▲北京住建委关于规范北京市住房租赁企业经营活动的通知。图/北京市住建委官网截图。


|盘和林

 

北京住房租赁市场,将迎来“最严监管”。

 

据新京报报道,2月2日,北京市住建委等部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(简称《通知》)。

 

通知明确,限制租赁企业“资金池”,严禁“长收短付”;银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

 

推出规范性制度及时且必要

 

去年以来,长租公寓领域乱象频出,诸如“设资金池”、“高收低租”、“长收短付”,甚至“资金链断裂”、“卷款跑路”等问题集中暴露。当此之时,北京多部门出台《通知》,无疑颇具现实针对性。

 

面对长租公寓的现状,一方面市场急需规范,需要有制度来约束长租公寓企业——仔细去看,当下出问题的长租公寓企业其实都有共同的特征,那就是在业务中过多地嵌入了金融产品。

 

另一方面,虽然长租公寓广受诟病,却有存在的合理性和必要性。其在城市房屋租赁市场中提高了成交效率,通过装修和服务,也提升了租客的租房体验,为房东省却了很多麻烦。

 

在长租公寓之前,“二房东”曾主导市场,其中的群租现象、租赁纠纷以及较差的居住体验客观存在,且监管难度更大。长租公寓的出现,消除了很多乱象,当然也带来了新问题。

 

就此看,北京此时推出规范长租公寓市场的制度是及时且必要的。

 

一方面,《通知》针对性地解决了当下长租公寓所面临的行业痛点;另一方面互联网技术日新月异,很多新兴行业也面临同样的问题,急需规范,《通知》为这些行业的规范提供了很好的范本。

 

针对具体问题有针对性地施策

 

从内容上看,《通知》无疑直面了当下长租公寓的问题,并靶向施策。针对具体问题,也给出了具体的解决方案。

 

比如,对于“长收短付”的问题,《通知》规定,“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。”这基本杜绝了长租公寓利用租金收支时差赚取资金时间价值的行为。规范了市场风气的同时,也稳定了房东和租客的租赁预期,因为即使长租公寓倒闭,房东和租客之间的租金纠纷也会减少。

 

此外,对于长租公寓行业“卷款跑路”问题,《通知》也给出了解决方案:无论是押金通过行业协会建立的专用账户托管,还是收取的押金数额不得超过1个月租金,抑或是合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金,都用“强监管”给出了解题思路。

 

总体而言,《通知》内容基本上覆盖了当下长租公寓市场的痛点难点,但并未阻断长租公寓行业的未来生长空间。

 

事实上,不只是北京,成都也于2020年9月率先发布我国首部住房租赁条例,对近年来频发的长租公寓“爆仓跑路”“租金贷”、哄抬房租、二房东“两头赚”等行为进行规范;深圳则于日前发布了《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)。其思路也都是将租房押金与租金纳入监管。

 

这也是对长租公寓中介卷款跑路的风险来了一次釜底抽薪。

 

行业金融属性将弱化

 

《通知》在强调长租公寓企业履行义务的同时,也强调“支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租,住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。”

 

规范是为了长租公寓行业更好、更健康地发展。长远去看,此次北京规范长租公寓市场的行为,将会夯实长租公寓行业的发展基础。

 

未来,长租公寓行业必然还会继续发展,但长租公寓行业领域的金融属性或将逐步弱化,企业将通过实打实的服务来进行市场竞争。

 

另外,北京市的这则《通知》也为互联网其他领域尤其是共享经济领域的规范,提供了范本。

 

现阶段,诸如在线教育领域、医美行业,都存在类似的问题——行业和金融过度结合,诱导消费者实施“消费贷”。

 

这些行业本该是服务行业,却加入了过多的金融属性,行业出现脱实向虚的现象,最终出现各类问题。比如“设资金池”、欠款跑路等问题,就在多个行业出现过,而遏制这些企业对流动性的随意支配,监管这些企业的金融行为,是防止问题发生的重要举措之一。

 

当然,在新兴行业的发展初期,有关政策也要及时补位,防止类似问题在更多服务行业重演。企业需要明晰的是,只有实打实地经营,落地本行业,脚踏实地才会获得成功。

 

□盘和林(中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授)

编辑:陆玖   实习生:祁倩倩   校对:李世辉