近日,物业行业可谓热闹非凡。华润万象生活10.37亿元再吞祥生物业,成为截至目前物业领域的“并购之王”。另一边,万物云敲钟上市,成为物业行业甚至是整个港股年内最大的IPO。

两大物业巨头同时“出手”,上市后的万物云与华润万象生活“同台竞技”,“物企一哥”之争将愈演愈烈。在物业行业格局风云变化之际,谁将在未来的物业版图上称雄?

新晋并购王逆风“捡漏”

今年以来,物业领域的大型收并购几近“腰斩”,有能力接盘的“白武士”越来越少。

据中指研究院数据显示,今年以来,物企之间的收并购共有17笔,收购方包括华润万象生活、碧桂园服务、南都物业、旭辉永升服务等,总收购金额超82亿元。

在为数不多的收并购案中,华润万象生活无疑成为了今年物业收并购领域中的佼佼者。在此次收购祥生物业之前,华润万象生活年内斥资约36亿元,先后完成了对禹洲物业、中南物业及九洲物业的收购,新增在管面积7285万平方米。若加上此次新收购的祥生物业,年内华润万象生活收购金额逼近46亿元,占据今年物业行业收购金额的半壁江山。

据华润万象生活在9月28日发布的公告显示,此次拟收购的祥生物业主要从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务,拥有的在管面积、合约面积以及在途面积分别为逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米,主要分布在浙江省、安徽省及江苏省等多个地区。

根据2022年中报显示,华润万象生活物业管理服务在管建筑面积为2.61亿平方米。若此次收购祥生物业成功,华润万象生活在管面积将再次新增2350万平方米。

由于祥生控股处于“钱紧”状态中,卖子求生或许在意料之内。而华润万象生活在此时选择收购,可谓是在市场的低谷期“捡漏”。按照祥生物业2021年经营产生的税后溢利1.05亿元以及收购代价10.37亿元计算,该笔收购给出的PE(市盈率)大约9.88倍。而此前2021年的物业收并购案中标的的PE大多为10-20倍。

在今年中期业绩发布会上,华润万象生活董事局主席李欣曾坦言,此前物业行业处于上升风口期,资本市场估值比较高,头部企业在规模扩张上也比较激进,企业收并购的整体溢价会更高一些,那个阶段,华润万象生活在物业收并购层面没有特别的成就。到了2021年下半年,房地产行业下行,物业板块的整体估值也随之呈下行态势,同时大量的标的在市场上明显增多。

华润万象生活内部把2022年定位为“规模扩张年”,2022年全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米,而收并购就是外拓的重要渠道之一。

对于此次收购祥生物业的动机,华润万象生活也在公告中透露:“收购事项将增加本集团在浙江省、安徽省等地区的管理浓度,提高市场影响力,扩大服务范围,提升区域协同价值。”

谁是未来的“物企一哥”?

随着万物云于9月29日成功登录港交所,华润万象生活、万物云、碧桂园服务三大巨头“同台竞技”。从市值来看,截至9月29日收盘,59家上市物企总市值达3467.01亿元。其中,华润万象生活总市值排名第一,总市值达612.99亿元;万物云总市值排名第二,总市值达537亿元;碧桂园服务以356.83亿元的总市值位居第三。

从在管面积来看,根据2022年中报,排名前三位的企业为碧桂园服务、万物云、雅生活服务,在管面积分别为8.43亿平方米、8.4亿平方米、5.29亿平方米。在规模中,万物云与碧桂园的“位次之争”更加激烈,双方的差距也逐渐缩小。

而华润万象生活目前在在管面积的排名中暂列第八位,相对滞后,这也是华润万象生活加大力度“跑马圈地”的原因之一。对此,华润万象生活在今年中期业绩发布会上重申,其目标是在“十四五”期间进入物业管理的第一梯队,在管面积超过4亿平方米。

从营收来看,按照营收规模,碧桂园服务以200.55亿元继续蝉联营收榜第一,是第二名雅生活的2.65倍。而万物云今年上半年的营收规模为143.5亿元,与碧桂园服务相比还有一定差距。

从盈利能力来看,以2022年中期净利润数据作为比较,碧桂园服务以27.52亿元的净利润再夺榜首;雅生活服务以11.49亿元的净利润排名第二;华润万象生活位列第三,净利润为10.3亿元;而万物云的净利润暂时落后,为9.07亿元。

由此可见,从市值、营收、盈利等多方面指标来看,万物云、华润万象生活、碧桂园服务等各有优势,也各有短板。此外,以“物业+商管”为优势模式的龙湖智创生活仍然在等待上市,而随着几大物企巨头在港股市场“同台打擂”,未来,“物企一哥”花落谁家值得期待。

新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 柳宝庆