罕见地，郁亮多次使用“反思与检讨”字眼，这源自万科净利润时隔13年来首次下滑。

在3月31日举行的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮致歉，“不管我的反思多全面、检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

同时，郁亮也亮出了2022年的工作任务：“止跌企稳，稳中提升”。

如何稳中回升？这是大家关注的焦点，郁亮从调控政策、行业发展、管理变革以及非开发业务的发展前景等多方面给出解题思路。

直面净利下滑，剖析原因找症结

年报显示，2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

对于2021年的净利下滑，万科和郁亮甚为重视。在3月30日的年报《致股东》中，郁亮用大量篇幅来解释原因并提出解决之道。而在3月31日业绩会的开始环节，郁亮再一次提出反思和检讨，净利润为什么会出现下滑？

在《致股东》中，郁亮分析了一些原因，诸如去年受外部环境变化和公司自身因素影响，万科的开发业务毛利总额同比减少189亿元；近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响；同时，万科各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。

此外，郁亮还在业绩会现场做了补充。他表示，在管理方面，万科过去一直是充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，“这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域，不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。”

郁亮进一步表示，离散度大主要体现在两个方面——项目操盘能力分化、少数项目出现投资失误，“按照原先的分布式充分授权模式，我们采用的是切大饼的模式，把额度分到了区域。这种模式在市场好的时候能更灵活地抓住机会，但在市场出现变化的时候，它的弱点会表现出来，也受心理上的因素影响，使得当地公司往往会过高估计自己的市场；或者表现出一种侥幸心理，觉得虽然市场不太好，但是我能够把它做好，存在着我是例外的情况。由此，少数项目在投资上出现高估和冒进。”

郁亮举例说，在2018年、2019年，万科当时判断环京地区市场进行了大幅调整，已经到底部了，所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，为此不得不计提25亿元的减值准备。

而对于另一个原因，郁亮说，“在业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。2014年，万科开始进行转型探索，尝试的赛道较多。以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持可持续发展。多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，超出最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。”

以长租公寓为例，万科的“万村计划”希望能够发挥机构租赁的作用，在城中村进行大规模的集中改造。“但是，‘二房东’模式让万科付出很大代价，到今天还在为此付出代价。如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”郁亮如是说。

通过管理红利来提高整体回报

如何止跌回升？2022年有哪些计划？这是市场对于万科最为关心的问题。

郁亮说，有信心完成“止跌企稳、稳中提升”的工作任务，这来自于两个外部基础和三个内部基础。

郁亮认为，最近中央再次明确了房地产行业要良性循环和健康发展的方针，各地各部门在陆续推出各种各样的稳定市场政策，这是“止跌企稳、稳中提升”的政策基础。同时，房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场，常做常有、常做常新。

除外部环境外，在内部，万科也进行着调整与变革。

郁亮透露，通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，改变了过往的离散度问题，通过管理红利来提高整体回报。

据了解，万科开发经营本部主要做了几件工作，拉通产品标准，管住关键节点，比如对于大型复杂项目设置87个关键节点，对这些关键节点进行精准把控，“希望打造一批叫好又叫座的大型复杂项目的标杆，既能体现我们的开发业绩，也能有良好的运营表现。”郁亮说。

如何拉通产品标准？万科的“谷雨行动”就是佐证，即鼓励集团内部、外部相互“抄作业”，快速提升产品能力。据了解，去年万科在新疆落地了“谷雨行动”的第一个产品，表现力远超当地同行水平。

在拿地方面，我们也明显看到，2021年，万科在公开的土地招拍挂市场减少拿地，这背后体现的是高质量投资。郁亮表示：“万科是有钱买地的，以万科体量也不会停止投资，我们去年已经改变了拿地的模式，从分散改为集中管控，额度也不再做切分，统一进行总体把握。”

据介绍，万科提高了对投资的要求，比如对于投资项目盈利水平、操盘团队能力、投后管理的要求，“这几方面都在不断提升，这些举措将会转化成实实在在的盈利贡献。”郁亮说。

非开发业务逐步形成新的利润蓄水池

除了在传统的开发业务端下工夫外，万科的非开发业务在交过学费后，也逐渐迎来业绩收割期，这为未来的业绩企稳回升提供支撑。

年报数据显示，2021年，万科的非开发业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面，都取得较快发展。其中，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，并形成了极强的外部竞争力。2021年，万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

在物流仓储方面，2021年，万纬物流收入32亿元，同比增长69%，近三年收入复合增速52%。万科泊寓方面，实现收入同比增长14%，NOI（营运净收入）同比增长193%；截至去年底，泊寓开业15.95万间。此外，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营，2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。

郁亮表示：“我们为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完。万科一直坚持有现金流的利润，所以一直坚持用成本法来做账，去年这方面的费用就列支了80亿元，客观上对报表产生了影响。现在学费基本付完了，即使用成本法计算，今年非开发业务加在一起，对集团报表将形成正向的贡献。”

此外，郁亮称，在大宗资产投资端，当前对于有稳定现金流资产的需求还是较大的，比如寿险等长期资金等。以上海七宝万科广场为例，最初投资是24亿元，万科出售给第三方50%的股权实现了10亿元左右的利润，后续第三方将50%的权益出售实现86%的增值。以此计算，万科剩余50%的权益还能实现15亿元的利润，这就是持有型物业产生盈利上的贡献表现。

今年要实现“止跌企稳、稳中提升”

据了解，为了彻底扭转局势，实现“止跌企稳，稳中提升”，自去年以来，万科就已经取消集团高管层级，下沉到前线干活。

郁亮透露，“我和总裁也不例外。祝九胜总裁现在兼任长租公寓事业的第一负责人，他不仅要对整个集团经营任务负责，也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。我自己则兼任集团首席客户官，经常与各单位首席客户官一起研究和解决从客户端所发现的问题。”

“我们有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。”郁亮说，“万科38年的发展史上并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润下降，分别是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”

从过往来看，万科在前两次业绩下滑后，通过解决短板、快速行动，第二年就能快速回到良性发展轨道。这一次，万科祭出一系列行动，是否奏效？大家将拭目以待。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 赵琳