新京报讯(记者 徐倩)2月23日,上海2022年的第一批次集中供地“阵容”出炉。据上海土地市场官网显示,本次上海共推出40宗土地,均为涉宅用地,总供应面积215.6公顷,总起拍价850.7亿元,保证金比例20%;触顶溢价率最低为4.24%,最高为10%。

业内人士认为,从规则调整来看,2022年上海的首次供地更务实、更公平。同时,由于该批次供应地块总价小且分布合理,预计此轮房企参与热情会有所提升。

以城郊地块为主,供应力度加大

据上海土地市场官网显示,本次主城区供应地块4宗,郊区供应36宗,涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区,其中4宗地块为城中村改造项目。具体的地块投标、开标、评标活动时间或现场交易会时间安排以届时发布的“确定出让方式的通知”为准。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出,上海本次供地明显信心十足,在商品住宅供应总量上大幅提升。商品住宅用地方面,依托于去年新出台的落户政策,本次上海在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度,由上一批次的23宗增加至27宗。

其中,主城区4宗地块分布在普陀区、徐汇区和杨浦区。普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块起始价约63.7亿元,为本次出让地块价格之最;另外一宗同样位于普陀区的中山北社区C060202单元B3-16地块报价也较高,为62.5亿元。此外,主城区另外两宗挂牌地块——徐汇区斜土街道xh128D-06地块和杨浦区平凉社区02F3-02地块(大桥街道93街坊)的起始价分别为43.2亿元和10.09亿元。

殷玉轩指出,在此次上海首批集中供地中,类似杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域,也都增加了土地供应;整体上看,供应力度依旧以郊区为主,总体门槛较低。

上海中原地产资深分析师卢文曦点评称:“这次供应的40宗宅地总量不小,而且只包含2宗租赁住宅用地。从地块来看,区域分布合理,投放精准,以松江、青浦、嘉定等传统交易大户为主。这些区域需求大,需要投入大量土地进行补充。”

“多数地块总价不高。土拍最高限价不到20亿元的有21宗,占比差不多达到一半。对于资金预算不多的房企而言是利好。或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力,如果地块面积大、总价太高,多数房企参与热情不高。因此这批土地有不少选择余地,总价不高的地块不少,对中小房企相对友好。”卢文曦补充表示。

“评标办法”再度调整,凸显公平性

殷玉轩认为,从规则调整来看,2022年上海的首次供地更务实、更公平。

上海本次供地首先做出调整的是“评标办法”,部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(10分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。

殷玉轩解读称,该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求,一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“爆雷”风险。

此外,上海本次供地对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。

“这条竞价政策的改变,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更大的保证。”殷玉轩解读称。

对于该轮土拍热度,卢文曦预测:“由于地块总价小且分布合理,预计此轮房企参与热情高。一方面,近期一系列偏暖的政策使得房企看到未来希望,而且一线城市本身就是热点,加上上海的拿地规则使得房企有足够的利润空间;另外,从虎年第一批入市的房源来看,有个别楼盘比当初房地联动价要高出一些,市场有想象空间。这些都会提升房企参与热情。”

“央企、国企依然会是拿地主力。从近期房企表现来看,大型房企债务上仍有压力,民企对市场预期相当谨慎。相反,国企、央企在综合实力上仍有优势。所以短期来看,在该批次土拍中,国企、央企仍然是重要担当。”卢文曦预计。

新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 卢茜