超过2倍,公司经营性现金流净额为435.80亿元。

 

对于王晓松上任至今交出的首份业绩答卷,业内持肯定态度。上海理辰文化董事长、复星地产原副总裁康红恩指出,企业当家人不仅需要具备专业知识,更重要的是,无论背后是否有智囊团,都需要自己做最后的决策。尤其是企业达到一定规模时,要在某个时点针对拿地、融资、架构调整、人事方面做出决策,较为不易,这考验其领导力、管理力。基于此,在康红恩看来,王晓松上任至今所做的事情可圈可点。

 

下调目标,不会为排名而排名

 

出乎外界意料,2020年,王晓松为新城控股定下了2500亿的销售目标,较2019年减少200亿。而反观其他品牌房企,虽对今年的业绩目标设置保守,但整体看,目标增长率基本在10%左右。

 

在回答投资者提出的“这一目标是偏保守还是中性”时,王晓松称,2019年拿地不是很多,今年年初原本预计是拿地窗口期,但在新冠肺炎疫情影响下,很多土地出让延后。新城倒推整体的土地货值为4000亿元,2500亿元目标对应60%多的去化率,这一目标是个中性数据。

 

王晓松进一步表示,往2800亿元冲也有机会,新城可通过归拢轻资产项目、代建项目或降低权益比例等多种方式扩大全口径销售额,但这对新城没有意义。

 

“新城更多的是要加强自身能力,不仅要‘增量’,更要‘提质’。未来,新城希望行业排名稳定在第十名左右,不会为了排名而排名。”王晓松强调称,2015-2019为增量年,2020后将重心转为提质。

 

回顾前几年,新城控股销售规模快速发展。继2017年11月突破千亿大关后,2018年,新城控股合同销售额达2210.98亿元,同比增长74.82%,实现了从千亿到两千亿的跨越。在此基础上,2019年,销售金额达2708.01亿元。

 

对此,知名地产分析师严跃进表示,在行业增速放缓背景下,提质控速成为共识,房企想要更好地活下去,必须“稳”字当头。

 

新面孔新格局,提出商业地产“养猪论”

 

值得注意的是,首次亮相新城控股业绩会的,除了王晓松外,还有新任联席总裁曲德君。

 

此前,新城控股设有3个联席总裁席位,分别由袁伯银、陈德力、梁志诚担任。

业绩发布会前一天,曲德君升任新城控股联席总裁,袁伯银辞职。再往前十天,陈德力辞去公司联席总裁职务,保留新城控股董事席位。

 

如此一来,在业内看来,新城控股双轮驱动的架构更为清晰。梁志诚负责住宅,曲德君负责商业,加上王晓松三人,组成新城控股管理层的“铁三角”。

 

值得一提的是,曲德君从万达辞任后加盟新城控股,正值“黑天鹅”事件发酵期,其人事任命与新城控股其他自救公告一并宣布,这也被外界视为背负着将新城控股从“黑天鹅”事件中走出来的重任,同时也是新城控股商业板块加速的一大信号。

 

回顾曲德君进入新城后的2019年,是吾悦广场加速扩张、强化运营的一年。截至2019年年底,吾悦广场累计开业63座,全年实现租金及管理费收入40.69亿元,同比上涨92.3%。

 

在此基础上,目前,新城进一步推进吾悦广场综合体的全国化布局。据悉,新城商业开发事业部下设南区、中区、北区三大区域,每个大区都设有投资拓展部门。每个区域的投资拓展工作,都由商业开发事业部层面相应的副总裁直接负责。

 

记者从接近新城控股的相关人士处了解到,新城原来排定2020年吾悦广场开业计划为37-38座,到2020年底总开业数量达100-101座。但由于受新冠疫情对项目推进的影响,在其年报里正式公告的开业数量为30座,相比原计划减少7-8座。

 

在康红恩看来,新城的商业资产具有很大的想象空间,即从金融、证券化的角度分析,空间很大,也有利于多元化拿地。

 

那么,新城控股未来是否会重商业而轻住宅?王晓松对此予以否认,他表示,商业和住宅是相辅相成的关系,未来,还会维持目前住宅和商业综合体2:1的占比,对冲相应风险。

 

谈及商业地产涉及到的投融管退环节的专业能力,王晓松将其总结为具备买猪的能力、养猪的能力和卖猪的能力,“新城商业做了几十年,现在懂买猪,也会买猪。近五年我们还要继续提高养猪的能力,我们也一直研究卖猪的能力。现在来看,我们还没有真正打算去卖猪。”同时,王晓松补充道,没有一家企业能扛得住源源不断的资金沉淀,对于吾悦广场,后续也会用资产证券化等方式退出。

 

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁