新京报讯（记者 沙雪良）《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》今天（8月11日）发布，其中提出：严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋；严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。
专家认为，《意见》的出台意味着北京城乡在“住有所居”方面迈出了一步，有助于实现城乡居住公平。
鼓励乡镇、村集中建设村民公寓
《意见》要求依法编制村庄规划，严格执行村庄规划。严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。村民建设住宅应当符合村庄规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，要按程序申报，获得批准后方可建设。
如何落实村民户有所居？《意见》提出了“分区分类”的要求，并明确了四种途径。
对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。其中，已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地。
对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。各相关区要结合本区实际制定具体申请政策，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。
对已依法、合理取得宅基地的村民，《意见》提出，要引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解村民住房紧张，实现户有所居。
《意见》明确，前三种途径是落实村民户有所居的主要途径。对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。
一户村民只可有一处宅基地 批宅基地需张榜公示
《意见》要求依法确定宅基地申请条件，规范履行审批手续，并明确了宅基地用地相关标准：村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米，具体标准由各相关区根据本区实际情况确定。
“村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建和超面积、超高度建房。”《意见》明确，对按照统一规划批准易地建设住宅或集中居住的，应严格按照“建新拆旧”的要求，依据相关规定退出原有宅基地。
对于宅基地申请资格和条件，《意见》明确，宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地：一是本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照所在区规定用地标准无法分户扩建的；二是因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；三是经村委会同意，确因交通不便、饮水困难等原因申请村内易地搬迁的；四是国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；五是其他符合法律法规规定的情形。
如何申请宅基地？《意见》明确，村民申请宅基地应向村委会提出书面申请，经村民会议或村民会议授权的村民代表会议审议且公示无异议后，报所在乡镇政府。乡镇政府要严格依据村庄规划及有关规定，到场审查合格后进行审批。经依法批准的宅基地，村委会应及时将审批结果张榜公布。乡镇政府下达宅基地批复后，要及时组织有关人员到实地钉桩放线。
对于建房设计，《意见》要求加强管控。如，村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)原则上不得超过7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。
《意见》还要求，乡镇政府要严格依据村庄规划及有关规定进行审批，出具建房批复。乡镇政府对管理过程中形成的文书、照片、影音等资料应及时归档，实行“一户一档”管理并建立台账。
严禁城镇居民户籍向农村迁移
对于因历史原因超标准占用宅基地等问题，《意见》要求稳慎处理。
其中，对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。
对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，《意见》明确要依法逐步进行整治。
对于“一户多宅”的村民，《意见》要求，各相关区可多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体房屋补偿标准由本集体经济组织民主决策确定。
《意见》还明确，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和北京市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。
严禁社会资本建别墅大院和私人会馆
对于闲置宅基地和闲置住宅，《意见》要求加强盘活利用管理。
在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，《意见》明确，村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。
其中，出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和北京有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。
《意见》还提出，在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。
《意见》要求严格防止各类违法建设，并明确要求“严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地”。
严肃查处党员、公职人员多占宅基地
《意见》要求，各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和北京市宅基地及房屋建设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
在管理机制建设方面，《意见》要求加快建立宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地及房屋建设基础数据和管理信息系统，推进宅基地及房屋建设规范化、信息化管理。
《意见》明确，乡镇政府对本辖区内宅基地及房屋建设管理工作负主责，并要求探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度；开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。对于未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。
专家
给予进城农民同等公共服务待遇 宅基地才能退得出
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，比照北京市此前对农村宅基地“一户一宅”的提法，《意见》中的“户有所居”是一个新提法，赋予了农村住宅管理新内涵。“‘一户一宅’以前一直提，但是太笼统，一直不能落地。此次《意见》真正提出了‘一户一宅’的标准，规划了实现路径，明确了权责，使这一提法能真正落地。”
她表示，“户有所居”与十九大报告提出的“住有所居”相近，在内涵上更强调保障村民居住权，是住房管理观念的一种更新。
《意见》明确，村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地用地标准，最高不得超过200平方米。“这是将规划引领延伸到了农村住宅。”赵秀池表示，原先农村盖房比较简单，并没有严格、细致的要求，“北京城镇住宅是有规划的，尤其是‘3·17新政’以来，一把尺子量到底，执行得非常严，现在规划严到农村去了，农村也不能随便干。”
对于《意见》提倡的农村集中居住社区化管理，赵秀池认为，集中居住的好处是可以腾出宅基地和土地，用于村集体经营，获得集体收益，或者出租给企业用于发展旅游业，有利于村集体获得利益。对于农村集体居住的推广，关键是尊重村民的意愿，“我愿住小院还让我住小院”。
赵秀池说，原来农民进城，存在既享受保障性的住房又在农村保留宅基地的情况。对此，《意见》明确，享受保障性住房的村民，不应再享受宅基地。《意见》还规定，严禁城镇居民户籍向农村转移。赵秀池说，早些年大家觉得城市户口更好，都愿意办城市户口。可是，办了城市户口，就不能“两边占”了，就要把农村宅基地让出来。
对于《意见》提到的严格管理农村间的户籍异地迁移，赵秀池指出，村与村不同，有的已经划到城市范围，将来可能享受拆迁补偿，新规定就是针对村民迁户口到拆迁村范围内享受补偿的情况的。
严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋，是否意味着城镇居民在农村长租房屋也将被禁止？赵秀池认为，按照现行政策，只要租期不超过20年，就不算违规。她认为，《意见》明确“严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆”，是为了节约利用土地，让更多农民实现“户有所居”，也是一种社会公平的体现。
赵秀池表示，近年来，一些城里人认为，村民有宅基地又可以享受住房保障不公平，《意见》对北京城乡在“住有所居”方面迈出了一步，有助于实现城乡居住公平。下一步，还要保障居住在城区的村民子女的教育需求，防止出现留守儿童，“只有真正给予进城农民同等的公共服务待遇，包括社保住房公积金、孩子学位等，农民的宅基地才能退得出。”
新京报记者 沙雪良
编辑 张畅 校对 李世辉
