“为了让居民交物业费，竟然在电梯上装了刷卡器，没交物业费的不能乘坐电梯。”近日，河南省三门峡市卢氏县河洛印象小区业主王强（化名）向新京报记者反映称，在未经业主同意的情况下，相关单位将小区电梯安装了刷卡器，以强迫业主缴纳物业费。

新京报记者梳理发现，近年来，多个城市出现了小区物业公司等相关单位利用电梯刷卡器，把物业费与电梯使用捆绑的现象。那么，如果业主不交物业费，物业公司是否可以限制业主乘坐电梯？谁又有权利决定给电梯装刷卡器？如何破解类似的捆绑现象？

根据河洛印象小区业主提供的一份通知显示，“现疫情防控已成为常态化，为了便于管理和业主的居住安全，从2022年11月2日早上8点起，本小区所有电梯开始实行刷卡乘梯的措施。每户3张IC卡，已缴纳2022年至2023年度物业费的住户，请尽快到物业办公室领取IC卡。未缴纳物业费的用户，过期将不能乘坐电梯，为了您能顺利乘梯，请及时到物业办公室缴纳物业费。”落款单位为卢氏县城关镇南新村社区居民委员会。

日前，河洛印象小区电梯已安装了刷卡器。图/受访者提供

河洛印象小区业主王强（化名）向新京报记者反映：“我们不是不想交物业费，但小区物业管理不正规，收费主体和依据也不正规，也无法提供正规的发票。所以，部分业主决定暂时不交物业费。但无论如何，不能因为收缴物业费而给电梯装刷卡器。”

业主不交物业费，为何又由居委会发布通知安装电梯刷卡器呢？

对此，卢氏县相关部门11月份回复相关业主时称，经调查处理，河洛印象业主拖欠物业费，几年来物业公司已累计垫付大量物业公共费用。为保证未欠费业主合法利益及督促欠费业主及时补缴物业费，经镇政府、南新村社区居委会、河洛印象业委会多次会议协商，一致同意安装电梯门禁卡。

该小区业主庞静（化名）称，此事并未召开相关业主大会或以其他有效方式征求法定比例业主意见，征求程序上并不合法。

为了进一步了解情况，12月1日，新京报记者与南新村社区取得联系，一位负责人回应称：“我们安装电梯刷卡器其中一个原因就是让业主交物业费，现在如果业主不交物业费就不能办卡用电梯；另一个原因是为了疫情防控。如果哪位业主觉得我们违法，可以去起诉我们。我们目前不起诉欠缴物业费的业主，只用安装电梯刷卡器这个办法让业主交物业费。”

河南省河洛印象小区的情况并非个例，新京报记者注意到，近年来，小区物业公司等相关单位利用电梯刷卡器，以期达到其他目的的现象时有发生。

2021年5月，据媒体报道，江苏省盐城市华建雅园小区内电梯安装了刷卡设备，业主告诉记者，他们必须要到物业公司办理电梯卡，刷卡后才能使用电梯，且只能到达自家所在的楼层。业主们还表示，物业将电梯的刷卡与物业费捆绑挂钩，业主在不交物业费的情况下，就无法刷卡上楼，甚至是“有家难回”。

今年8月底，据江苏当地媒体报道，淮安市淮阴区金辉天鹅湾小区物业公司在未征求业主意见的情况下，给15栋住宅楼安装了电梯梯控装置，使用电梯必须刷卡，电梯卡也需要定期“激活”。业主发现，“激活”电梯卡似乎成了物业公司催缴物业费的新手段。8月31日，淮阴区住建局召开全区物业服务专项整顿会议，集中整顿未经决策程序安装“梯控”、捆绑物业收费的行为。

记者发现，近年来，山东青岛、烟台，吉林长春等地均有小区出现了物业费捆绑电梯使用，不交物业费坐不了电梯的情况。

对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，此类案例无论怎么变花样，都是靠卡住业主“回家最后一步”的电梯以达到收缴物业费等目的，而被卡住的电梯往往都是属于业主们所共有的。此举会直接造成业主日常生活不便，不利于小区和谐，同时还会对电梯安全造成严重隐患，尤其是在发生紧急事故时，不利于业主的自救。

“一般而言，电梯属于公共配套设施，业主有权正常使用，如果相关机构未经法定的表决程序而采取类似捆绑行为，很明显是违法的。业委会等机构组织未征求相关业主意见无权代表相关业主行使这个权利。”北京市京师律师事务所刘奇奇律师解释，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为民法典所称的共有部分。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。安装刷卡器属于对物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的事项，根据《民法典》第278条和《物业管理条例》第11条、第12条的规定，需由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，否则构成加装违法，业主有权起诉申请拆除。

刘奇奇律师认为，“如果业主未缴物业费，物业公司可以进行诉讼追缴物业费，采取电梯卡捆绑物业费的方式不仅违反《民法典》，还会被行政处罚。”

比如，长春市从2020年3月1日起施行的《长春市电梯安全管理条例》就规定，以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯的，处1万-3万元的罚款。

还值得一提的是，《特种设备安全法》第22条规定：“电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。电梯制造单位对电梯安全性能负责。”刘奇奇律师指出，这表明电梯加装控制系统属于改造电梯的行为，安装单位需要获得许可方能实施，并提供《特种设备安装改造修理许可证》和书面开工告知文书。只有经过专业部门的检验备案，核发安全检验标志后方可投入使用。

“安装电梯刷卡器在某些方面确实有助于小区的管理，但是一定要合理合法。”赵秀池表示，在小区管理服务等过程中，相关各方应当广泛征求业主意见，并采取合法方式开展工作。如果业主遇到物业公司、居委会等相关机构擅自加装电梯刷卡装置、升级读卡器与物业费相捆绑的行为，可向辖区市场监管、住建部门投诉，必要时可以提起诉讼。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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