虽然6月土地市场较5月有所复苏,但是成交规模依然处于低位。6月23日,易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》(简称“报告”)显示,6月1日-6月20日,无论是成交建筑面积还是成交金额等指标,环比5月同期有一定增长,呈现弱复苏态势。但是相比去年都普遍下降了50%左右,充分说明土地市场仍然疲软。

值得关注的是,自去年9月以来,持续在10个月时间内,百城土地溢价率均在5%以下的水平,至今未见起色。而从今年22城首批集中供地可以看到,底价成交率维持高位,开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强。在业内人士看来,唯有销售市场活跃,土地交易市场才有提振的可能。

6月1日至6月20日,全国百城土地成交溢价率为3%。图/IC photo

6月土地成交面积环比5月同期增39%

报告显示,6月1日至6月20日,全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为449幅,环比5月同期增长20%,但是同比下降40%。

上述100个城市的土地成交面积及金额也呈现同样的趋势。6月1日至6月20日,100个城市土地成交建筑面积为2933万平方米,环比5月同期增长39%,同比下降60%;土地成交金额为1661亿元,环比5月同期增长53%,同比下降52%。

总体来看,6月1日至6月20日,土地市场呈现弱复苏态势,虽然不及去年同期,但环比5月同期有着一定的增长。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这与6月份重点城市集中供地的安排以及5月份以来房屋销售和房企融资环境改善有关。另外,6月一些城市推出了优质地块也拉动土地交易总价提升。

“虽然6月土地市场相比5月有所复苏,但是总体规模依然是偏低位,无论是土地成交幅数、成交建筑面积还是成交金额等指标,相比去年同期水平,普遍都下降了50%左右,充分说明土地市场的疲软性。而从横向对比来看,一、二线城市土地交易市场要略好于三、四线城市。”严跃进如是说。

而对于6月较5月的复苏行情能否持续,严跃进认为,仍然存在很大的不确定性。

百城土地成交溢价率仅为3%

值得关注的是,百城土地成交溢价率至今仍然未见起色。报告显示,6月1日至6月20日,全国百城土地成交溢价率为3%,与5月同期溢价率相比变化不大。相比之下,去年6月同期全国百城土地成交溢价率为12%,可见当前溢价率较弱。对此,报告指出,基于当前土地市场交易的疲软态势,溢价率总体也难以强势,且会持续处于历史低位。

在严跃进看来,通过观察本轮土地市场降温周期,可以看出,溢价率下滑或处于偏低位水平,而低溢价则始于去年9月份。

报告显示,2019年1月至2021年8月,全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平,个别月份甚至超过20%的水平。但从去年9月份开始,这一指标急速下滑,跌入到5%以下的区间。今年前6个月的土地溢价率数据也有此类特征,显示出土地市场的极大疲软。

值得关注的是,随着6月22日郑州首批集中供地落下帷幕,至此,今年22城首批集中供地全部完成。郑州首批集中供地的结果在22城中具有一定的代表性。

据悉,郑州首批集中供地是在郑州出台楼市“19条”新政以及重启棚改货币化安置、房票安置的背景下进行的。此次供地共计成交15宗地块,其中10宗地块为城改定向地块,超过一半土地为郑州国企及平台公司摘得,政府托底意图明显。

对此,中指研究院河南公司总经理梁波涛认为,企业参拍并不激烈,在郑州目前的房地产市场背景下,销售依然承压,整体市场仍然处于底部恢复期,房企拿地普遍极为谨慎。

业内:销售市场活跃,土地交易才有提振可能

土地市场的低溢价可以从22城首批集中供地中窥见一二。据中指研究院统计,22城首批集中供地中,触顶成交地块屈指可数,大量地块底价成交。其中,22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%,比如无锡、长沙、广州、天津、青岛、武汉等。另外,还有7个城市底价成交地块宗数占比超过50%。

众所周知,2022年以来,房地产供需两端调控政策持续优化调整。其中,在供应端,土拍规则也延续调整趋势,从减少或取消竞自持、竞配建部分到降低实际成本。尤其是在地块的利润空间方面,也有明显的提升,如此前流拍地块降低地价后重新挂牌,以及提高限售价格。

从供给端降成本做出让利,也给了一些手头资金充裕房企的囤地机会,在不同程度上提高了企业的拿地积极性。不过,从目前来看,拿地企业仍以国企、央企为主导。

回顾首批集中供地,中指研究院分析认为,仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高,合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升,但也存在整体土地质量较好等客观因素。事实上,大多数城市的土地底价成交率仍然维持高位,反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强,土拍市场整体回暖仍需时日。

对于未来的土地市场,中指研究院预期,土拍规则将继续放宽,部分城市将通过降门槛、降地价、提利润,提升企业拿地意愿。即使如此,部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市,如天津、济南、福州土拍热度延续去年第三批集中供地的低温热度,短期仍难以改善。

严跃进认为,要拉动土地市场,就需要在房屋销售市场方面做好工作。唯有销售市场活跃,土地交易市场才有提振的可能。

新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 杨许丽