做空机构浑水又出手了，这次瞄准的是贝壳。12月17日，针对浑水公司（简称“浑水”）发布了一份针对贝壳找房（简称“贝壳”）的做空报告，贝壳作出声明称，根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读；报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。

12月17日，贝壳针对浑水公司的做空报告作出声明。图片来源/IC photo

12月16日晚间，浑水发布做空贝壳的报告。浑水表示，“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”浑水估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。

浑水报告指出，贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与从其平台的多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异。通过对贝壳门店的初步尽职调查（包括实地采访和实地考察）和对调查结果进行抽查，从而证实了这些差异。

随后，贝壳回应称，贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

受浑水做空消息影响，贝壳盘前一度大跌超10%。不过，贝壳的积极回应，提振了市场信心。当地时间12月16日开盘后，贝壳股价逐渐企稳，甚至一度拉升上涨超14%。截至收盘，贝壳跌1.98%，报18.31美元/股，总市值218亿美元。

贝壳发长文反驳浑水“做空”

在此基础上，12月17日晚间，贝壳发长文回应浑水做空。在新房交易GTV和收入方面，贝壳指出，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。具体来看，贝壳提供新房交易服务的通路有四条，一是链家门店，二是平台连接门店，三是新房销售团队，四是其他销售渠道。而在浑水报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

在此基础上，贝壳重申了此前披露内容的准确性。据悉，2021年第二季度和第三季度，贝壳的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元；新房费率分别为2.79%和2.77%；新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。

链家门店是贝壳提供新房交易服务的通路之一。资料图片

而在存量房交易GTV和收入方面，贝壳指出，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏，它的数据并非来自公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。

此外，贝壳指出，浑水利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性，比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%；实际上，由于市场下行影响，公司该项数据在第三季度（GTV为3782亿元）较第二季度（GTV为6520亿元）下降42.0%。

而在门店数和经纪人数方面，贝壳表示，浑水报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。具体来看，贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，而浑水并未意识到这一点；同时，在此频道中的新房经纪人有权选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能抓取门店数据的方法存在缺陷。

除此之外，贝壳称，浑水报告中关于贝壳的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

据悉，贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议；公司将在适当时候，提供内部审查的最新信息。此外，贝壳重申，公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明及时的披露。

浑水恶意打压股价，还是贝壳作假？

问题在于，是浑水故意做空贝壳，还是贝壳存在作假嫌疑？对此，合硕机构首席分析师郭毅分析称，从浑水提供的报告来看，暴露了浑水自身对中国房地产行业，以及企业运营模式并不了解，“房地产行业本身相对复杂，贝壳业务链条也较长，覆盖的业务类型相对多元，包括新房、二手房、租赁、装修，其实覆盖着住房交易消费全程。因此，业务链条上，各种交易模型和团队组织都不太一样。不管是新房销售还是二手房交易，都会面临一系列的网签、缴纳税费以及过户等操作，背后是国内整体税收和住房市场管理体系，贝壳在营收上作假，难度有点大，不太现实。”郭毅称。

此外，郭毅称，浑水拿来作为参照案例的廊坊，是三四线城市，且房地产市场又处在持续低位的状态，二手房交易量非常少，新房市场也较为低迷，不会形成太多渠道交易的可能性；廊坊势必不会是贝壳的一个主战场，也不能拿廊坊这个城市来判断贝壳整体在国内的业务量级。

基于此，郭毅认为，贝壳的回应相对保守、理性，如果想针对浑水做空做出更具针对性的回复，其实可以逐条批驳，而且也能够拿出真实交易数据和税费缴纳数据来佐证。“不过，浑水这次做空，也没有对贝壳产生太大影响。贝壳的股价在短暂下探后，又大幅度反弹，其实已经能够印证，金融市场对于这次做空的实际反应了。”郭毅称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也点评称，此类报告有明显恶意做空倾向，“房地产市场降温背景下，海外资本恶意做空中国房地产开发企业和中介企业，多半是为了套取股票收益，是资本市场的一种不当操作。”

不过，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，贝壳的商业模式是整合买家、经纪和卖家三者之间的信息和流程，这一商业模式从表面上看来是可以的，但实际上是成本很高的一种模式，其收入分成是有限度的，主要原因是这种模式需要公司投资很多钱做线上广告。不过，近年来，行业受疫情和国家的宏观调控影响较大，出售的房源本就掌握在房地产经纪手中，表面上的加盟其实只是松散的合作，贝壳对加盟商的控制非常有限，且房地产经纪行业也是一个人员流动性很大的行业，这种商业模式在行业动荡时风险很大。按照这一商业模式，贝壳在2020年和2021年亏损扩大才较为合理。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，浑水做空贝壳，应该是抓到了贝壳公开资料的逻辑矛盾或财务、交易数据的可疑之处。贝壳在左晖去世以及近来疫情的影响下面临巨大的业绩压力，加上上市过程中有较大的腾挪，可能存在不少容易被人质疑的空间和机会。

“从目前贝壳对浑水做空报告的反驳声明来看还是比较有力的，无论是从浑水抓取数据口径偏差，还是尽调方法的不足都做了必要的反驳。另外，贝壳也表示愿意委托第三方审计机构并向其开放相关数据，以审计报告来说话。整体而言，贝壳的反应是积极、及时和不失策略的，估计对于稳定市场情绪会有积极作用。从目前贝壳股价反应来看，已经恢复了理性反弹。”柏文喜称。

展望接下来贝壳的发展，柏文喜指出，如果此次遭受做空导致贝壳股价下跌过多，且长期低迷难以恢复和失去融资能力，那贝壳退市也不是没有可能，回归港股也是贝壳避免中概股风险的选择之一。

新京报记者 张晓兰 

编辑 杨娟娟 校对 付春愔