公募REITs的脚步渐进，监管层加速推进、监管框架逐步完善。

9月27日，上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来，首次系统发言中公开表示，推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图”。

此前的9月22日，中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿，从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。

不到一个月前的9月4日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。

此前的4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

随着公募REITs脚步渐进，首批预计何时落地？将对中国市场产生何种影响？带着这些问题，新京报贝壳财经记者专访了国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏，为广大投资者答疑。

贝壳财经：中国公募REITs的市场能有多大？

孟晓苏：全世界REITS的流通市值规模是2万多亿美元，美国占了一半多，约为1.1万亿美元。日本是全世界第二大REITs市场，也是亚洲最大的REITs市场。在亚洲市场中，新加坡和香港都是很好的REITs市场。

目前我国不动产资产规模很大，有人估算，基础设施类资产规模达到了150多万亿元人民币。但对这个数字我一直不敢认同，我主要担心的是现行评估体系造成了对资产的过高评估。我国此前的评估体系都是面对着银行借款即间接融资做的，普遍把资产价值高估了40%左右，以备银行打折后发放贷款。权益型REITs是直接融资，就需要建立符合资产价值实际的评估体系。我估算，我国基础设施类资产的实际规模应是在100万亿元人民币左右。这样合理评估有利于REITs操作，可以避免“国有资产流失”等顾虑，还可以真实反映项目收益率情况，使因资产高估而被压低的收益率得以提高。

除了基础设施REITs以外，租赁房也是做REITs的很好资产。现在国家政策鼓励“租售并举”，而发展住房租赁市场就需要培育机构化的市场主体。机构化市场主体在国外主要就是REITs，而不是仅靠千家万户居民自己买房进行租赁。所以租赁房市场也是中国REITs未来的重要市场。中国百姓自古以来就有持有房屋的愿望，未来有了REITs产品，有了这种碎片化、均质化的、可交易的房产权益持有方式，就能更好落实“房住不炒”的定位。房子是用来住的，REITs股份是可以用来买卖的。从这个意义上说，中国REITs市场的规模未来不会太小。

我认为我国应当可以做到美国市场规模的一半，即4万亿元人民币左右，未来还有进一步扩展的空间。毕竟中华民族是人类历史上最早的定居民族，民众对土地和房屋的感情和持有欲望要比别的民族来得更深厚。而且我国不动产资产规模大，增值性比较明显。

贝壳财经：随着监管框架的逐步完善，你估计首批公募REITs什么时候落地？

孟晓苏：我认为今年一定能实现首批公募REITs试点产品的落地。在交流中我感到主管部门的决心很大。今年落地后，明年就可以进一步实现扩展了。

新京报贝壳财经记者 张姝欣 编辑 陈莉 校对 柳宝庆