这两年,国内TOD项目建设浪潮涌起。政策支持、市场空间大、综合回报较高、场景打造的无限可能性、生活方式的多样性等诸多优势,令众多企业开始布局这一蓝海市场。


在其他企业纷纷进入这一赛道时,深耕十多年的京投发展,已经对TOD模式提出新的思考,尤其是疫情之下,对于户外空间营造和业主居家需求进行深入研究和创新探索。如今,京投发展的“TOD智慧生态圈”产品已经到了4.0时代,将关注点和核心能力的培养点,逐渐从轨道的技术、地铁的衔接开始向盖上的运营、空间的营造、客户的需求不断进化,为人们打造集约化、高效率、有幸福感的一站式生活。


TOD蓝海与先行者


11月份出炉的《2020中国城轨TOD指数报告》指出,中国城轨TOD指数体系分为交通、物业、发展、幸福四个维度。其中,幸福维度包括的站点绿化及公共空间面积、医疗服务、教育文体设施、商业生活服务设施等数据。


也就是说,TOD改变的不只是交通方式,也在逐渐改变人们的生活方式,尤其是幸福感。这是TOD模式自身的优势所在。


TOD,作为一种以公共交通为导向的开发模式,以地铁、公交干线等枢纽站点为中心,以400-800米为半径,将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体,形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。


业内人士指出,TOD的理念通过对城市土地的综合开发、空间的复合利用、区域品质的提升以及交通能源消耗的减少,来实现城市可持续、高质量的发展,同时创造高品质的生活方式,以满足居民多元化的生活需求。


尤其在当下,城市发展到一定阶段,不可避免出现土地利用率低、交通拥堵、环境污染、公共设施相对不足、生态空间被侵蚀等“城市病”,人们的生活质量受到影响,幸福指数也随之发生变化。而TOD模式,与目前推崇的低碳城市、绿色城市、紧凑型城市等理念不谋而合,不仅能够解决部分“城市病”,还能增强城市活力,提高居民生活的幸福指数。


能够解决城市发展过程中的诸多问题,并伴随着我国轨道交通运营线路的大幅增长,TOD项目建设获得政策支持,并逐渐成为浪潮。有数据显示,仅2019这一年,全国城市轨道交通在建物业开发面积2269万平方米,同比增长近80%。另据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计数据,今年前9个月,全国累计成交的TOD地块超过30宗,成交总面积近247万平方米。


京投发展股份有限公司总裁高一轩表示,去年以来,有不少企业是第一次涉足该领域,这说明TOD是一个非常开放的市场,已经有了适度竞争。


不过,当其他企业意识到这一蓝海市场并进入这一赛道时,深耕多年的京投发展,已经对TOD模式提出新的思考并落地到实践中。


公开资料显示,京投发展从十多年前开始入局轨道交通物业开发,率先提出轨道交通与住宅社区“无缝连接”的理念。经过多年发展,京投发展于2018年提出“TOD智慧生态圈”开发理念,在以城市轨道物业开发为代表的综合开发范围内,将智慧思维和科技作为主要工具,实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统;本质是以人为本,重视客户的需求,不断提升产品的适配性,为城市、地铁和市民提供可持续的服务,提升人们获得幸福的效率。


如今,京投发展的“TOD智慧生态圈”产品已经到了4.0时代,关注点和核心能力的培养点,逐渐从轨道的技术、地铁的衔接开始向盖上的运营、空间的营造、客户的需求不断进化。


4.0版本与幸福升级


对于TOD产品、需求、服务的探索,体现在京投发展的一个个项目中。


位于北京海淀区的京投发展·岚山项目,是京投发展“TOD智慧生态圈”4.0产品升级力作。据了解,项目从多方面进行了优化提升,为人们带来了城市生活的幸福升级。诸如整体规划上,岚山项目采用一体化开发设计方案,将车辆段融入西山的大环境中,用连绵起伏的建筑形态展现优美连贯的城市界面。


在社区环境中,打造安全且有幸福感的活动空间也是京投发展的重点内容之一。在岚山项目园林规划上,打造了健康休闲、邻里交往、家庭游乐和生态自然四大生活场景,带来美好宜居体验;并依据四季变化设计的美景之路、科技之路、生态之路、幸福之路,规划了车行、人行不同归家方式,让回家这件事变得更有美感、更有温度。在社区商业上,岚山项目创造性运用地势的高低层次打造9处下沉庭院,增设休闲吧、创客厅、童乐园、活力馆、便利屋5大功能服务配套,提高居住生活体验。


同时,社区仅1.03的容积率,规划42栋4-9层板楼洋房产品,楼间距达到了40-50米,保障了社区的开阔视野与舒适品质,营造幸福人居。


值得关注的是,今年疫情导致人们居家时间拉长,居家生活痛点暴露,房子的产品社区服务和场景营造短板被放大。为此,京投发展进行了大量的客户调研工作发现,采光、通风、无遮挡、社交空间、厨房等得到极大的关注。


因此,在岚山项目产品设计上,无论是89平方米的两居,还是123平方米的三居,都是南北通透,此外设计了用户较为重视的玄关,作为入户的清洁消毒区,也是居家防疫的第一道防线,同时又提升了居住的舒适度。


又如位于北京四环丰台总部基地板块的京投发展·臻御府项目,在中间户的北侧设计连廊,解决了南北通透痛点,同时北连廊产品做到南向三面宽,具有强采光性,堪称爆款户型,极大地提高了居住的舒适性。


对于大家担忧的北连廊户型隐私问题,臻御府将设计前置,提供全面的解决方案,一是北向窗户统一以单向玻璃或者有色玻璃进行交付,保证从外部无法窥视;二是采用强有力的连廊管控模式,无特殊情况连廊为无人通行状态。


高一轩表示,我们始终要通过关注客户的痛点来塑造空间场景和服务,而不是简单通过技术的、秀场炫技的方式来提供产品和服务。“痛点的修复一定会极大提升居民的幸福感。”


探索未来生活新可能


在满足居民需求、营造生活方式的探索上,京投发展不断努力着,其另一个着力点是基于体验的社群社区的生活方式运营。不只京投发展,越来越多的房企意识到要从“客户”思维开始转向“用户”思维。


在今年夏天,京投发展对位于京西的檀谷项目重新定位,完成了由檀香府到檀谷的转型升级,深入探索生活方式小镇的运营。


高一轩说,“经过一年的反复研究,改名为檀谷。檀谷既是物质生活,也是情感的归处,也是情感的家园。并不是回到90平方米或者是180平方米的房子里,就算回家了。我们用住学优一体化的方式,要实现的是一个全员市镇,有完整居住价值的生活市镇,培养建立文化价值的人文市镇,同时逐步提升产业价值的产业市镇。”


京投发展的策略是,聚焦一个群体,提出一个价值主张的生活观念,创造一种极致的产品,并且提供内容社交和客户的运营服务,最后凝结成品牌参与者、分享者、拥有者,并形成社群,以此为基础构建丰富的社群内容,诸如音乐节、踏青季、萌娃平衡车大赛、扎染、涂鸦等,让人们在这里产生很强的链接和黏性,形成一个真正活着的社区。


高一轩说,这些内容可以做一些加减法,应用到TOD中来,这也是京投发展对于未来生活方式的思考。


新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 王心