阳光城分拆物业上市迎来最新进展。

6月11日晚间，上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（下称“阳光智博”）向港交所递交招股说明书，拟在港交所主板挂牌上市。此前，阳光城执行副总裁吴建斌在4月份的业绩会上就曾经表示，“本年度应该可以完成物业分拆上市”。

从招股书来看，虽然在规模上与第一梯队万物云、雅生活、碧桂园服务尚且有较大差距，但是阳光智博的净利润增速较高成为一大优势。

规模“中等生”，净利润增幅超100%

阳光智博最初为阳光城提供商业物业运营和管理服务，2019年1月，阳光城住宅物业管理公司才正式并入。

招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博的在管物业管理项目共有164个，在管总建筑面积约3020万平方米。其中，位于一、二线城市的在管面积占总在管面积70%以上。截至同期，阳光智博的合约物业管理项目共有303个，合约总建筑面积约6710万平方米。

根据克而瑞发布的2020年物业企业在管面积排行榜单，在管面积达到3000万平方米以上的物业企业共60家。因此，阳光智博在管理面积上并不算头部物企，且与万物云、雅生活、碧桂园服务等在管面积“过亿”的第一梯队有较大差距，目前与越秀、新力的物业在管面积在同一梯队。

此外，截至2020年12月31日，阳光智博还为19个项目提供商业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米。截至同期，其已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米，覆盖位于中国8个省、直辖市及自治区的10个城市。

从规模指标来看，阳光智博在百强物业大军中处于“中等生”水平，但是，部分业绩指标如营收、净利润的增速较快。

财务方面，2018年、2019年与2020年，阳光智博分别实现收入1.56亿元、9.79亿元、13.72亿元，同比增幅分别为528.2%、40.1%；净利润分别约为1679.3万元、7830.2亿元与1.73亿元，同比增幅分别为366.1%、120.6%。

值得注意的是，2019年，阳光智博的收入和净利润实现大幅增长源于阳光城住宅物业管理公司的并入，而后的2020年也保持了较高增速。根据中国指数研究院统计，2020年，百强企业的营业收入均值、净利润均值分别为11.7亿元、1.0亿元，同比增速分别为 12.81%、14.73%。比较百强物企，阳光智博的营收和利润规模略高于百强企业均值。

原先的商业物业业务奠定了阳光智博发展最初的基因，其毛利率相较住宅物业也处于较高水平。从最近三年来看，2018年阳光智博的整体毛利率为42.6%，2019年下降至27.9%，2020年则为32.3%。

对于整体毛利率呈现“V”字走势，阳光城解释称，其毛利率自2018年的42.6%减至2019年的27.9%，主要是收购阳光城住宅物业管理公司，与商业物业运营相比，物业管理服务的毛利率更低；而其毛利率在2020年又回升至32.3%，主要是由于物业管理服务分部的毛利率由2019年的23.9%增加至2020年的 29.6%。

阳光智博招股书截图。

增值服务占比近五成，积极拓展第三方物业

从物业管理收入的细分业务来看，阳光智博收入来源主要为基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，2020年，三者占收入比重分别为53.9%、39.9%和6.2%。

其中，基础物业管理服务方面，阳光智博的业务扩张较为依赖母公司阳光城及阳光控股，其阳光城、阳光控股开发项目及阳光城合营和联营企业开发项目收入占总收入的比重，在2019年和2020年分别为94.9%和95.4%。

由于阳光控股业务涵盖环境保护教育、房地产开发、金融服务等，所以，阳光控股也为阳光智博多种物业业态的发展提供助力。截至2020年12月31日，阳光智博服务已签约管理阳光控股开发的4个项目，包括2所学校及2个产业园，预计于2022年（或之前）为阳光控股开发的k12学校、幼儿园及大学提供物业管理服务。

而在非业主增值服务方面，阳光智博所提供的非业主增值服务包括案场协销服务、咨询及其他服务以及交付前的检查和清洁服务，非业主增值服务目前占阳光智博总收入的四成。而社区增值业务包括社区资源管理服务、社区生活服务和物业代理服务。

由于第三方物业项目占比较少，对于未来的扩张计划，阳光智博方面表示：“将积极拓展第三方物业开发商的合作，通过收购及战略投资拓展规模，进一步丰富物业业态，重点拓展学校、医院、养老项目。”

目前，房企分拆物业上市成为潮流。截至今年5月20日，已有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家已交表，处于冲刺阶段。对于选择此时赴港上市的阳光智博来说，将面临更多的竞争，能否在规模上实现突破、形成发展特色还有待于市场进一步验证。

新京报记者 徐倩 图片来源/IC photo

编辑 杨娟娟 校对 赵琳