近期,房地产企业端的融资支持动作频现。系统梳理近期的融资工作和动向,分分类、把握资金投放的重心和重点,对于更好理解融资政策目标、精准判断哪些房企更能享受支持等都有积极的作用。


动作最大的自然是各大商业银行,即“第一支箭”。11月23日,全国各大商业银行密集对重点房企进行授信。其中,交行为美的和万科分别给予了200亿和1000亿的意向性综合授信额度,用途包括开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。而农银与中海、华润、万科、龙湖、金地等五家房企举行了银企战略合作协议,涉及商品房、保障房和城市更新三大领域。其他银行类似工作也在积极推进。此次授信动作大、信号意义强,说明商业银行不折不扣地落实了“金融16条”的政策。


“第二支箭”也在扩容。11月23日,交易商协会网站消息显示,中债增进公司出具了三家民营房企的发债信用增进函。此次中债增进公司在民企债券融资支持工具即“第二支箭”的政策框架下,出具了对龙湖、美的、金辉3家民营房企发债信用增进函。拟首批分别支持三家企业发行20亿、15亿、12亿中期票据,后续也将有更多的新支持。此次“第二支箭”的扩容工作下,很多房企都提交了申请,数量超过100家。


两箭齐发的基础上,关于“第三支箭”的讨论也开始增加,且市场预期更加强烈。在近期召开的2022年金融街论坛年会上,证监会主席易会满表示,“支持实施改善优质房企资产负债表计划……支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”此处提及了“改善资产负债表”和“股权融资”的概念。


11月22日,国务院常务会议召开,此次会议明确,努力改善房地产行业资产负债状况。可以看出,关于“资产负债”的提法增多。若从资产端角度理解,那么股权融资推进也是符合预期的,即“第三支箭”。


当然,今年在房地产领域,其实还有一项比较特殊的融资领域,即保交楼工作。保交楼工作的融资支持也在持续推进。11月22日国务院常务会议明确,推进保交楼专项借款尽快全面落到项目,激励商业银行新发放保交楼贷款,加快项目建设和交付。此处从存量资金和增量资金两个角度落实了融资工作。其中,存量资金即既有的专项借款,政策更强调“尽快”的导向,要求各地加快把此类资金导入到保交楼项目中,防范拖沓问题。而对于增量贷款,近期央行也明确了对6家商业银行提供2000亿的免息再借款政策。两类资金结合——“专项资金+配套融资”,将为保交楼工作提供充足和持续的资金支持。


因此,看似纷繁复杂、数量较多的融资工作,其实遵循了非常清晰的逻辑线,即“3+1”的模式或格局。具体说,包括了信贷投放、债券融资、股权支持和保交楼专项资金。此类资金的投放,对于当前资金饥渴、信心不足的房企而言,确实有雪中送炭的效应。


当然,在此类利好政策下,也要看到,符合治理完善、聚焦主业、资质良好的“三好房企”,更容易获得支持。我们在理解此类政策效应时,要跳出“利好房企”的简单、笼统思维,更应该关注资金投放的重心和重点。对于相关房企来说,要系统梳理此类政策,研究融资新策略。唯有主动向利好政策靠拢,才能为新一轮稳健发展提供充足的动力。


文/严跃进(上海易居房地产研究院总监) 编辑 王进雨 校对 柳宝庆