5月18日,国家统计局发布的70城房价数据显示,2022年4月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格下降城市个数增加,一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

对此,有业内专家表示,当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,要稳地产稳经济。要通过政策的力量、体制的力量,能够把居民的住房需求潜力释放出来。也有业内分析人士表示,未来楼市企稳取决于疫情防控形势和政策,“期待有更多稳楼市的政策出台”。

新房销售价格下降的城市数量增加

从新房市场的涨跌城市数量看,4月70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市数量有47个,比上月增加9个。同比看,新建商品住宅销售价格下降城市数量有39个,比上月增加10个。

从新房市场的指数看,4月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%。其中,从环比看,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月扩大0.4个百分点。

从新房市场的同比看,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.6个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%,降幅比上月扩大0.9个百分点。

“总体上看,三类城市都呈现了降温态势,其中三线城市压力最大。当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松,尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出,新房市场的价格出现了2015年12月份以来首次同比下跌的态势,或者说出现了77个月以来首次房价同比下跌的现象,说明房价出现拐点。“房地产市场面临下行较大的压力,要警惕房价跌幅继续扩大。各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进,否则房价指数继续降温,对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。”

“二手住宅出现了连续8个月房价指数环比下跌态势”

从二手房市场的涨跌城市数量看,4月70个大中城市中,二手住宅销售价格环比下降城市数量有50个,比上月增加5个。同比看,二手住宅销售价格下降城市有56个,比上月增加9个。

从二手房的价格指数看,4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-1.6%。其中,从4月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为0.4%、-0.3%和-0.3%。一二三线城市二手房同比涨幅则分别为2.4%、-1.0%和-2.5%。

“二手住宅出现了连续8个月房价指数环比下跌态势,市场持续降温市场较长,而且同比跌幅也持续扩大。未来二手房市场有进一步下行的压力。”严跃进还指出,和一手房一样,三四线城市二手房的房价表现总体最弱,下行压力最大。建议后续以政策来激活购房需求,防范市场继续下跌。

值得注意的是,当前一些地方出台了类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等政策,加大对二手房的政策支持力度。“这些政策在客观上可以防范二手房市场的进一步降温,对于二手房市场的回暖有积极作用,但还需要时间。”严跃进说。

“要稳地产稳经济”

除了房价下调城市增加、房价下调幅度加大,4月房地产开发投资和销售数据亦不容乐观,房地产市场下行压力较大。

据国家统计局发布的数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。1—4月份商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。“拆分单月数据可以看到,4月单月销售面积销售额,同比均出现了非常明显的下调。是5年来市场最低值,成交额同比下调超过46%。”中原地产首席分析师张大伟说。

与此同时,稳楼市的政策频繁发布。比如,5月15日,央行、银保监会联合发布通知,明确指出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(即“LPR”)减20个基点。据中原地产统计,截至日前,2022年房地产调控政策次数已经超过280次,刷新历史记录,政策基本以救市稳市场为主。

“当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,再继续‘冷’下去,对房地产行业和整个经济可能都存在很大的风险,要稳地产稳经济。”全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近日在博智宏观论坛的月度研讨会上表示。

那么,如何稳地产稳经济?

顾云昌表示,要充分释放居民住房需求的潜力。“现在居民的住房需求还有没有潜力?我觉得还是有的。第一,城市化率从65%到75%,这里面有10%的提升空间,将有1.4亿甚至更多的人要进入城市,这是一个巨大的增量。在这个增量当中,中产阶级的改善性需求、中高阶层的享受发展需求、中低收入的保障性需求这三个层次的需求都很强烈。第二个需求是,一二线城市的保障房、租赁房中低端的需求,以及三四线城市农民进城需求。为什么小县城还是有需求呢?主要是农民进城需求。第三个需求是,各类产业地产发展需求。在整个房地产当中,1/3的投资(大约30%的投资)是非住宅,非住宅的投资在未来仍有很大的发展基础。”顾云昌说,如何通过政策的力量、体制的力量,能够把居民的住房需求潜力释放出来,是一个问题。

“不管怎么说,城市要更新,还要改造,这里面还有很大的空间。因此,房地产市场还是有发展空间的,而且未来十几年发展空间还很大。”顾云昌说。

从长期看,要把居民的住房需求潜力释放出来,那么,从短期看,如何稳楼市?对此,张大伟表示,4月楼市再次下调的原因主要有两个——一个是疫情的影响;一个原因是有力度的调控政策并不多,对于市场的影响也较微弱。“未来楼市企稳,要看疫情防控的形势,同时也期待有更多稳楼市的政策出台。”张大伟说。

新京报贝壳财经记者 侯润芳
编辑 宋钰婷
校对 陈荻雁