在房企的众多“面孔”里，生于河南的建业地产是独树一帜的。在大多数房企全国化扩张的时候，它选择了留守；在大多数房企转移至一二线的时候，它选择下沉到县城。2019年，在做到对河南省全省域的覆盖之后，建业地产几乎凭借一省之力冲击到了千亿房企之列。

千亿之后，建业地产董事局主席胡葆森也意识到“是时候走出去”了，同时，拥有忧患意识的他决定放下脚步，“缓一缓”。

胡葆森决定“缓一缓”

2019年，建业地产的销售额首次突破千亿，成为了千亿阵营中的新晋一员。

财报数据显示，2019年全年，建业地产实现合同销售金额约1011.5亿元，同比增长约39.8%，三年复合增长率65.9%。其中，重资产的合同销售金额约718亿元，同比增长约33.8%，超额完成年初制定的全年目标;轻资产的合同销售金额约293.5亿元，同比增长约57.0%。

2019年，建业地产实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。截至2019年底，建业地产土地储备中，占比位于前列的城市为郑州、洛阳、新乡、商丘、驻马店、周口、许昌，分别为26.9%、7.5%、7.3%、6.3%、6.2%、6.0%、5.5%。

基于结转项目的增加，2019年建业地产营业收入同比大幅上升108.1%，达约307.7亿元。年度净利润约24.2亿元，同比增长约70.7%。公司权益持有人应占净利润约20.2亿元，同比增长约74.6%。

从销售额、营收和利润层面看，2019年的确是建业地产发展历史上的“高光时刻”。但是，在“高光时刻”的暗面，建业地产还需要面临着毛利率下滑和负债攀升的问题。

从利润率来看，2019年建业地产的毛利率为26%，同比下滑8.4个百分点。对于毛利率下滑，建业地产在年报中称，主要是由于高毛利率的车位销售结转占比下降，以及毛利较高的郑州、洛阳区域物业销售结转占比由2018年的32%下降至2019年的20%所致。

与此同时，报告期末建业地产总负债1313.65亿，资产负债率91.24%，较2018年上升约1个百分点；总借贷金额314.9亿，较2018年上升58.6%；净借贷比率约64.2%。

也正是基于这些问题，胡葆森决定“缓一缓”。“过去3年实现高速增长，跨上千亿台阶，但也遇到一系列问题，负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”胡葆森坦言。

对于2020年目标，建业地产提出其重资产业务销售目标为800亿（不含轻资产销售额），较2019年的实际销售额有不到百亿元的提升。

同时，胡葆森将未来2-3年定为“战略巩固年”，目的就是要降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力。

“出走”与“留守”间的徘徊

在房企的发展历程中，建业地产是一个独特的样本。在其过往发展的28年历程中，建业地产扎根河南，用一个省份创造了一千亿元的销售额。

盘踞一个省份，建业地产面临着发展规模受限、三四线城市“泥潭”的质疑，但是，其创始人胡葆森毅然决定坚守。2016年，在许多房企全国化布局的时候，胡葆森依然选择坚守，并表示“愿进100个县城也不出河南”。

从2016年到2019年，三年过去了，建业地产如今确实实现了河南122个县及县级以上城市全覆盖。也正是在过往三年中，河南省的快速城镇化和“棚改”红利，给建业地产带来了如今的千亿成就。

但是，在三四五线城市“棚改”红利逝去、市场下行的局面之下，建业地产依然面临着“发展受限”的质疑。

2019年，一向固守不出的胡葆森终于松了口，但是，他还是划出了一个“500公里半径”的范围，提出了“三个原则”。

建业地产走出去的“三个原则”是：第一，走出河南必须是用轻资产的模式；第二，有一个半径的限制，大约就是以郑州为中心，用500公里划了一个范围；第三，以中原文化小镇的产品形态为主。胡葆森称，“未来还是执行这三个原则”。

其中，轻资产是指建业地产为委托方作房地产开发、经营、销售及管理，并收取品牌费及超额利润分享费作为回报的板块。在轻资产模式下，建业地产所持项目股份不超过20%。

虽然走了出去，但是这一步迈得仍然显得“保守”，也就是说，建业地产的战略重心仍然聚焦在拥有众多人口的河南省。

2019年，胡葆森做出的另外一个改变是，加强对核心城市的布局，比如省会郑州，省内经济较为发达的城市洛阳等。在业绩发布会上，胡葆森表示：“我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳，包括新乡、商丘等高回报的城市，往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%，2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间，确保25%，大概是这样的情况。”

财报数据显示，2019年建业地产新增土储1303万平方米，均位于河南。5093万平方米的总土储中，海南占比1.1%，剩余98.9土储均在河南，其中郑州占比为26.9%。

轻资产扩张与挑战

早在2015年，建业便提出“轻重并举”发展模式。胡葆森称：“建业将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”

轻资产代建业务，在建业千亿路上起到至关重要的作用。2019年销售贡献中，重资产部分实现销售额718.01亿元，轻资产部分实现销售额293.49亿，占比近三成。

值得注意的是，在2020年的销售目标中，建业地产并没有公开列出轻资产的目标，这也使得2020年建业地产的整体销售目标显得不确定。在重资产目标800亿元的情况下，那么轻资产部分要超过200亿元才会与2019年持平。

此外，轻资产模式也是建业地产走出去的扩张形势。目前，建业地产已经成立河南中原建业城市发展有限公司（简称“中原建业”）作为建业地产布局全国的载体，在2019年已经独立运作。

业绩报中披露，中原建业走出河南尚处于探索阶段。截至2019年12月31日，中原建业跟踪省外项目31个，已签约项目2个，重点跟踪项目5个，其中中原文化小镇意向项目1个，住宅类项目4个。

也就是说，2020年，在重资产相对确定的情况下，轻资产的扩张速度也成为建业地产业绩增量的来源。在未来轻资产的扩张中，如何实现销售和盈利的增长，将成为建业地产轻资产扩张的挑战。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 李项玲