3月21日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）举行2022年度业绩发布会暨投资者交流会。招商蛇口管理层提及土储换仓、销售目标重回正增长等，并且认为最艰难的时刻已经过去。

其中，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，房地产在政策上应该会稳定，公司去年的去化率延续到今年，加上有相当多的红盘上市，有信心能够达成今年3300亿元的销售目标。

3月21日，招商蛇口举行2022年度业绩发布会。企业业绩发布会截图

据财报显示，2022年，招商蛇口累计实现销售金额2926.02亿元，虽然较2021年的3268.34亿元有所下降，但销售规模在行业中排名提升1位。

值得关注的是，2022年，招商蛇口采取换仓策略，表现为项目储备有序换仓至高能级城市。招商蛇口全年累计获取56宗地块，地价超700亿元，其中包括上海10宗地块、深圳5宗地块、合肥5宗优质土地。在56个新增项目中，有22个项目实现当年拿地、当年开盘，首次开盘当天平均去化率为77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

由于换仓高能级城市，2022年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市场占有率超10%，在全国12个城市销售金额进入TOP5，上海单城销售金额突破740亿元。

2023年，招商蛇口提出3300亿元销售目标，这也意味着，销售目标重回正增长。对此，蒋铁峰表示，在充分考虑开发节奏及去化率之后，公司确定3300亿元的销售目标，希望比去年有10%以上的增长。

对于2023年销售目标达成情况，蒋铁峰表示：“去年拿了很多土地，比如上海、合肥、苏州，这些土地今年会陆续上市，有相当多的是红盘项目，基本上开盘可以秒光，因为存在着一定的价格倒挂。而且这不包括今年预计还会新增的土地。其实，今年杭州、上海核心城市要开始土拍，我们应该还会获取一些土地。除此之外，公司手上有预计可售货值近6000亿元，如果按去年55%的去化率计算，就可能达成3300亿元的销售，我相信是有机会达成的。”

在招商蛇口管理层看来，房地产最艰难的时刻已经过去。蒋铁峰也表示，今年行业重塑之后，综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在未来三年提出了新的目标，要跻身前五强。五强并不仅仅是一个规模指标，更多是利润、质量、效益、经营等多维度的体现。

弱二线城市、强三线城市的房地产市场分化情况一直是市场关注的焦点。对此，蒋铁峰坦言：“今年，弱二线城市和三线城市的项目主要是去年的续销项目，销售流速提升了50%多。虽然量起来了，但是还不足以支撑价格上涨。我们不会进一步促销，维持现在的流速，最终还是以市场的需求和去化速度来制定策略。”

在盈利方面，招商蛇口董事长许永军表示，除了利润下滑之外，当然利润好于行业的平均水平，其他都可以用“稳”字来评价。在许永军看来，目前，整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化，但是市场需求仍很大，招商蛇口仍有向上的空间和良好的基础。

据财报显示，2022年，招商蛇口实现总营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润 42.64亿元，同比下降58.89%。

对于招商蛇口净利润下滑的原因，招商蛇口财务总监黄均隆归结四点：一是受到市场下行的影响，房地产全行业的毛利率下降；二是2022年招商蛇口为夯实资产质量，计提减值准备比2021年多；三是去年租金减免共计8.4亿元；四是投资收益减少，2021年，以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。

黄均隆表示，从前面几个月的销售趋势来看，市场是在回暖的，另外招商蛇口2022年拿的地块为2023年及以后年度的利润打下了基础，所以对未来利润的增长充满信心。

据黄均隆介绍，2022年，招商蛇口积极抓销售回笼金、土储换仓，其中，投资端更聚焦城市深耕，操盘端通过狠抓销售，回笼资金之后进行重新换仓。去年拿地项目首开毛利率为23.2%。

对于开发业务的利润率的走势，蒋铁峰也提到，2021年之前拿地出现了大面积的亏损，但是在2021年下半年至今年拿地，则整体表现不错，招商蛇口的毛利率都在23%以上。今年，南京、杭州土拍很多是摇号，预计利润会将比去年有所收窄。

对于招商蛇口2023年的拿地策略，蒋铁峰表示，今年公司聚焦在有市场需求的地方，也就是产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。

同时，蒋铁峰指出，投资方向是寻找“五好”项目，即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。如果有一些能级比较低、比较弱的城市公司也会看，也不一定不投，前提为是否存在好的利润回报。

值得一提的是， 2022年，招商蛇口先后与佳兆业、富力集团等签署战略合作协议，探讨合作的可能性，助力房企纾困。

对此，蒋铁峰表示：“在2021年下半年房企出险之后，招商蛇口手头还有很多的现金，坚持两个原则，一是体现央企的担当和社会责任；二是商业可行，这也要对广大股东和投资者负责。对于这些纾困项目或者旧改项目，投资回报要优于同期在公开市场拿到的土地，公开市场拍的地很快就可以周转，如果一些旧改项目的利润率还不如公开市场的项目，还不如到公开市场去拿。”

在与其他房企合作的过程中，旧改项目成为招商蛇口土储来源。截至2022年末，按既有规划计算，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。货值超过4000亿元。

对此，蒋铁峰表示，去年，公司在市场上与很多企业合作的项目也取得了进展，已经“落袋”几百万平方米项目，尤其是在深圳的项目已经进入了公示阶段，可能今年底或明年就能上市。也有货值百万平方米级的住宅项目，将有数百亿元的货值会持续释放出来。

蒋铁峰进一步解释称，有些项目情况比较复杂，分批推进，成熟一个推进一个，整体原则还是秉持着商业可行。今年公开市场拍地可能比去年更难一点，因此今年会继续加大旧改，重点是在粤港澳大湾区，尤其是深圳、广州、佛山等城市，其旧改政策比较友好，同时也在积极拓展上海等其他城市的旧改项目。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 柳宝庆