今年3月，华润置地公开表示缩短万象城开发周期，加快商业地产开发速度。图/CFP

　　15年来形成了万象城、五彩城、PLUS365商业中心三个系列，在缩短开发周期的同时，减少孵化，增加合作

　　历经15年，华润置地的商业地产开发终于进入快速扩张阶段，在缩短商业项目开发周期的同时，减少孵化、增加合作，这均源于对成熟产品线的复制。华润置地开发商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型购物中心在内的上海华润时代广场开业。而在1999年，华润置地开始规划深圳万象城，最终于2004年12月开业，被认为标志着华润商业地产之路的开启。

　　

　　商业开发开始提速

　　今年3月，华润置地在2011年全年业绩发布会上表示，公司在去年加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时将缩短万象城开发周期，加快商业地产开发速度。

　　早在2010年3月，华润置地就曾对外界表示，预计在2015年左右，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例要达到40%左右。

　　华润置地北京大区总经理蒋智生透露：“现在华润置地明确提出要求，万象城从拿地到开工，周期控制在36个月内。”

　　据介绍，华润置地在开始打造万象城的时候，产品标准化做得还不够。公司又一向对于品质精益求精，结果就是华润最早打造的几个万象城，从拿地到开工都需要四五年甚至更长的时间。以深圳万象城为例，1999年开始规划，开业时间为2004年12月。

　　“以前是拿地之后，先做整体定位，再做设计，然后开始建设，再进行招商。现在进一步实行标准化之后，开发时间大大缩短了。”蒋智生介绍，在缩短万象城的开发周期上，作出最主要的改变就是标准化，一方面是提炼出商家和顾客的核心诉求，把商业综合体的建筑尽量标准化，例如层高、中庭的面积、商铺的面宽等等。另一个重要的举措，是在招商方面，对于引入难度较大的一线品牌，由华润置地总部统一管控。“以前出现过个别顶级品牌进入的谈判进展缓慢，导致其他品牌进入也受到影响，而现在通过总部的努力，争取把一些高端品牌的引入固化下来，这样难度就大大降低了。”

　　清晰产品线已成型

　　蒋智生认为，华润置地打造商业项目的优势之一，是其已经具有了清晰的产品线。“目前华润打造的商业产品，按照辐射区域，形成了万象城、五彩城、PLUS365商业中心三个系列。”

　　万象城的定位是都市综合体，辐射整个城市的客群，业态比较高端。因此万象城在选址方面，对于城市的要求比较高。由于目前在一线城市已经很难拿到符合万象城要求的地块，因此华润置地在过去几年和未来，主要致力于让万象城进驻省会城市和经济发达的三线城市。

　　目前已经进入深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、青岛、重庆、合肥、无锡、西安、常州，泰州等13个城市，其中成都万象城2012年5月11日刚刚开业。

　　五彩城的定位是区域商业中心，立足于一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段，以区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求，家庭和生活是这条产品线最重要的主题。五彩城从选址到设计到招商运营，基本上都是区域公司自己来解决。目前五彩城在华北只有北京华润五彩城已经开业。

　　PLUS365商业中心定位于邻里中心，面积相对较小，主要包括餐饮、家居、小便利店和基本点医疗配套，解决基本的生活需要。

　　减少孵化 增加合作

　　在2011年全年业绩发布会上，华润置地表示考虑出售公司综合体项目里的中小规模项目。据介绍，这些考虑出售的综合体项目主要是二三线城市的商业物业，且都不位于城市的重要地段，定位也非高端产品。

　　蒋智生表示：“华润置地是想适当做一些减法，处理综合体里面一些不是最重要的、成长性不是很强的物业。目的是为了增加现金回流，加快发展速度。”他举例，华润置地认为在南宁，写字楼的成长性不如商场，就卖掉了写字楼。华润在杭州和成都也采取类似的做法。

　　此前，华润集团的“孵化战略”为华润置地的商业发展提供了巨大帮助，有资料显示，从2004年至今，华润集团对华润置地进行了7次资产注入，注入的资产总金额高达313亿港元。据了解，华润置地目前已经逐渐减少对于集团“孵化战略”的依赖，转而更多地寻求与其他开发商、基金公司合作，依靠自身的运营与发展创造现金流，进行规模扩张。以杭州万象城为例，其中华润置地占60%的股份，新鸿基占40%股份，双方共同开发，共同长期持有。

　　从目前华润置地商业地产的发展轨迹来看，主要发展方向在省会城市和经济发达的三线城市。很多业内人士也开始担心，二三线城市的商业开发是否有过剩的风险。蒋智生则认为，选址只要是在城市的核心区，情况应该还好。

　　新京报记者 刘狄