疫情影响下,美的置业仍实现稳健的业绩增长。3月24日,美的置业发布了2020年度业绩报告,实现合约销售额约1262亿元,同比增长25%;合约销售面积1111万平方米,同比增长11%。此外,在财务指标上,美的置业营收、利润实现均衡增长,负债率、融资成本进一步下降。

 

对于新一年的销售目标,在3月25日举行的美的置业2020年度业绩发布会上,公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露,全口径销售目标是1500亿元,可售货值2300亿元,较为充裕,“我对于今年的市场不会有太大担心,主要是我们从前年就开始进行城市升级,陆续往高量级城市进行布局。”

 

疫情之下,房企数字化加速,对于美的置业来说,2020年,数字化系统升级,“大运营数字管理驾驶舱”搭建成型,这必然会为后续的线上销售、管理提效等带来更多加持。


美的置业2020年度业绩现场。

 

超七成业绩来自一二线城市,今年销售目标1500亿

 

2019年,美的置业首次跨入千亿新赛道。2020年,在疫情影响下,美的置业仍实现了稳健的业绩增长。数据显示,2020年公司实现合约销售额约1262亿元,同比增长25%;合约销售面积1111万平方米,同比增长11%。值得一提的是,随着城市等级提升,美的置业合约销售均价连续4年提升,2020年末达11351元/平方米,同比增长12%。

 

这背后源自美的置业对于城市布局的不断升级。据介绍,2020年,美的置业合约销售额构成中,73%来自二线及以上城市,如果按经济区域划分,长三角及珠三角合计占比达65%;有6个区域公司合约销售额破百亿元,其中有10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

 

与此同时,在2020年美的置业的新增土储中,二线及以上城市占比高达79%,沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%。截至2020年末,美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米,其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。

 

分析人士认为,美的置业重仓布局具有经济产业和人口基础的城市,有效地提升了抗风险能力,为其未来的稳健发展奠定坚实基础。

 

对于新一年的销售目标及拿地计划,郝恒乐表示,全口径销售目标是1500亿元。在拿地方面,不会冒进,也不会拿没利润、低利润的土地,主要是有足够的土储支撑2021年的发展,但是也会按照去化情况合理补充土储。在城市布局上,将进一步深耕已布局城市。而在拿地方式上,会以招拍挂、合作收并购、城市更新等多种方式和渠道拿地,“合作收并购在今年的趋势会更加明显,目前房地产行业已经进入去杠杆低增长时代,会有较多房企释放出项目来。”

 

值得关注的是,城市更新业务成为美的置业获取土储中的重要来源。据郝恒乐介绍,美的置业去年有6个项目实现了土地的转化,总规划面积达到247万平方米,预计可售货值318亿元。接下来陆续进行转化的城市更新项目还有11个,总规划面积是483万平方米,预计可售货值是1031亿元,“预计2021年可以转化的城市更新项目是3个,规划面积是156万平方米,预计货值是200亿元。”

 

净负债率降9.8个百分点,融资成本持续下降

 

规模稳健增长的同时,美的置业各项财务指标持续优化。年报显示,2020年,美的置业实现收入约525亿元,同比增长28%;核心净利润48亿元,同比增长15%。

 

在负债率指标方面,截至2020年12月31日,美的置业净负债率为79.2%,较2019年下降9.8个百分点,连续四年下降。此外,该公司剔除预收款资产负债率为76.4%,同比下降3.8个百分点;现金短债比1.52。按照监管部门设置的“三道红线”来看,美的置业踩中“三道红线”中的一线。

 

美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,“三道红线”是非常好的政策,明确了赛道规则,同时让公司控制好自身的“油门”,美的置业也会进一步优化负债结构应对“三道红线”,按照公司既定目标,三年内能够全部达标,实现绿档。

 

此外,在“三道红线”下,美的置业仍然保持融资优势。2020年,该公司加权平均融资成本为5.33%,连续4年下降。其中,2020年新增借款融资利率仅为4.91%,多笔公司债利率低于4%。

 

林戈表示,接下来会优化债务结构,诸如进一步提升银行债务的占比;在融资账期方面,要置换1-2年的融资产品,将账期拉得更长一些。

 

稳健业绩表现下,美的置业保持具有竞争力的派息比例。年报显示,其股息派发调整为末期和中期两期股息,此次派发每股0.8港元,两期合计拟派发每股1.6港元。2018年上市以来,累计派息达44.1亿港元,已超累计股票募资。

 

数字化升级助力提质增效,线上转化232亿元

 

美的置业业绩稳健增长背后,离不开数字化系统的升级。

 

据了解,2020年,美的置业的“大运营数字管理驾驶舱”搭建成型,全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块。郝恒乐表示,公司进一步升级了数字化系统,打造了“主数据系统+四个一体化”的基本框架,围绕数字地产经营系统,全流程全要素精准高效运行。同时,建立了线上线下一体化、销售生产一体化、业务财务一体化、业务技术一体化,搭建了大运营数字决策系统和数字化客户服务平台、数字化营销平台等。

 

数字化升级,不仅助力美的置业线上销售,还为其管理提质增效。2020年,美的置业云平台实现了良好的转化,实现了全年全民线上转化232亿元,目前其拥有的私域用户421万户,通过供应链在线协同达到10万+人次,业财集成自动化率达到95%,助力管理提效50%以上。此外,管理费率和销售费率分别同比下降2.3个百分点和2.0百分点。

 

随着数字化和智慧化的快速发展,美的置业也进一步加速产品升级。2020年,美的置业5M智慧健康社区产品战略进行了迭代升级,推出行业首个自主研发的AI超级大脑,落地首个智慧AI社区;联手清华大学推出维G健康社区,首次将疗愈理论运用在社区。通过多年研发投入与落地实践,美的置业已不断在行业内形成并巩固了“智慧地产制造商”的标签。

 

美的置业管理层表示,“2021年将进一步巩固转型升级成果,全面推动精益化战略落地,深化数字化转型,实现合理而高效周转,并确保核心净利率、IRR等核心经营目标。”

 

智能装配产业构建第二跑道,不排除物业分拆上市

 

值得注意的是,业绩会上,美的置业管理宣布“一主两翼”战略将升级为“四大主航道”,即地产开发、大服务、睿住科技和商业运营协同发展,构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。

 

郝恒乐表示,美的置业去年在智能化和装配式产业全年签约的规模是13.5亿元,全年交付的规模是7.2亿元,产业整体的执行率达到了105%,不仅赋能了地产主业,还积极开拓了第三方业务。

 

数据显示,目前美的置业智能产业服务第三方企业166家,服务百强房企覆盖率目前是14%,其中装配式建造产业服务于第三方的产业有45家。

 

在物业服务方面,2020年,美的置业进行了组织和业务生态的重构,从单一住宅服务变为多业态服务、多航道经营,积极拓展空间服务,进驻盈峰产业园和库卡科技园,打造产业园服务标杆;深度打通智慧社区与家居,首个AI智慧社区落地佛山。

 

近年来,物业管理行业出现上市潮,美的置业物业是否会分拆上市?郝恒乐回应称,“对成熟的业务,我们都会陆陆续续推向资本市场,不排除物业公司也会按照这个目标努力,前提是把规模做大。目前,我们的物业在管合同面积有五六千万平方米,今年的目标是能够达到1亿平方米。”

 

此外,在商业运营方面,美的置业以悦然广场为代表的商业瞄准城市中心社区群,已成为公司精选自持商业的重点方向。目前在营商业项目5个,未来三年筹开项目8个。

 

对于2021年,美的置业管理层表示,将战略聚焦,实现有质量增长,推进“根据地+卫星城”的深耕策略,全面推动精益化管理,全周期提升盈利能力,构建战略组合竞争能力。

 

新京报记者 段文平 图片来源 企业供图

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁