8月17日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局公开文件《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（简称“《通知》”），明确租赁资金专户使用及风险防控金缴交工作最新要求，加快落实资金监管政策，防范住房租赁市场风险。
对此，业内人士称，杭州这一举措起到了表率作用，净化租赁市场，淘汰鱼龙混杂公寓机构，预计未来会有更多城市选择跟进这一做法。
新增存量委托房源缴30％风险防控金
《通知》共包括租赁资金专用存款账户使用、风险防控金缴交、行政管理等三个方面，明确了租赁资金专用存款账户使用、风险防控金缴交的时间及未落实资金监管工作的处理措施。
《通知》要求，从8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。
《通知》还明确在9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位，对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
对未按该规定做好住房租赁资金监管相关工作的企业，按《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》第十条的规定进行处理，即将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。
《政策解读》文件显示，《通知》制定主要是因为，受新型冠状病毒疫情影响，住房租赁企业生产经营出现严重困难。为减轻企业负担，帮助企业有效应对风险、渡过难关，支持企业复工复产，适当延迟《关于印发<杭州市住房租赁资金监管办法（试行）>的通知》中针对租赁住房企业的资金监管开展、风险防控金缴交时间，更有利于降低住房租赁企业经营风险，保障租客、房东权益，促进租赁市场平稳健康发展。
“针对长租行业规范，严控‘高收低租’，杭州这一举措起到了表率作用，净化租赁市场，淘汰鱼龙混杂公寓机构。”房东东公寓学院全雳称。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，杭州此次通过落实资金监管政策，有效降低和防范住房租赁市场风险，对保障租户及房东合法权益起到重要作用。
张波进一步解释称，以往长租公寓产生“爆雷”，大多是因为大量移用承租人的租金用于收房源，而一旦空租率大幅上升或租金收入明显不达预期，则会对企业的现金流形成极大冲击，严重就可导致企业倒闭，侵害到原房东和承租人的利益。租赁资金缴入专用存款账户后，可以对资金的用途进行有效管控，明显减少此类风险产生。
此外，在张波看来，《通知》要求2020年新增委托房源缴交相应的风险防控金，并对存量委托房源缴交30%风险防控金。这一措施相当于一把双保险，在保障租赁资金安全的同时，对于企业的资金安全进行强制性风险防控金提存要求，一旦企业出现异动，可以最大程度保障相关利益群体的相应权益。
杭州是长租公寓“爆雷”一大重灾区
值得一提的是，杭州之所以出台这一政策，与杭州长租公寓较为活跃有关。事实上，杭州是长租公寓众多企业看好的市场之一。
巴乐兔相关人士表示，持续看好杭州长租公寓市场，原因在于，杭州具有较为明显的新兴产业发展优势，汇聚了大量互联网科技产业，并作为中国互联网基地，吸引了大量海外和国内人才，潜在租住人群较大。此外，杭州靠近上海，受上海租赁市场化的影响较大，且存在较多的人才流动。长租机构很容易将上海和杭州合并运营，以提升区域覆盖率和运营效率。
全雳指出，杭州人口数量为980万，其实上已超1000万，存在城市租赁人口的基数。此外，杭州近年来不断放宽人才政策，吸引大量人才涌入杭州。包括阿里巴巴的发展，也给人带来很大的想象空间，特别在互联网的氛围上，杭州成为北京、深圳之后，最有互联网氛围的城市。
不过，在此之前，新京报记者了解到，大部分有资本参与的品牌公寓都选择在杭州经营，增加了杭州拿房的竞争格局，尤为重要的是，部分长租机构非理性经营的思维，导致以片面的房源规模作为核心绩效指标，而忽略了健康经营，加上租金贷、较繁荣的民间借贷等变相融资形式，放大了非理性发展的格局。
随之，杭州成为长租公寓“爆雷”重灾区之一。继去年7月乐伽公寓停摆之后，杭州出现一批爆雷公寓，如鼎家、国畅、喔客、德寓科技等，而且呈现加速态势。
在此背景下，去年10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。
业内：将有效治理住房租赁乱象
“建立风险防控资金，这一措施非常有必要。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉新京报记者，此前，北京亦建立了完备的风险对冲资金储备，称之为“住房租赁风险准备金”，并发挥了很大作用，解决了中小业主甚至广大租客租金拖欠问题，这也是被时间证明防控市场风险的重要方式。
在此基础上，杭州能按照一定标准甚至规模，缴纳风险防控资金，是对住房租赁制度的一大完善。在赵庆祥看来，该措施能有效解决当前住房租赁领域企业爆雷、卷款逃跑等各种乱象，“通过建立风险准备金、风险备付金，甚至风险防控资金的方式，治理住房租赁乱象，净化行业。”
赵庆祥强调称，该政策借租金监管这一形式，让企业缴存一定的资金放入专业存款账户，资金用途是防控住房租赁风险。因此，须关注制度背后是一种风险对冲机制，并非真正监管租客每一笔租金，而是根据租赁规模缴存一定的资金用于风险防控，这跟真正意义上资金监管的关系并不是特别大。
“看好通过风险准备金制度来防范行业风险的做法。”赵庆祥呼吁，类似政策能在全国范围内推广。
“在房地产交易领域，不少城市和地区都有房地产监管账户的要求，以保障交易资金的安全，租赁领域的这一做法与其类似，预计未来会有更多城市选择跟进这一做法。”张波称。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 陈荻雁
