12月30日，宝龙地产控股有限公司旗下宝龙商业管理控股有限公司（简称“宝龙商业”）正式在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码9909.HK。宝龙地产控股有限公司董事局主席许健康、宝龙地产控股有限公司总裁兼宝龙商业管理控股有限公司董事长许华芳共同上台敲钟。
宝龙商业开市每股报9.5港元，开市半小时上涨5.68%。截至晚间收盘，股价上涨约5.89%，每股报10.06港元，总市值为60.36亿港元。至此，宝龙旗下又多了一家上市公司。
拥有四大商业运营服务品牌
公开资料显示，宝龙商业于2007年成立，并开始向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务，目前拥有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四大商业运营服务品牌。截至2018年12月31日，按在管建筑面积（不包括停车场）排名，宝龙商业在中国商业运营服务供应商之中排名第四，市场份额为0.8%。
截至2019年6月30日，宝龙商业总资产为21.2亿元，向共59处零售商业物业提供商业运营服务，总合约建筑面积约为750万平方米。59处零售商业物业中，45处零售商业物业现正开业中，总在管建筑面积约为640万平方米。
盈利指标方面，招股书显示，2016年-2018年，宝龙商业的营业收入分别为7.52亿元、9.73亿元、12.01亿元。2019年上半年，营收同比增长29.8%至7.49亿元。年度/期间利润由2016年的6293.7万元增加至2017年的7859.2万元，并于2018年增加至1.33亿元。2016年-2018年，宝龙商业的毛利率分别为21.8%、26%、27.1%；毛利率从2016年的21.8%增至2018年的27.1%，截至2019年上半年，毛利率为26.4%。
招股书显示，宝龙商业的收入来源于两部分，包括商业运营服务和住宅物业管理服务。值得关注的是，宝龙商业外部客户收入增长较为明显。2016年、2017年及2018年，独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日止6个月，独立第三方产生的收入分别占总收入约81.0%及86.0%。
其中，宝龙商业运营服务方面的外部客户收入增长较为明显。截至2019年6月30日止6个月，宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元，而2018年同期则为3.7亿元。而住宅物业管理服务外部客户收入方面，2019年上半年约为1.1亿元，而20187年同期则为9680.1万元。
负债指标方面，宝龙商业的资产负债比率从2016年底的99.1%降至2018年底的89%；截至2019年上半年，资产负债比率达到近年最低值86%。此外，流动比率方面，则从2016年底至2018年底持续小于1，不过，截至今年上半年，宝龙商业实现了1.24的流动比率。
曾与万达齐名、下沉三四线“太超前”
近年来，房地产市场竞争激烈，不少知名房企开始纷纷布局商业地产，或是宣布成立商业地产部门，或是拆分商业部分上市，不过，很多企业还停留在计划层面。新京报记者从近10年统计的港股上市房企来看，宝龙商业是内地首家商业地产分拆商业管理业务赴港上市的轻资产商业运营服务商。
值得一提的是，做商业出身的宝龙地产，曾与万达齐名，“在商业地产，很早之前有个说法叫‘北有万达，南有宝龙’，不过，由于宝龙地产此前布局三四线城市战略，导致后来在发展速度、规模上落后于万达。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。
据朱凌波介绍，宝龙地产曾将全国的布局策略下沉至三四线城市。由于思维太超前，宝龙地产面临一定的发展挑战。
不过，2010年宝龙地产总部迁址上海后，将发展战略重新调整。以上海为中心，深耕长三角，并于2019年6月30日覆盖至中国7个省份的34个城市以及3个直辖市。
在此基础上，宝龙整体商业板块今年开启规模提速。在今年中期业绩会上，许华芳表示，“下半年有6个商场开业，到今年45个商场。2020年从自身角度有10个商场开业，2021年有9个商场开业。未来三年，一共会有64个商场开业。”值得一提的是，12月22日当天，上海宝杨宝龙广场、宁波宝龙广场、南京高淳宝龙广场同日开业，这也是宝龙商业历史上首次三城同发。
“通过这几年内生调整，宝龙商业进入平稳发展阶段。此次分拆在港上市，是宝龙商业整体涅槃重生的一个标志。”朱凌波表示。
财经评论员严跃进指出，通过分拆上市，可以形成较好的导向，尤其是商业地产，分拆上市的案例较少。宝龙商业此举，可以形成专业度，可以获得更多融资。“从今年以及明后年趋势看，一些城市商业地产有机会崛起，可带来一些新的机会。此外，此举对其他企业而言，也具有借鉴意义。”
不过，在伟城顾问公司CEO徐伟成看来，商业地产未来经营如何，取决于企业面对目标市场和竞争态势的适应能力。具体来说，需要看零售商业所处的位置是否优质，选址区域、气候是否符合经常外出逛街的客观条件。此外，我国最近5-6年间发生的消费模式（如电商网购）的巨变，以及主力和辅助型目标消费客群由过往60后-80后转移到80后-00后，从而导致消费观念的转变，这对于经营商业管理的企业来说，是需要关注的课题。
此外，也有业内人士称，线下消费场景具有临界点，“线下消费其实远远没有外界想象中那么旺盛，广场、街区之类线下消费，每年都要下很大功夫去做人员导流和新场景运营维护，获客成本较高，并非简单剥离一个轻资产物业管理公司挣管理费就能上市。”
业内：纯粹挣服务费存在挑战
值得注意的是，分拆后的宝龙商业是一家轻资产公司。此次分拆是将宝龙商业下面多个项目公司重组到宝龙控股，让宝龙商业成为纯粹的提供商业运营服务的企业，挣的是服务费。
在朱凌波看来，这意味着宝龙正好可形成一个内部分工，即宝龙商业专门为宝龙控股原来的一些商业项目提供服务，从而获取收入。
“随着城市化进程推进，三四线城市消费和商业升级，如果宝龙商业能把宝龙控股旗下三四线商业项目通过运营服务，促使项目有个提升、再塑，不仅可使宝龙商业的团队得到锻炼，也可以将体系标准、品牌塑造出来，从而提升对外输出轻资产能力，将来对三四线城市外部的项目，就可以彰显出一个比较优势。”朱凌波表示。
“企业更追求专业化和差异化竞争了。” 世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天指出，轻资产运营其实就是以第三方角色帮助物业所有者经营，自己不持有。
孙祖天指出，轻资产是这几年企业根据自己优势，选择不同发展模式的体现，对于融资能力比较强、成本比较低的，更容易选择重资产，而轻资产则需要在产品和服务标准上有很完善的体系和号召力。
不过，孙祖天同时指出，国内商业地产企业在资产运营上，还在学习和发展阶段，想在市场建立运营服务品牌，从而参与更多项目开发，还存在一定的挑战。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 刘军
