近日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议明确了2023年要重点抓好的十二个方面工作,其中,会议强调,推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险。
 
这也意味着今年“保交楼”仍然是住建部工作的重点。从去年7月我国推动“保交楼”以来,如今保交楼工作已取得明显进展,各地问题楼盘得到梳理,各项纾困政策也持续落地,但也需要看到,当前保交楼工作仍然艰巨。
 
据第三方机构克而瑞研究中心统计,截至2022年12月31日,在32个典型城市重点监测的290个项目中,有62个项目全面复工、86个项目部分复工,但仍有126个项目处于停工状态。由此可见,在“保交付”进程过半的背景下,今年,推进保交付仍然是当务之急。
 
全国住房和城乡建设工作会议强调,推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险。图/IC photo

超五成停工项目已全面或部分复工
 
从去年7月11日开始,从中央到地方陆续出台各类“保交楼”金融措施。据克而瑞中心调研数据,截至2022年12月31日,在32个典型城市重点监测的290个项目中,62个项目全面复工,86个项目部分复工,合计占比为51%;另有16个项目间歇式、小范围复工,126个项目仍处于停工状态。


值得关注的是,32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米,尚未交付总套数约40.80万套。
 
克而瑞研究中心指出,在停工项目中,二线城市占比近8成,停工项目套数约30.78万套,总建面达3567万平方米,因购房者按揭比重较高,销售和房价下行压力更大;三四线城市一次性付款占比较高,因而整体停工项目数量远不及二线城市。
 
分区域来看,中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上;其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。
 
聚焦到单个城市,克而瑞研究中心统计,郑州、昆明因政策起步较早或政策纾困力度较大,目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态,郑州复工项目占比接近9成。与之形成对比的当数武汉、西安,目前均有10个以上项目处于继续停工状态,其中,西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工,距离竣工交付仍有较长时间。
 
与此同时,据新京报记者了解,以郑州为例,包括名门翠园在内的问题楼盘在去年年底前已经实现复工,且首笔纾困基金也预计到位。但是,受去年年底疫情因素的影响,楼盘施工也呈现间歇性复工的状态。
 
1月14日,据河南省政府工作报告披露,去年,河南建立了“一楼一策一专班一银行”机制,分类施策化解;同时,推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金,争取国家首批专项借款200亿元支持337个已售逾期项目,已建成交付9500多套;今年,郑州将持续推进问题楼盘化解及保交楼工作,力争今年年底前,147个商品住宅项目交付大头落地。
 

业内建议多措并举推进“保交楼”
 
此次,住建部工作会议明确,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的要把资金监管责任落实到位,以防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。
 
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称:“保交楼是一项全新且短期内任务艰巨的挑战,面临着多方主体诉求差异,既要稳定社会、保障民生,又存在资金‘硬缺口’、市场预期不稳等问题。在这种背景下,保交楼就必须‘用力’,不仅需要协调金融管理部门、行业上下游,调动地方积极性,而且政策也要创新,比如实行一盘一策等。”
 
根据去年政策落地模式和经验,在中央专项借款的支持下,各地也探索推行纾困基金的落地。克而瑞研究中心也建议,纾困政策应优先支持销售进度过半的项目,针对这些项目,应当适度松绑预售资金监管,保证已售房源的按揭贷款全部发放,从而优先支付工程款,确保工程的正常运行,同时加快其预售证审批进度,允许开发商继续卖房,以卖房的房款优先支付工程款,从而促进其自身形成良性循环。
 
“这类项目涉及购房者较多,若不妥善解决,后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。主要纾困模式可以通过专项借款、纾困基金、第二支箭和第三支箭等政策,形成政策的‘组合拳’。”克而瑞研究中心指出。
 
而针对目前尚处于开工初期,销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为低迷的项目,克而瑞研究中心建议,在风险可控范围内允许购房者退房,以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本,以达到及时止损的目的。若开发商无足够充裕的资金支付退房款,地方政府可依据自身实际情况,转变出险企业(项目)资产的性质、用途等属性,缓解企业流动性压力,主要有棚改、保障性住房(人才公寓、安置房等)、土地回收等模式。若实在无变通方法,也可选择暂且搁置,等待日后逐步化解。
 
此外,在业内人士看来,住建部工作会议提及的现房销售,是防范楼盘烂尾的根本举措。当前,期房销售和现房销售并行,且鼓励现房销售,这也意味着我国将推进期房销售制度逐步向现房销售制度过渡。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念,这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革,要积极推进现房销售的模式开展。

新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆