在监管护航下，基础设施公募基金REITs的脚步渐行渐近。

9月27日，上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来，首次系统发言中公开表示，推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图”。

9月22日，中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿，从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。

不到一个月前的9月4日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。

此前，4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

目前累计共有6份文件对于公募REITs的产品设计、交易规则等方面做出要求。目前构建出了怎样的监管框架？将要落地的公募REITs将有何特点？新京报贝壳财经记者采访了两位中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员，分别是德邦基金总经理陈星德、嘉实基金董事总经理王艺军，回答了以上问题。

贝壳财经：本次提出的产品结构与国际市场主流的结构有何不同？国内产品结构是否过于复杂，设计成本过高？

陈星德：国内REITs产品结构为“公募基金+资产证券化+项目公司”，相较于国外“公募基金+项目公司”的交易结构更为复杂。主要系我国现行法律体制所制，按我国《证券投资基金法》的规定，基金财产应当用于下列投资：上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种。资产证券化产品作为金融衍生品，属于公募基金投资范围，同时资产证券化产品又可直接认购项目公司股权进行运作。

王艺军： 国内将公募基金与ABS进行结合，这种同一实际控制人控制的“公募基金+基础设施资产支持证券”结构因为同一控制的原因，本质上类似于国外REITs产品结构中持有底层资产的载体。

贝壳财经：目前市场上已有不少类REITs，和公募REITs有何区别？

陈星德：此前境内依托企业资产证券化业务开展了一系列类REITs试点，基础资产涵盖商业物业、住房租赁等领域，并涌现出了如保利住房租赁REITs、新派公寓REITs等具有较大市场影响的项目。同时，基金管理公司也尝试发行了鹏华前海万科REITs，是第一只使用公募基金作为发行载体的公募“类REITs”产品。以上探索具有重要的意义，但均不是真正意义的标准公募REITs。

第一，目前国内的“类REITs”大多是结构化的融资工具，和真正的权益型REITs相去甚远。此次《征求意见稿》要求的基础设施基金必须持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

第二，目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，没有实现公开募集和公开交易上市。而此次《征求意见稿》明确公募REITs采取中国证监会注册后，通过网下询价和基金销售机构向公众投资者销售的方式公开募集。基础设施基金采取封闭方式运作，可以向证券交易所申请上市交易。是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。

此外，在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面，公募REITs与“类REITs”也有显著的差异，更为规范、严格、透明，体现了公募基金的制度优势。

王艺军：2014年以来，我国境内依托资产证券化业务，以私募方式开展REITs尝试；截至2020年7月，国内交易所类REITs发行了75单，规模超过1400亿元。类REITs为公募REITs的落地积累了丰富的资产类型；在类REITs市场产品中，基础资产涵盖了物流仓储、写字楼、购物中心、工业厂房、酒店、高速公路等多种资产类型，为公募REITs探索了不同的不动产类型，积累了有益的经验。

目前，我国类REITs本质上是与原始权益人信用相关的债性产品，而本次《指引》则突出了公募REITs的权益属性，是典型的权益投资。回顾国内证券化市场的发展历程，此次从类REITs到公募REITs的跨越，实现了债性到股性，私募到公募的双重突破，具有重要的历史和现实意义。

新京报贝壳财经记者 张姝欣 编辑 陈莉 校对 陈荻雁