在调控政策叠加影响下，此前“高烧”的深圳楼市已逐步回归理性。机构统计数据显示，2021年7月，深圳全市二手房网签套数3313套（含自助），环比止跌反弹3.0%。其中，二手住宅过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。
截至7月，深圳二手房网签量终于结束“5连跌”态势，但业内人士称，这并不预示着市场已触底开始反弹，3000套网签量或将长期成二手房市场分水岭。
7月深圳全市二手房网签套数3313套，环比增长3%
深圳二手房市场受制于“28指导价”新政以及信贷收紧影响，目前二手房市场横盘明显。
据乐有家研究中心统计数据显示，2021年7月，深圳全市二手房网签套数3313套（含自助），环比止跌反弹3.0%。其中，二手住宅过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。
从深圳各区二手住宅过户量来看，过户量普降，单个区域过户量过千的情况已逐渐消失。其中，7月过户量最高的为龙岗区，过户717套，环比下跌0.4%；过户量排全市第二的为罗湖区，过户529套，环比上涨9%。
实际上，深圳“28指导价”新政等政策的叠加，不仅冰冻了二手房成交量，成交价格也应声下滑。成交均价方面，据乐有家内部成交数据显示，7月深圳二手住宅成交均价环比持续走低，首次出现负增长，环比降幅达5%。
问题在于，深圳二手房网签量结束“5连跌”，是否预示着市场已触底反弹？对此，深房中协指出，仅从一个月的网签走势，尚不能断定市场是否已“触底”。因为根据对7月周网签走势分析，7月周网签走势相对此前月份的周网签走势，波动要大得多，尤其是第29周，因市场传闻新业务规则即将发生变化，致使短期内呈现出“扎堆网签”的现象，一定程度上，对7月的网签走势起到了人为推升作用。
实际上，从数据走势上看，二手住宅网签占比呈现持续下跌态势，且二手住宅网签占比已连续五个月低于80%基准线。对此，深房中协指出，这说明调控之下，住宅热度有所降温，不限购、不限贷的商办项目成为了当下投资需求外溢的主阵地。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，深圳二手房网签量结束五个月连跌趋势，并不意味着市场进入反弹，因为市场突然遭遇“28指导价”新政，市场迅速受政策影响而萎缩，其实很多刚需、买房人是在观望和等待，等待五个月后，有的购房者按捺不住就开始出手，导致网签量有所上升，但大形势仍然没有发生逆转。
值得一提的是，近日，深圳市人大常委会办公厅发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，公开征求意见。其中提出，要加强商品住房建设和交易管理，完善二手住房价格引导机制，建立房屋租赁参考价格制度。
对此，宋丁指出，二手房参考价的法制化、立法化，这就意味着严格的调控措施将进入长效机制，用法律约束下来，所以市场的这一格局还将延续，至少目前来看，看不出明显反弹的迹象。
二手房挂盘量持续放量，成交周期拉长
深圳挂牌房源总量依然在不断增多。深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年7月31日，深圳全市共挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。
二手住宅挂牌价方面，据乐有家门店数据监控显示，截至8月1日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中两月内挂牌价有变动的房源中，超过62%的房源为下调报价，其中降价总额在10万元和20万元的占比最高，为11%，其次是5万元，占比为6%。
深房中协表示，二手房挂盘量的持续放量，也与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联。
另据乐有家门店数据监控显示，7月深圳新增求购人数下滑尤为明显，环比下跌近2成。但一二手房带看等方面均有小幅上涨，其中二手房带看环比上涨10%，但带看成交比下降，这意味着买家出手周期变长。
业内：3000套网签量或将长期成二手房市场分水岭
深圳中原研究中心指出，7月二手房市场实时成交量较6月略有上升，但总量依然偏低，预计8月二手住宅过户量仍然低于3000套。
深房中协分析指出，从目前月度走势分析，市场中短期内难改基本面，月度二手房3000套的网签量或将成为这一新常态的“分水岭”，即使短期内市场出现小波动，也至多呈现出围绕3000套上下小幅震荡的现象，总体这种低位的平稳态势已形成延续性的趋势，全行业要学会适应这种“慢市”节奏。
与此同时，深圳各区域市场并非全部受挫。“根据对会员机构的走访，以及区域网签占比的数据对比分析，进一步印证了此次调控下，全行业并非‘暮气沉沉’。”深房中协称，比如，近期东部板块中长期坐“冷板凳”的盐田区，网签占比上升明显，该区域内的部分会员机构也向协会走访团队表示，“深耕盐田区域，这个区域的市场虽没有赶上此前‘爆炒’的行情，但自然而然也就不会在调控中受创太多，区域市场供需总体稳健，成交较为稳定，生存发展基本无忧。”
“因此，我们不难发现，此次交易受创严重区域多为此前市场炒卖严重的区域，而这种阵痛，也是这些区域市场重归平稳健康必须经历的‘代价’。”深房中协称。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，深圳市场降温是由多种因素导致的，包括现有一些购房政策收紧、银行信贷收紧、对二手房秩序管控以及二手房指导价的相关政策。预计接下来深圳市场还会走下坡路，但由于潜在购房需求依然存在，并非意味着成交量每个月逐渐往下跌，而会处于低位徘徊的状况，预计今年下半年依然会延续这一状况。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 付春愔
