2022年,受疫情影响,北京住房租赁市场成交节奏改变,部分租赁需求被迫暂缓或取消,导致年度租赁成交规模小幅下降。不过,据我爱我家研究院统计,纵观2016年以来的交易数据,2022年北京住房租赁交易量仅微低于市场较高水平的2018年、2021年,高于其他四个年度的市场水平。由此可见,虽然2022年受疫情反复的影响,但总体来看北京住房租赁市场仍处于历史较高水平。

展望2023年,业内人士预计,北京住房租赁交易总量有望高于2022年,并且有超过2021年的可能,平均租金仍将延续平稳趋势。

2022年北京租赁成交规模小幅下降,但仍处于历史较高水平。资料图片

2022年北京租赁交易量整体稳中略降

“2022年,马驹桥商圈整体租赁市场,在很大程度上仍延续过往年份的特点。”21世纪不动产珠江别墅西门店店经理孙志强如是说。

具体而言,孙志强分析指出,2022年年初春节过后是第一波小高潮,呈现出价格略有上涨、房源成交周期短的特点;第二波小高潮在6-8月,由于是企业的招工季,单位给员工集中找房、租房的需求较多,这一阶段是马驹桥区域全年租赁签约最多的阶段;第三个重要阶段便是11月至年底,因为疫情影响,淡季特征更为明显,从11月开始陆续有人退租,市场呈现出空房多、租金降、空置期长等特点。

与此同时,五棵松片区租赁市场则较为平稳。北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋指出,2022年整体租赁市场与2021年相比基本持平,没什么太大的变化。因为库存房源较多,导致租金方面略有下浮。

不过,在朝阳区丽都商圈,2022年租赁市场呈现出量价齐跌的特点。据21世纪不动产阳光上东店的店东黄飘介绍,2022年,丽都商圈住房租赁成交量同比下降10%左右,空置房源量也有所增加,商圈内月度在租房源量由往年的100套左右升至130套左右;供需变化也带来了成交周期的延长,与2021年相比延长了20%-30%。

整体来看,机构统计的数据反映,受疫情影响,2022年北京租赁市场成交节奏改变,部分租赁需求被迫暂缓或取消,导致年度租赁成交规模小幅下降。北京链家研究院统计数据显示,2022年北京链家住房租赁成交单量略低于2021年。另据我爱我家研究院统计显示,2022年,我爱我家北京区域住房租赁市场交易量比2021年微降3个百分点,但比2020年增长超一成,略高于2019年2个百分点。

据我爱我家研究院统计,对此2016年以来的数据,2022年北京住房租赁交易量仅微低于市场较高水平的2018年与2021年,高于其他四个年度的市场水平。由此可见,虽然去年受疫情反复的影响,北京租赁市场整体表现略不及上一年,但总体仍处于历史较高水平。

分区域来看,2022年,我爱我家北京区域交易量较多的12个区(含亦庄开发区)里,交易量占比排名前四的依次为朝阳、海淀、丰台、昌平,累计占比超过70%,较2021年微升0.2个百分点。与2021年相比,丰台、石景山的交易比例增幅略高,而东城、西城、海淀、昌平四区的交易比例降幅则略高。对此,我爱我家研究院分析,近年来,无论在主城区还是近郊区,租赁需求都有向外围区域、向南向西外延的趋势。

去年月度租金波动幅度保持在5%以内

从租金方面来看,2022年,我爱我家北京区域住房租赁的整租交易中,每平方米的平均租金比2021年微涨0.02%;每套的平均租金比2021年微跌0.3%。

从月度数据来看,2022年1-4月,随着市场的逐渐回暖,平均租金呈逐月平稳上升趋势;5月,受疫情影响,租金出现回落;6-7月,疫情逐渐稳定,毕业旺季来临,租金逐月回升;8-12月,受租赁淡季及疫情双重影响,租金连续5个月下滑,租金明显低于上年同期水平。

我爱我家研究院分析指出,总体来看,2022年北京住房租赁市场月度租金基本保持正常市场波动规律,虽然年末四个月租金环比降幅略高,但全年月度租金波动幅度保持在5%以内,租金水平相对平稳。

另据北京链家研究院统计数据显示,2022年北京链家普通租赁住房单位租金价格同比小幅上涨,目前已超疫情前水平。对此,北京链家研究院分析师冷会分析指出,2022年租金价格走势遵循季节性发展规律,总体符合预期。除疫情月份和租赁旺季,2022年度供需基本面总体保持稳定态势。

值得一提的是,在房客比(即房源量与客源量的比值)方面,2022年,我爱我家北京区域住房租赁市场新增房客比为0.17,新增供应量远低于新增需求量,新增房客比持续低位运行,新增市场供不应求;由于疫情反复影响,2022年新增房源量、新增客源量均与2021年相比下降较为明显,总体处于历史较低水平。

2023年住房租赁交易总量有望同比上升

进入2023年以来,随着疫情防控政策调整,北京住房租赁市场正在平稳恢复,不过,由于当前临近春节且处于租赁淡季,因此回升速度仍不太明显。

我爱我家研究院统计数据显示,1月1日-12日,北京区域住房租赁交易量较去年12月同期微增,但较去年1月同期有所下降。对此,我爱我家研究院分析,由于今年1月春节临近,租赁需求有所下滑,而去年1月非春节假期月,因此租赁交易量同比会有所下降。租金价格方面,今年1月1日-12日,在我爱我家北京区域的整租交易中,整租平米租金较去年12月同期略有上涨,但低于去年1月同期水平,租金水平保持平稳。

展望今年北京住房租赁市场前景,我爱我家研究院分析认为,1月由于春节假期缩短了交易时间,预计月度交易量将处年度较低水平。然而,随着2月返城复工期的到来,预计租赁市场会有较为明显的回升,北京住房租赁市场将逐渐走出淡季。2023年北京住房租赁交易总量有望高于2022年,并且有超过2021年的可能,但增幅或许不会很大,全年租赁市场将保持正常运行规律。租金方面,北京区域住房租赁市场2023年全年平均租金仍将保持平稳趋势。

长租公寓方面,乐乎集团白领事业部总裁于娟分析称,今年1月以来,务工人员返乡时间提前,导致出租率不到90%,而往年可达95%以上;租金价格则下降10%。在此基础上,预计2023年租赁市场会有所好转,随着疫情影响减弱,一季度长租公寓出租率将明显上升。

“综合来看,2022年度租赁成交节奏受疫情影响明显,不过,租赁成交规模和租金价格受影响较小。随着疫情因素的逐步消减,未来租赁市场将逐步回归正常运行节奏。”冷会如是说。

新京报记者 张晓兰 
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆