特区40年，深圳从一个“小渔村”成长为国际化的大都市。不过，目前和很多城市一样，深圳的发展正被房地产问题所困扰。如何看待和解决深圳的房地产问题？新京报围绕这些问题采访了深圳市原副市长唐杰。
在唐杰看来，深圳房价高主要是因为深圳的经济活动密度高、人口密度太高。此外，深圳房地产市场价格过高的看法也存在一定的误区。“若只是用商品房价格来看待深圳的房价，深圳的房价就显得很高。当用商品房和保障房两个加起来的加权价格来看深圳的房价时，深圳的房价就不是目前这个价格了。”唐杰建议在深圳乃至全国推广加权房价制，这就会激励地方政府建设更多的经济适用类保障房进入市场来降低综合房价。
值得注意的是，近年来深圳一直出台严格的调控政策，但房价似乎越调越高，为何会出现这样的现象？“行政性限价的初衷是为了解决市场失灵问题，但也有可能破坏了市场的供需关系，造成了房价更快的上升。”唐杰说，在一定特殊时期可以把各种限制手段作为调控房地产的临时措施，但不能使行政定价长期化和制度化，还是要通过市场化的机制来解决房地产问题。
如何用市场化的手段解决深圳的房地产问题？唐杰建议，首先，放开行政限价，形成多层次的住房体系。其次，通过在空间上的拓展来解决深圳房价过高的问题。三是要以核心大城市为轴心逐渐实现公共服务均等化，否则公众仍然会选择在核心城市居住。
此外，唐杰还认为，房价高的问题不只是深圳的问题，是很多城市面临的问题。要从根本上解决这一问题，要进行系列改革和中央的宏观管理。“首先，建议有关部门公开房屋空置率信息。其次，鼓励地方政府实行加权房价制，激励地方政府主动限制房价的积极性。第三，用税收手段取代行政性限价，来遏制市场上资本恶意炒作房价行为。”唐杰建议。
“深圳房地产市场价格过高的看法存在一定误区”
新京报：目前看，和很多城市一样，深圳的发展被房地产困扰。你如何看待深圳的高房价问题？
唐杰：首先，房价和经济密度、人口密度有关。比如说，旧金山地区过去十多年一直是美国房价最高的城市，在分析原因时，除去经济繁荣活跃外，一般看法是，旧金山地区土地面积紧缺，住宅用地供给明显不足是引起房价持续上升的主要原因。深圳的房价为什么高？同样，深圳的区域面积是2000平方公里，人口是2000万，深圳房价高是因为它的经济活动密度高、人口密度太高。我们算过一笔账，假如广州、上海、北京等城市的面积按照2000平方公里来计算，几个城市的房价会和深圳一样高，差价来自于京沪穗的城市面积大。
第二，深圳房地产市场价格过高的看法也存在一定的误区。深圳的房子除了商品房以外，还存在着准商品化的保障性住房市场，这两个市场的房价是不一样的。那么，测算房价的时候是按照保障房和商品房加权计算，还是只按照商品房计算呢？若只是用商品房价格来看待深圳的房价，深圳的房价就显得很高。因此，合理的方式是，商品房和不完全商品属性的保障房两个加起来的加权价格是比较合理的算法。当用这种计算方面来计算深圳的房价时，深圳的房价就不是目前这个价格了。
有关房价高低的判断客观上需要建立一个标准，建议在深圳乃至全国推广加权房价制。如果采取加权房价制，一个城市商品房价格上升越快，就需要建设更多的经济适用房才能平抑综合房价，这就会激励地方政府建设更多的经济适用类保障房进入市场来降低综合房价，从而形成发育良好的双重房地产市场。
“在特殊时期行政限地限价可作为调控手段，但不能常态化”
新京报：深圳一直出台严格的调控政策，但房价似乎越调越高，为何会出现这样的现象？
唐杰：深圳房价不断上涨，政府也出台了很多的调控措施，但现在二手房市场的价格不断上涨，住宅租金也不断上升，意味着市场价否定了行政控制价。
实际上，我的学生们曾经也做过一个有关深圳“330政策”的实证研究，2015年3月30日深圳开始实行严格的行政限价政策，但也是这个节点开始，深圳的房价出现了一个跳跃性增长。为何调控政策会失效，房价越调越高？这是因为，房地产市场是不可充分流动的市场，房子不可以跨城市流动。面对土地短缺造成的房价上升，实行行政限价，在没有土地供给增加的支持时，扩大了供不应求的矛盾。
如何理解？在行政限价下，新房价格低于周边二手房的价格，老百姓一定会认为，房价早晚都要涨，现在低价买相当于政府补贴。这样本来为了遏制房价的过快上涨政府采取了限价政策，但在公众都知道房子的实际价格比限制价格要高时，买房子相当于政府送我钱，结果就导致炒房的行为一定不能得到有效的遏制。可以说，行政性限价的初衷是为了解决市场失灵问题，但也有可能破坏了市场的供需关系，造成价格信息的不真实或不透明，引导公众对房价走势判断失误，强化了公众对房价越要涨的预期，造成了房价更快的上升。
现在很多地方政府的房地产调控采取的是简单的行政手段，现在看这种调控方式并没有解决房地产的问题。有些地区房地产价格下降了并不是行政调控的结果，而是该地区经济活跃度下降的结果——无论有没有调控政策，房地产价格都会下降。在我看来，在一个特殊时期可以把行政限价限地等各种限制手段作为房地产调控的临时措施，但是不能把这种行政管控常态化。进一步说，一个领域出现了市场失灵就代之以行政管制，如此下去，中国特色的市场经济就会是一个破碎的被分割的市场，而没有了统一的市场体系，也就不可能发挥市场在资源配置中的决定性作用。
总之，房地产问题比较复杂，我们很难想象简单粗糙的行政手段能够取代复杂的市场机制，实现房地产市场的供求均衡。
“放开限价等行政调控措施 让高收入阶层买贵的房子、交更高的税”
新京报：如何用市场化的手段解决深圳的房地产问题？
唐杰：首先，形成多层次的住房体系。商品房，特别是高价商品房，属于奢侈品，具有再分配功能。解决房地产问题，要放开限价等行政调控措施，让高收入阶层买贵的房子，交更高的税。在放开房价的同时，要提高保障房供给比例，用征收高价房的税来补贴保障房的建设，为中低收入者提供更多可以选择的经济适用房和保障性住房。
事实上，新加坡就是比较好地实施了双重住房政策——一方面，不限制房价，高收入阶层和买高价商品房。另一方面，用卖给富人的高价来补贴保障房的建设。一个新加坡国民一开始可以通过政府住房保障体系购买一套小户型，而后收入提高了、家庭成员多了，可以申请购买大一点的户型。据说是一人一生可采取这种方式调整住房三次。此外，无力购买经济适用房的低收入阶层可以选择租房。这样通过完善的多层次的住房体系，使得不同的人群居住不同类型的房子，从而有效解决房地产的问题。
第二，深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得以解决，即使在国外也没有这样的先例，要通过拓展城市空间来解决深圳房地产的问题。具体来说，就是要改变长期以来的行政城市观念，走向经济城市——城市之间的行政区划不能隔断城市之间的经济与分工，鼓励生产要素跨城市流动，减缓目前极为突出的城市之间过疏或过密的情况。
城市人口经济密集度越高，房价就越贵。距离中心城区越远，随着密集度的扩散，房价呈现递减的态势。我的学生曾经做过一个调查，随着地铁从中心市区向外延伸，中心城区每向外一个地铁站的距离，房价就会有一定比例的下降。很多世界著名的大城市都是通过拓展城市的空间来解决房价过高的问题。比如，曼哈顿存在着典型的人口潮汐运动，每天早晨约300万人口从外部流入，每天晚上又有300万人口流出，其中多数人口住在周边的新泽西州的中小城市里。同理，深圳同样可以通过在空间上的拓展来解决高房价的问题，把人和产业疏散到深圳周边的惠州、东莞等地，三地超越行政辖区的范围，在空间上成为一个城市。
实际上，根据深圳规划院的深入调查，目前深圳、惠州、东莞的交界处已经形成了一个跨行政区的城市经济带，人口达到了1000万，人口和经济密度要比深圳中心区少很多，房价也比深圳低很多。深圳顺应这一趋势，打破行政边界，规划建设多条轨道交通线连接深莞和深惠，这是我国城市建设中从行政城市走向经济城市的重要探索。
第三，要以核心大城市为轴心逐渐实现公共服务均等化。现在还是很多人愿意生活在深圳，不愿意去周边城市居住生活，为什么？因为好的学校、好的医院、好的养老机构在深圳，最好的公共服务在深圳。因此，通过拓展城市空间解决房地产的问题，还需要以核心大城市为轴心逐渐实现城市之间的公共服务均等化。如果这样的配套跟不上，大家还是愿意留在核心城市生活。而实现城市之间公共服务均等化，需要更高层面的统筹解决、更大范围的改革向前更进一步。比如，需要中央多个部门协调配合，解决好城市间社保打通的问题，解决好教育支出分享的问题，解决好医院建设与经费保障的问题等。
“建议有关部门公开房屋空置率信息”
新京报：你刚提到解决房地产问题需要更大范围的改革，目前看有哪些改革是可行的？
唐杰：首先，建议有关部门公开房屋空置率信息。在房地产市场中，影响房地产价格的一个因素是信息。在某种程度上，信息应该是一种公共产品，政府应该提供给公众作为参考。现在房地产市场的很多信息聚集在政府部门并未被公开，如果这些信息能够被公开，相信可以帮助解决房地产的问题。
比如，在一些国家，房屋空置率的信息是公开的。在当前的大数据时代，房子空置率这一信息并不难收集。有关部门可以设立一个空置率指标——商业地产空置率是多少?住宅空置率是多少? 从上到下强制性要求信息充分公开和及时更新，以帮助公众做判断。当一个城市房子有大量空置的时候，空置率的信息越是清晰明确和具体，老百姓就越能理性决策，而不是人云亦云地随大流，房价自然会走向理性和稳定。这样做显然比行政限价要难一些，但会更有效一些。
其次，进行深入的改革创新，摆脱现在头痛医头、脚痛医脚这样简单粗糙的行政限价做法。其中一个可以进行的改革创新是前面已经提到的鼓励地方政府实行加权房价制，激励地方政府主动限制房价的积极性。
第三，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，回归住房居住属性。要清醒地看到，未来应当用更有利于市场经济健康发展的税收手段，取代行政性限价，来遏制市场上资本恶意炒作房价行为。税收政策设计方面可以考虑进一步加大征收房产交易资本利得税，打击交易过程中的阴阳合同、虚假交易等情况，从而更好地实现房产资源的合理配置。
总之，房价高这一问题不只是深圳的问题，也是很多城市面临的问题。解决这一问题，要进行很多的改革，也需要中央的宏观管理。但我们总是要向前看，不能向后走。现在房地产税的推出确实比较困难，但我们还是可以采取很多的措施。
新京报首席记者 侯润芳 编辑 王进雨 校对 李世辉
