红星地产与远洋资本之间的合作已有定局。远洋集团近日发布公告称，将与关联合作方共同通过天津远璞拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。初步估算，红星地产未来能为股东创造的利润将达到200亿左右。

红星美凯龙控股并未一次性换取大笔资金，而是“细水长流”式利润收割，或与其较强的偿债能力、稳定的现金流等有关。有业内人士称，这次的股权合作范例有望为行业带来新的思考。

远洋集团牵手红星地产

今年3月，远洋资本战略入股红星企发（红星地产母公司）获得18%股权。媒体曾报道，远洋对红星地产评价颇高，认为其“整体运营模式是行业内的良心企业”，且对红星地产现在的管理团队也很认可，因此决定进一步收购。

7月18日，远洋集团宣布，将与关联合作方共同通过天津远璞拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。整个交易分4个阶段完成，此前，天津远璞已经受让红星地产18%的股份，双方计划在2021年7月30日、8月10日和2022年1月10日前后，分别完成红星地产22%、11%和19%的股权转让。

不过，交易双方对红星地产的定价较为复杂。新京报记者了解到，除40亿元的股权作价外，还有对未来利润的分配，后者是影响红星地产身价的核心要素。而根据远洋公告，截至2020年12月31日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润将由红星美凯龙控股与天津远璞按照85%∶15%的比例进行分配，而未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股和天津远璞按70%∶30%的比例进行分配。

据知情人士透露，交易价格不含红星控股享有的已结转利润，该项利润的规模大概在30亿左右，应该归红星控股所有。

此外，远洋官方披露，红星地产开发项目共有91处，住宅销售面积合计2017.1万平方米。其中，70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化。同时，根据红星地产团队的口碑和勾地模式，项目利润率较高，初步估算，这家地产企业未来还能为股东创造的利润将达到200亿左右。

红星美凯龙控股“细水长流”式利润收割

资料显示，红星地产成立于2009年，是红星美凯龙控股旗下主要地产平台。从利益分配来看，红星美凯龙控股选择的收益方式不是一次性换取大笔资金，而是“细水长流”地确保未来每年都能获得一定的利润。这与红星控股较强的偿债能力有一定关系。

新京报记者了解到，红星美凯龙控股当前并未面临较大的偿债压力，即红星美凯龙控股并不着急套现，而是更倾向选择未来几年的现金流，用于支持下属板块未来的发展需要。同时，红星美凯龙控股在一定层面上对红星地产的长远发展十分看好。红星地产的物业主要分布在一二线城市，且多为面向刚需和刚改的高效项目，这确保了未来销售价格的坚挺。随着与远洋集团合作的深入，双方充分发挥在资本市场资源、商业运营、物业管理等领域的优势。这些都为未来实现更多利润奠定了基础。

据介绍，“选择未来现金流，而非一次性收益的另一个重要意义在于，稳健的现金流可以为红星美凯龙控股未来的融资提供更广阔的空间，进一步丰富融资渠道。”

业内人士认为，随着远洋成为红星地产大股东，红星美凯龙控股将剥离负债率更高的业务板块，有息负债水平有望大幅下降，资产负债率也将得到优化。此外，红星地产贡献的现金流又为红星控股下属板块的未来发展提供了支持。在红星控股以一个更轻盈、更聚焦的姿态拥抱家居主业的同时，这次的股权合作范例也有望为行业带来新的思考。

新京报记者 张洁 图片来源 企业供图

编辑 王琳 校对 陈荻雁