老旧小区改造不仅是扩大内需的重要之举，从长远来看，也是造福于民的工程。2020年12月7日，《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（简称“北京十四五规划建议”》）发布，其中提出，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。

作为劲松项目的改造参与方，北京愿景集团在全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，为老旧小区改造提供规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营“全链条”服务，从而推进老旧小区改造提质增速。

“劲松模式”实现多项突破

北京市朝阳区劲松街道辖区5.2平方公里，辖区内多为改革开放后第一批成建制住宅，老旧小区众多，老龄化程度高达36.9%，配套设施不足，生活服务便利性差，居民对加装电梯、完善无障碍设施、建设社区食堂、提升社区环境等呼声很高。对此，劲松街道以劲松北社区为试点，引入社会力量——北京愿景集团，探索推进老旧小区综合改造和有机更新。2018年7月，劲松街道启动试点示范区改造项目，并于2019年8月完工。

“劲松项目”取得了良好的创新效应和社会效益。2020年2月举行的中共北京市委十二届十二次全会明确提出，探索推广“劲松模式”；2020年12月7日，“北京十四五规划建议”发布，其中提出，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。

新京报记者了解到，“劲松模式”总体实现了“四大突破”：在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上探索突破；在民生导向下的老旧小区改造市场化模式上探索突破；在善治目标下的老旧小区改造“软硬兼顾”“共同缔造”上探索突破；在运营视角下的老旧小区专业化综合服务上探索突破。

愿景集团参与改造的“劲松模式”，将在北京广泛推广。

其中，值得一提的是，该社区成为北京市以“居民过半、建筑面积过半”“双过半”形式引入专业物业服务的第一个老旧小区，并以“先尝后买”方式，让居民逐步接受物业服务付费理念，从今年年初开始缴费，目前收缴率已达73%，预计年底可达80%。

在此背景下，今年以来，北京愿景集团以“劲松项目”为起点，努力拓宽社会资本参与老旧小区改造路径、增强模式的多样化和适应性。

把握“微利可持续”导向，落地“4+N”模式

新京报记者了解到，北京愿景集团是一家聚焦城市更新、定位“美好社区运营商”的资产管理公司，注册资本13.5亿元，致力于打造城市新居住生态圈，现持有和管理资产规模超200亿元。针对各地实际和任务要求，北京愿景集团从规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营等入手，提供了老旧小区改造“全链条综合解决方案”、搭建全周期合作平台。

截至目前，愿景集团已在北京、山东、江苏、重庆、湖南、广东等地近20个城市推动项目落地，与各地签署老旧小区综合服务合约面积1.7亿平方米、服务面积超过4000万平方米，涉及14个省（区、市），服务 200万社区居民，所服务社区均实现了投诉率、信访率、发案率大幅下降和满意率明显提升的“三降一升”效果。

在老旧小区改造中，愿景集团注重与当地实际相结合，制定有针对性的改造方案。以山东济宁的任城区为例，这是一个老城区，老旧小区占比高，房龄大多在20年以上。今年5月任城区公开招标，引入了北京愿景集团进行老旧小区改造。

北京愿景集团根据任城实际情况，派出包括投融资、策划、项目管理、设计工程、社区服务等全业务线的40余人团队，开展全范围、多轮次、高精度摸底实勘，加强系统规划设计，以“微利可持续”为导向，落地山东省首倡的“4+N”模式（4即创新老旧小区四种改造方式和筹资模式：大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导多元化投入改造模式），目前该项目示范区已建成亮相。

今年5月起，北京愿景集团开始在济宁任城区进行老旧小区改造。图为社区诊室。

具体来看，对于小区内资源较为丰富的任城区仙营街道文化小区，愿景集团采取了小区内自平衡模式，以小区内新建2个便民服务设施和改建一批便民服务设施的运营收益，平衡小区改造提升所需费用。

此外，对于小区内部资源不足、毗邻连片的马驿桥、粉莲街、安阜街三个小区，愿景集团将其整体打包形成片区，从更大范围寻求可获取稳定收益的平衡资源，实行大片区统筹平衡模式；对于既不具备自平衡条件、又不能连片改造的粮校宿舍、天鸿医药宿舍、康桥华居小区，则实施了跨片区平衡市场化模式。

愿景集团相关人士称，愿景集团把握“微利可持续”的价值导向，通过优化小区内自平衡模式，创新大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、商业优质项目捆绑等多种市场化模式，从而推动统筹留、改、拆、补各类要素的街区级和城市级有机更新项目的落地。

新京报记者 张晓兰 图片来源 企业供图

编辑 杨娟娟 校对 李铭